Wat artikel 1793 zegt
De tekst beoogt een welbepaald geval: het bouwen van een gebouw tegen vaste prijs, volgens een plan dat met de eigenaar van de grond is vastgesteld en overeengekomen. In dat geval kan de architect of aannemer die zich daartoe heeft verbonden geen prijsverhoging eisen, noch wegens hogere lonen of duurdere materialen, noch wegens veranderingen of vergrotingen van dat plan. De officiële Nederlandse tekst is duidelijk: in dat geval "kan hij geen vermeerdering van de prijs vorderen […] tenzij voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend, en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen".
Er zijn dus twee cumulatieve voorwaarden opdat een wijziging tot een meerwerk leidt: de schriftelijke toestemming voor de wijziging, en het akkoord met de eigenaar over de prijs ervan. Het ene zonder het andere volstaat niet volgens de bewoordingen van de tekst. Een schriftelijk bevel "voer die wijziging uit" zonder prijs laat de deur open voor discussie over het bedrag; een overeengekomen prijs zonder schriftelijke toestemming laat open wie de wijziging heeft gevraagd. In de praktijk legt u beide best in hetzelfde geschrift vast. Ontbreekt er één, dan kan de aannemer volgens de bewoordingen van de tekst voor die wijziging geen prijsverhoging vorderen, en draait het geschil om het bewijs van wat werd gevraagd, aanvaard en geprijsd.
| Voorwaarde | Wat ze veronderstelt | Aandachtspunt voor de bouwheer |
|---|---|---|
| Aanneming tegen vaste prijs | een globale prijs voor het werk, geen eenheidsprijzen toegepast op hoeveelheden | in een gemengd contract (vaste prijs en posten met vermoedelijke hoeveelheden) heeft alleen het forfaitaire deel een globale prijs |
| Bouwen van een gebouw | het voorwerp van de aanneming is een gebouw | renovatie volgt een eigen logica, behandeld in een aparte gids |
| Vastgesteld en overeengekomen plan | een plan dat bij de ondertekening vastligt en door beide partijen is aanvaard | onvolledige plannen bij de ondertekening verzwakken de vaste prijs |
| Schriftelijke toestemming voor de wijziging | een schriftelijke beslissing van de eigenaar | een mondeling akkoord op een werfvergadering vervangt ze niet |
| Prijs overeengekomen met de eigenaar | een bedrag dat de eigenaar heeft aanvaard | leg het vóór de uitvoering vast: een prijs "te regelen bij de eindafrekening" is geen overeengekomen prijs |
Wat de vaste prijs dekt en wat niet
De vaste prijs dekt de stijging van de kosten van de aannemer. De tekst sluit uitdrukkelijk uit dat hogere lonen of duurdere materialen een meerwerk rechtvaardigen. Voorziet het contract een prijsherzieningsclausule, dan speelt die clausule, en ze wordt in een eigen lijn van het dashboard gevolgd (zie het artikel over prijsherziening in deze tak).
De vaste prijs dekt wat het vastgestelde plan beschrijft, en alleen dat. Hoe nauwkeuriger het dossier bij de ondertekening, hoe scherper de omvang van de vaste prijs. Een plan dat keuzes naar later verschuift (afwerking, uitrusting, opties) creëert evenveel toekomstige meerwerken, die artikel 1793 niet verhindert als ze in de vereiste vorm worden gevraagd en aanvaard.
De vaste prijs dekt niet de wijzigingen die de bouwheer zelf wil. Elke programmawijziging tijdens de werf is een rechtmatig meerwerk zodra ze schriftelijk is toegestaan en haar prijs is overeengekomen. De discipline van de tekst wil wijzigingen niet verhinderen, maar ze zichtbaar en becijferd maken voordat ze worden uitgevoerd.
De procedure die het budget beschermt
De beste toepassing van artikel 1793 is een procedure die vóór de werf in het contract wordt opgenomen. De nuttige clausules staan in het artikel over de vermeldingen die beschermen; hun effect op het budget past in vier stappen.
- De vraag. Elke wijziging, of ze nu van de bouwheer, de architect of de aannemer komt, krijgt een genummerde fiche die de wijziging en de betrokken posten beschrijft.
- De prijs. De aannemer geeft een prijs, in meer of in min, met het eventuele effect op de termijn. Minwerken worden even nauwgezet gevolgd als meerwerken: een geschrapte post die niet wordt afgetrokken, is een verborgen meerwerk.
- De beslissing. De bouwheer stemt schriftelijk in met de wijziging en aanvaardt de prijs, op hetzelfde document. Hij tekent zelf: de architect adviseert en controleert, maar de beslissing tot uitgave ligt bij de bouwheer, tenzij er een schriftelijk en beperkt mandaat is.
