Het bouwbudget van de bouwheer in België: vastleggen, controleren, bewaken

Elk moment heeft zijn risico en zijn hefboom, en elke hefboom heeft zijn bron. De laatste kolom vermeldt de tekst waarop de bouwheer kan steunen.

De eerste twee momenten kosten weinig en brengen het meest op. Een programma bijsturen op een schets kost een planaanpassing; hetzelfde programma bijsturen tijdens de werf betaalt men met meerwerken en vertraging.

Het budget is een vertrekgegeven van het project, geen uitkomst van de plannen. Een bouwheer die de architect pas na het voorontwerp vraagt wat het zal kosten, heeft zijn belangrijkste hefboom al uit handen gegeven. Wie eerst het budget vastlegt, kan daarna eisen dat het ontwerp zich eraan houdt.

Die hefboom heeft een precieze deontologische grondslag. Het deontologisch reglement van de Orde van Architecten van 16 november 2022 verplicht de architect om ontwerpen voor te leggen binnen de grenzen van het programma dat in de opdracht is vastgelegd en van het budget (art. 16). Hetzelfde artikel bepaalt dat elke wijziging van het programma het voorwerp moet uitmaken van een aanvullende overeenkomst die de financiële weerslag ervan vermeldt. Dan moet het budget wel bestaan, en op papier staan.

Het geschrift heeft een moment. Het reglement voorziet een schriftelijke overeenkomst tussen architect en bouwheer, uiterlijk wanneer de opdracht is bepaald (art. 20). In die overeenkomst hoort het budget thuis, met zijn inhoud en zijn datum. Een budget dat op een vergadering ter sprake kwam zonder spoor, weegt bijna niets op de dag dat de raming het overschrijdt.

Het budget van de architect is niet het budget van het project. Het eerste betreft de werken, in principe excl. btw. Het tweede telt alles op wat de bouwheer daarbovenop betaalt: erelonen van architect en ingenieurs, veiligheidscoördinatie, de energieprestatieopdracht, verzekeringen, aansluitingen, belastingen en stedenbouwkundige lasten, btw, financieringskosten, een reserve voor onvoorziene kosten en prijsherziening.

Verschillende van die posten zijn wettelijk opgelegd. De veiligheids- en gezondheidscoördinatie op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen steunt op de federale wet van 4 augustus 1996 en het KB van 25 januari 2001: zodra meerdere aannemers tussenkomen, wordt een coördinator voor het ontwerp en een voor de verwezenlijking aangesteld (wet, art. 16 en 21). De bouwheer stelt hen zelf aan voor een bouwwerk met een totale oppervlakte van minstens 500 m²; daaronder doen de ontwerper en vervolgens de opdrachtnemer belast met de controle op de uitvoering dat, in de praktijk de architect wanneer zijn medewerking verplicht is (KB, art. 4bis, 4decies, 5 en 15). Voor woningen waarvoor de tussenkomst van een architect verplicht is, legt de wet van 31 mei 2017 een verzekering van de tienjarige burgerrechtelijke aansprakelijkheid op, waarvan het attest vóór de start van de werken wordt bezorgd.

De energie- en stedenbouwkundige posten hangen af van het gewest. In het Vlaams Gewest geldt: "Vóór de start van de werkzaamheden moet u als bouwheer of aangifteplichtige een EPB-verslaggever aanstellen" (vlaanderen.be). In het Waals Gewest moet een erkende PEB-verantwoordelijke worden aangesteld (decreet van 28 november 2013), met een initiële PEB-aangifte bij de vergunningsaanvraag en een eindaangifte na de werken. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest steunen de stedenbouwkundige lasten op een besluit van de regering van 26 september 2013, en een hervorming van 2024 wordt gesignaleerd; deze gids vermeldt geen bedragen, omdat die afhangen van de bestemming, het gewest en de tekst die geldt op de datum van de aanvraag. De btw ten slotte hangt af van de aard van de werken en van voorwaarden die geval per geval worden getoetst: deze gids geeft geen enkel tarief.

Een budget zonder waardedatum is met niets vergelijkbaar. Bouwprijzen bewegen tussen de dag waarop het budget wordt vastgelegd en de dag waarop de offertes binnenkomen, en daarna tijdens de werf. Wie schrijft "budget werken X euro excl. btw, waarde [maand en jaar]", kan het cijfer later actualiseren in plaats van het overschreden te ontdekken.

De reserve voor onvoorziene kosten moet zichtbaar zijn, niet verstopt in de posten. Zij dekt drie verschillende zaken: de onzekerheid van de raming, die afneemt naarmate het project concreter wordt; de onvoorziene omstandigheden op de werf, zoals de grond of het bestaande gebouw; en de programmawijzigingen die de bouwheer zelf zal beslissen. Het enige cijfermatige houvast in deze gids komt van een gewestelijke instelling: Homegrade, in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, raadt in de brochure "Uw werf beheren" (2022) een reserve voor onvoorziene kosten aan van ongeveer 10 % van het bedrag van de werken. Het is een aanbeveling voor het brede publiek, geen norm; de juiste reserve wordt verantwoord door geïdentificeerde risico's en komt fase na fase vrij.

Het gewest vermelden is geen detail. Vergunning (omgevingsvergunning in Vlaanderen, stedenbouwkundige vergunning in Wallonië en Brussel), energie-eisen en lasten verschillen van gewest tot gewest. Een budget dat niet zegt waar het geldt, zegt ook niet wat het bevat. Deze punten worden uitgewerkt in de tak over het budget vastleggen vóór de plannen.

De architect is verplicht, onafhankelijk en aan het budget gebonden; dat maakt zijn raming nog niet juist. De federale wet van 20 februari 1939 verplicht de medewerking van een architect voor het opmaken van de plannen en de controle op de uitvoering van werken waarvoor een bouwvergunning vereist is (art. 4), behoudens afwijkingen, en maakt het beroep onverenigbaar met dat van aannemer (art. 6). Die onverenigbaarheid waarborgt dat de architect de werken die hij raamt niet zelf verkoopt. Zij waarborgt niet dat zijn cijfer klopt.

Het reglement van 2022 legt hem twee verplichtingen op die de bouwheer van pas komen. Binnen het budget blijven (art. 16) en de bouwheer bijstaan bij de keuze van de aannemer tegen de beste voorwaarden van prijs en kwaliteit (art. 22). De eerste geeft de bouwheer een basis om een ontwerp te eisen dat binnen het geschreven budget blijft; de tweede maakt van de raadpleging een opdracht, geen formaliteit.

Een raming controleert men door vergelijking, en vergelijken vraagt drie constanten. Dezelfde hoeveelheden, dezelfde waardedatum, dezelfde posten. Een schetsraming per vierkante meter en een raming van het voorontwerp per post zijn pas vergelijkbaar wanneer ze in dezelfde vorm zijn gebracht.

Het nuttige ritme volgt de fasen van het project. Schets, voorontwerp, dossier voor de vergunningsaanvraag, uitvoeringsdossier: in elke fase vraagt de bouwheer een geactualiseerde raming, het verschil met het budget en de oorzaak van dat verschil. Een oorzaak valt altijd in een van drie families: de prijzen (de markt is bewogen), de hoeveelheden (het project is gegroeid of preciezer geworden), het programma (de bouwheer heeft meer gevraagd). De eerste twee bespreekt men met de architect; de derde vraagt een aanvullende overeenkomst met becijferde weerslag (art. 16).

Het goedkoopste moment om bij te sturen ligt vóór de raadpleging. Overschrijdt de raming het budget op het einde van het voorontwerp of het uitvoeringsdossier, dan zijn de doeltreffende hefbomen, in volgorde: het programma en de oppervlakten, het afwerkingsniveau, de opties, de fasering, de wijze van gunning van de werken, en pas daarna de prijzen. Wie wacht op de offertes om het verschil vast te stellen, betaalt het met de tijd van een nieuwe raadpleging.

Een tweede raming kan het verschil documenteren. Een tegenraming die een derde op dezelfde documenten opmaakt, objectiveert een meningsverschil. In Wallonië omschrijft Le Forem dat beroep als métreur of économiste de la construction, zonder wettelijke verplichting voor de uitoefening ervan; in Vlaanderen verwijst "calculator" meestal naar een functie bij de aannemer, terwijl het aan de kant van de bouwheer om een onafhankelijke kostenraming gaat. Zo'n raming vervangt noch de architect, wiens tussenkomst de wet van 1939 oplegt, noch zijn aansprakelijkheid.

Zijn aansprakelijkheid voor het budget is een middelenverbintenis, die geval per geval wordt beoordeeld. De gepubliceerde uitspraken tekenen een tendens, geen regel. Volgens actualitesdroitbelge.be oordeelde de rechtbank van Nijvel (13 februari 1995) dat een overschrijding van 10 % van het oorspronkelijke benaderende budget de uiterste aanvaardbare grens was, en vond het hof van beroep van Gent (10 november 2006) een overschrijding van 17 % onaanvaardbaar. Legal News (De Keuster, 2019) vat de rechtspraak van Luik (4 april 1996) en Brussel (18 februari 2010) samen als volgt: "Overschrijving van 15% en meer worden niet aanvaard".

Twee grenzen nuanceren die tendens. Het Hof van Cassatie (4 november 2004, geciteerd door actualitesdroitbelge.be) oordeelde dat de deontologische verplichtingen het budget niet tot een essentieel bestanddeel van de overeenkomst maken. Volgens dezelfde bron kan de overschrijding niet uitsluitend aan de architect worden toegerekend wanneer de bouwheer niet heeft meegewerkt (Gent, 10 november 2006). Concreet staat de bouwheer sterker naarmate hij zijn budget heeft opgeschreven, zijn vragen heeft gedateerd en zijn programmawijzigingen heeft vastgelegd. Wat hij kan doen, in volgorde: een aanpassing van het ontwerp aan het budget eisen, schriftelijk in gebreke stellen, en pas in laatste instantie naar de rechter stappen. Die mogelijkheden worden uitgewerkt in het artikel over budgetoverschrijding door de architect: wat de bouwheer kan doen.

De aanbestedende overheid moet de waarde van de opdracht ramen. De wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten, een federale wet die in de drie gewesten geldt, bepaalt: "De waarde van de opdracht moet worden geraamd" (art. 16), met bedragen "zonder belasting op de toegevoegde waarde". De raming is meer dan een beheersinstrument: zij bepaalt welke procedure openstaat, welke bekendmaking nodig is en hoe de offertes worden gelezen. Wie onderschat, krijgt vaak alleen offertes boven de raming. Deze punten worden uitgewerkt in de tak over de raming van de architect controleren.

Overheidsopdracht en private opdracht bieden bij de raadpleging niet dezelfde hefbomen. De private bouwheer mag vrij onderhandelen, opnieuw raadplegen en de omvang verkleinen. De aanbestedende overheid is aan een procedure gebonden, maar die geeft haar instrumenten die de private bouwheer niet in die vorm heeft.

Het prijsonderzoek betreft alle offertes. De wet van 17 juni 2016 voorziet het onderzoek van de prijzen (art. 84), en het KB van 18 april 2017 plaatsing legt de volgorde vast: verbetering van de fouten (art. 34), prijs- of kostenonderzoek van alle offertes (art. 35), en daarna het onderzoek van prijzen of kosten die abnormaal laag of hoog lijken (art. 36). In dat laatste geval vraagt de aanbestedende overheid schriftelijke verantwoording, binnen 12 dagen, en weert zij daarna de offerte of motiveert zij in de gunningsbeslissing dat het bedrag niet abnormaal is; voor verwaarloosbare posten is geen verantwoording vereist. Een abnormaal lage offerte is een budgetrisico, geen buitenkans: zij wordt vaak via meerwerken ingehaald of eindigt met een aannemer die in gebreke blijft.

Het recht om niet te gunnen is de sterkste hefboom. "Het volgen van een procedure houdt geen verplichting in tot het gunnen of het sluiten van de opdracht" (wet van 17 juni 2016, art. 85). De aanbestedende overheid kan afzien van het gunnen of de procedure herbeginnen, "desnoods op een andere wijze", en de beslissing tot niet-gunning wordt bekendgemaakt. Herbeginnen heeft pas zin als men eerst herziet wat het verschil heeft veroorzaakt: de raming, het programma of de opdeling van de opdracht. De mogelijkheden staan in het artikel over offertes boven de raming: afzien, onderhandelen, opnieuw aanbesteden.

Onderhandelen is geen algemeen recht van de aanbestedende overheid. Het hangt af van de gekozen procedure, en dus vaak van het geraamde bedrag. De belangrijkste gevallen staan in de volgende tabel, op basis van de gecoördineerde teksten zoals gelezen op 21 oktober 2026.

Daarboven verandert de Europese drempel het kader. Voor werken bedraagt die 5 404 000 euro (KB van 18 april 2017, art. 11). De onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande bekendmaking dekt ook andere situaties, onder meer het ontbreken van een offerte of van een geschikte offerte (art. 42, § 1, 1°, c), een begrip dat de wet zelf omschrijft en dat niet samenvalt met een offerte die gewoon duur is. Deze tabel ontslaat niet van de plicht om voor elke opdracht de precieze voorwaarde en haar geldende versie na te gaan.

De vrijheid van de private bouwheer helpt alleen als de offertes vergelijkbaar zijn. Hij kan onderhandelen, een tweede offerte vragen, andere aannemers raadplegen of de omvang verkleinen. Eén discipline bepaalt alles: de offertes vergelijken op dezelfde basis, dus dezelfde hoeveelheden, dezelfde posten, dezelfde opties en dezelfde datum. Een lagere offerte die een post weglaat, is niet goedkoper; zij verschuift de kost naar de werf.

De gunningswijze weegt even zwaar op het budget als de prijzen. Een algemene aannemer geeft één prijs, coördinatie inbegrepen, met een marge op de onderaannemers. Afzonderlijke loten geven vaak lagere eenheidsprijzen, maar coördinatie, raakvlakken en vergeten posten blijven bij de bouwheer. De keuze wijzigt ook de bescherming die voor een woning geldt, wat men vóór de raadpleging nagaat. Wie elke versie van een offerte schriftelijk bijhoudt, kan later het verschil tussen budget en getekend contract uitleggen. Deze punten worden uitgewerkt in de tak over aannemers raadplegen zonder het budget te verliezen.

Het enige cijfer dat tijdens de werf telt, is de prognose van de eindkost. Het contractbedrag is bekend; wat niet bekend is, is wat de bouwheer op het einde betaald zal hebben. Een bruikbaar dashboard past op één pagina en wordt bij elke vorderingsstaat bijgewerkt: oorspronkelijk budget, vastgelegd bedrag, goedgekeurde meerwerken, meerwerken in bespreking, prijsherziening, afwijkende hoeveelheden, prognose van de eindkost, resterende reserve.

De reserve raakt op; men moet haar zien opraken. Elk goedgekeurd meerwerk, elke afwijkende hoeveelheid en elke herziening wordt erop aangerekend. Wanneer de resterende reserve kleiner wordt dan de nog open risico's, is dat het signaal om te beslissen, niet op het einde van de werf.

Artikel 1793 van het oud Burgerlijk Wetboek is de meest rechtstreekse hefboom van de private bouwheer. Wanneer een architect of aannemer zich belast heeft met het bouwen van een gebouw tegen vaste prijs, volgens een plan dat met de eigenaar van de grond is vastgesteld en overeengekomen, "kan hij geen vermeerdering van de prijs vorderen […] tenzij voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend, en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen". Dat geldt ook voor een stijging van lonen of materialen.

De tekst stelt dus twee cumulatieve vereisten. Een schriftelijke toestemming voor de wijziging en een overeengekomen prijs. Voor het budget is het praktische gevolg eenvoudig: geen meerwerk wordt uitgevoerd zonder schriftelijk bevel en aanvaarde prijs vóór de uitvoering. Een meerwerk dat eerst wordt uitgevoerd en pas daarna becijferd, laat de bouwheer achteraf onderhandelen, in een zwakke positie, over werk dat al in het gebouw zit.

Opzeggen kost geld, en dat moet men voorzien. Artikel 1794 laat de opdrachtgever toe de aanneming tegen vaste prijs "door zijn enkele wil" te beëindigen, mits hij de aannemer schadeloos stelt voor zijn uitgaven, zijn werk en alles wat hij had kunnen winnen.

Aan de kant van de architect geldt dezelfde logica voor programmawijzigingen. Elke wijziging die de bouwheer vraagt, loopt via een aanvullende overeenkomst die de financiële weerslag vermeldt (reglement van 2022, art. 16). De regel beschermt bouwheer en architect evenzeer: hij dwingt om te becijferen vóór men beslist. De details staan in het artikel over meerwerken in een private aanneming tegen vaste prijs.

De algemene uitvoeringsregels (AUR) omkaderen wijzigingen strikt. Het KB van 14 januari 2013 bepaalt: "Elk bevel tot wijziging van de opdracht wordt schriftelijk gegeven" (art. 80), en de wijzigingen worden gewaardeerd tegen de eenheidsprijzen van de offerte. Aanvullende werken (art. 38/1) en wijzigingen door omstandigheden die een zorgvuldige aanbestedende overheid niet kon voorzien (art. 38/2) zijn elk beperkt tot 50 % van de waarde van de aanvankelijke opdracht per wijziging. Een wijziging van geringe waarde moet onder de Europese drempel blijven én onder 15 % van de waarde van de aanvankelijke opdracht voor werken, waarbij opeenvolgende wijzigingen worden samengeteld (art. 38/4). Substantiële wijzigingen zijn uitgesloten (art. 38/5 en 38/6).

Hoeveelheden en prijzen bewegen ook zonder wijziging. Wanneer de werkelijk uitgevoerde hoeveelheden van een post volgens prijslijst het drievoudige overtreffen of minder bedragen dan de helft van de vermoedelijke hoeveelheden, kan elk van de partijen de herziening van de eenheidsprijzen en uitvoeringstermijnen vragen; de herziene prijs geldt pas voor het deel boven het drievoudige (art. 81). Een herzieningsclausule is verplicht bij werken, behalve wanneer het geraamde bedrag lager is dan 120 000 euro en de initiële termijn korter dan 120 werkdagen of 180 kalenderdagen (art. 38/7). Bij een verstoring van het contractuele evenwicht ten nadele van de opdrachtnemer speelt bovendien een herzieningsmogelijkheid, vanaf een nadeel van minstens 2,5 % van de waarde van de aanvankelijke opdracht voor werken (art. 38/9).

Het ritme van de opvolging volgt de betalingen. De schuldvordering en de gedetailleerde staat worden binnen 30 dagen geverifieerd en betaald (AUR, art. 95). Bij elke vorderingsstaat wordt het dashboard post per post bijgewerkt, door de eindhoeveelheid te projecteren in plaats van alleen de uitgevoerde hoeveelheid vast te stellen. Deze punten worden uitgewerkt in de tak over de eindkost opvolgen tijdens de werf.

Kostenbewaking is geen enkele functie, maar vier rollen die niet samenvallen. De bouwheer beslist; de architect ontwerpt binnen het budget en controleert de uitvoering; wie de onafhankelijke kostenraming maakt, raamt en verifieert; de projectmanager organiseert. Het budget ontspoort vaak tussen die rollen, wanneer elk denkt dat de ander waakt.

De bouwheer beslist, en niets ontslaat hem daarvan. Hij legt programma en budget vast, keurt wijzigingen goed, tekent de contracten en de wijzigingsbevelen. Hij kan de organisatie delegeren, niet de beslissing. Homegrade spreekt van een "gedelegeerd bouwheer" voor wie de bouwheer met de behartiging van zijn belangen op de werf belast; het is een contractuele opdracht, die als zodanig moet worden opgeschreven.

De architect ontwerpt binnen het budget en staat in voor zijn verplichtingen. Zijn tussenkomst is verplicht (wet van 1939, art. 4), zijn onafhankelijkheid gewaarborgd door de onverenigbaarheid met het aannemersberoep (art. 6), zijn budget omkaderd door art. 16 van het reglement van 2022. Er bestaat geen ereloonbarema meer: het reglement van 2022 bevat er geen, en het ereloon wordt in de overeenkomst onderhandeld.

Wie de kosten raamt, doet dat best onafhankelijk van de aannemer. Le Forem omschrijft het beroep van métreur, met benamingen als économiste de la construction, métreur-vérificateur of métreur-deviseur, en stelt dat er geen wettelijke verplichting geldt voor de uitoefening ervan. Zijn waarde voor de bouwheer ligt in zijn onafhankelijkheid tegenover de aannemer en in zijn methode: hoeveelheden, prijzen, het verschil tussen raming en werkelijke kost. Dat is budgetopvolging voor de bouwheer, geen calculatie voor de aannemer.

De projectmanager organiseert. Hij heeft geen eigen wettelijk statuut; zijn opdracht is wat zijn contract bepaalt, en dat moet dus precies zeggen wat hij opvolgt, wat hij goedkeurt, wat hij meldt en aan wie.

Die intellectuele dienstverleners moeten verzekerd zijn. De wet van 9 mei 2019, in werking sinds 1 juli 2019, legt een verzekering van de beroepsaansprakelijkheid op aan architecten, landmeters-experten, veiligheidscoördinatoren en andere dienstverleners in de bouwsector die voor een derde en zelfstandig hoofdzakelijk immateriële prestaties leveren. De bouwheer kan het attest vragen vóór hij tekent.

De verdeelregel past in één zin: één rol, één contract, één verantwoordelijke. Deze punten worden uitgewerkt in de tak over wie de kosten bewaakt voor de bouwheer.

Op 21 oktober 2026 vallen private bouwcontracten onder het oud Burgerlijk Wetboek. De artikelen 1787 en volgende, waaronder de hierboven geciteerde artikelen 1793 en 1794, blijven van toepassing. Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, "Bijzondere contracten", werd ingevoegd door een wet van 22 juli 2026, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 23 september 2026; Justel vermeldt als datum van inwerkingtreding 1 september 2027. Het is dus nog niet van toepassing.

De overgangsregel legt de grens bij de datum van het contract. Artikel 49 van de wet bepaalt dat boek 7 van toepassing is op rechtshandelingen en rechtsfeiten die zich na de inwerkingtreding voordoen; behoudens andersluidend akkoord van de partijen blijven de vroegere regels gelden voor de toekomstige gevolgen van eerdere handelingen. Een aannemingscontract dat vóór 1 september 2027 is gesloten, blijft dus in principe tot het einde onder het oud Burgerlijk Wetboek vallen, ook als de werf daarna doorloopt.

Voor contracten die vanaf 1 september 2027 worden gesloten, veranderen verschillende regels. Artikel 7.4.8 ("Ongekende omstandigheden") behoudt het beginsel van de vaste prijs: de opdrachtnemer kan geen enkele verhoging eisen, zelfs wanneer de opdracht meer werk of meer uitgaven vereist dan voorzien. Het opent wel een heronderhandeling als vijf cumulatieve voorwaarden vervuld zijn: reeds bestaande omstandigheden die de uitvoering buitensporig bezwarend maken, die niet kenbaar waren, die niet aan de dienstverlener toerekenbaar zijn, waarvan het risico niet werd aanvaard en waarvan de inaanmerkingneming niet werd uitgesloten; bij gebrek aan akkoord kan de rechter de overeenkomst aanpassen of beëindigen, onverminderd artikel 5.74 over imprevisie. Artikel 7.4.32 laat de opdrachtgever toe op elk ogenblik op te zeggen, mits vergoeding van de uitgaven, verliezen, verrichte prestaties en, behoudens andersluidende gebruiken, de gederfde winst. Een afdeling eigen aan onroerende werken (art. 7.4.55 tot 7.4.57) regelt de voorlopige en definitieve oplevering en een aansprakelijkheid van 10 jaar voor gebreken die de stabiliteit of de stevigheid in gevaar brengen, waarbij elk beding dat die aansprakelijkheid uitsluit of beperkt nietig is.

Eén vaststelling vraagt voorzichtigheid. Boek 7 neemt in zijn afdeling over onroerende werken de regel van de schriftelijke toestemming van artikel 1793 niet over. Dat betekent niet dat geen enkel geschrift meer nodig zal zijn: het bewijs en het contract blijven. Het betekent wel dat voor contracten die vanaf 1 september 2027 worden gesloten, de schriftelijke procedure voor wijzigingen in het contract zelf moet worden voorzien, in plaats van ze van de wet te verwachten.

Imprevisie speelt vandaag al voor sommige contracten. Artikel 5.74 van het Burgerlijk Wetboek is sinds 1 januari 2023 van kracht voor contracten die na die datum zijn gesloten; het is van aanvullend recht, zodat het contract het kan regelen of uitsluiten. Dat is een redactiepunt bij de ondertekening. Het artikel over wat er in 2027 verandert met boek 7 van het Burgerlijk Wetboek vergelijkt beide stelsels artikel per artikel.

Zes regels gelden voor elk Belgisch bouwproject. Zij volgen de volgorde van de vijf momenten.

1. Schrijf het budget op vóór de plannen, gedateerd, volledig en met een uitdrukkelijke reserve, in de architectenovereenkomst die uiterlijk bij de bepaling van de opdracht wordt gesloten.
2. Vermeld het gewest in het budget, aangezien vergunning, energie-eisen en lasten ervan afhangen, en pas geen gewestelijke waarde toe buiten haar gewest.
3. Controleer de raming in elke fase, op dezelfde hoeveelheden, dezelfde waardedatum en dezelfde posten, en deel elk verschil in naar prijzen, hoeveelheden of programma.
4. Stuur bij vóór de raadpleging, te beginnen bij het programma en de oppervlakten, want dan kost bijsturen het minst.
5. Laat geen meerwerk uitvoeren zonder schriftelijk bevel en overeengekomen prijs, en becijfer elke programmawijziging in een aanvullende overeenkomst.
6. Houd de prognose van de eindkost bij elke vorderingsstaat bij, en ga voor elk contract na of het onder het oud Burgerlijk Wetboek of onder boek 7 valt.