- De uitvoering, daarna de factuur. Geen enkel gewijzigd werk begint vóór de ondertekening. Bij echte hoogdringendheid is een onmiddellijke schriftelijke toestemming, desnoods per e-mail, gevolgd door de prijs binnen een in het contract bepaalde termijn, beter dan een mondeling akkoord.
| Stuk | Minimale inhoud | Ondertekenaar |
|---|---|---|
| Wijzigingsfiche | nummer, beschrijving, betrokken posten, herkomst van de vraag | wie de vraag stelt |
| Prijsofferte | bedrag excl. btw, meer- of minwerk, effect op de termijn | aannemer |
| Toestemming | akkoord over de wijziging en over de prijs, datum | bouwheer |
| Register van de wijzigingen | totaal van goedgekeurde meerwerken en meerwerken in bespreking | bijgehouden door de bouwheer of zijn adviseur |
Het register voedt rechtstreeks het dashboard uit het artikel over het opvolgen van de eindkost tijdens de werf. Ondertekende fiches gaan naar de lijn van de goedgekeurde meerwerken, geprijsde maar niet ondertekende fiches naar die van de meerwerken in bespreking.
Het meerwerk dat zonder geschrift wordt gevorderd
De tekst speelt in het voordeel van de bouwheer, maar het geschil draait in de praktijk om het bewijs. Wie de wijziging heeft gevraagd, wie ze heeft aanvaard, tegen welke prijs: daarover gaat de discussie. Dubbelzinnige e-mails, een werfverslag dat een wijziging zonder voorbehoud vermeldt, of zonder protest betaalde voorschotten kunnen tegen hem worden ingeroepen.
Drie reflexen beperken dat risico. Elke factuur met een niet-toegestane post onmiddellijk schriftelijk betwisten. De werfverslagen nalezen en laten noteren dat een besproken wijziging onderworpen blijft aan schriftelijke toestemming en prijs. Nooit een meerwerk betalen "om vooruit te gaan" zonder een document dat het bedrag vastlegt.
In het dashboard blijft een betwist meerwerk staan tegen zijn waarschijnlijk bedrag. Het weglaten omdat artikel 1793 de bouwheer gelijk lijkt te geven, komt neer op gokken op de afloop van een geschil.
Aan de kant van de architect: de aanvullende overeenkomst
Dezelfde wijziging heeft vaak twee gevolgen: op de prijs van de aannemer, en op de opdracht van de architect. Het deontologisch reglement van de Orde van Architecten van 16 november 2022 (art. 16) verplicht de architect te ontwerpen binnen de grenzen van het in de opdracht vastgelegde programma en van het budget, en bepaalt dat elke wijziging van het programma het voorwerp moet uitmaken van een aanvullende overeenkomst die de financiële weerslag ervan vermeldt.
Voor de bouwheer is dat een tweede vangnet. Een programmawijziging tijdens de werf laat dus best twee sporen na: de toestemming en de prijs bij de aannemer, de aanvullende overeenkomst bij de architect. Ontbreken beide, dan ontspoort het budget zonder dat iemand het heeft becijferd.
Onderweg afhaken: artikel 1794
De bouwheer kan de aanneming tegen vaste prijs door zijn enkele wil beëindigen. Artikel 1794 van het oud Burgerlijk Wetboek, waarin hij "opdrachtgever" heet, laat dat toe op voorwaarde dat hij de aannemer vergoedt voor al zijn uitgaven, al zijn werk en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen.
Het is een uitweg, geen besparing. De kost van een verbreking omvat wat is uitgevoerd, de gemaakte uitgaven (bestellingen, bevoorrading) en de gederfde winst op het niet-uitgevoerde deel, waarbij nog de kost komt van de aannemer die het werk zal afmaken. Wie die hefboom overweegt om uit een ontsporend budget te stappen, becijfert hem best als een optie van de afwegingsnota, naast het inperken van het programma. Een forfaitaire vergoedingsclausule in het contract moet in dat licht worden gelezen.
Renovatie en overheidsopdracht: verwijzingen
Bij renovatie ontstaan meerwerken vooral uit het bestaande gebouw, dat tijdens de werken wordt ontdekt. Dat onderwerp komt aan bod in het artikel over aanhangsels en meerwerken uit de gids over renovatie.
Bij een overheidsopdracht geldt een andere logica: artikel 1793 wijkt voor de algemene uitvoeringsregels, die schriftelijke bevelen eisen en de wijzigingen begrenzen. Zie het artikel over wijzigingen van een lopende overheidsopdracht.
Vanaf 1 september 2027
Al het voorgaande geldt voor contracten gesloten vóór 1 september 2027. Boek 7 Bijzondere contracten van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 22 juli 2026 (Belgisch Staatsblad van 23 september 2026), zal van toepassing zijn op contracten gesloten vanaf die datum; behoudens andersluidend akkoord van de partijen blijven de vroegere regels van toepassing op de toekomstige gevolgen van eerdere contracten.
Boek 7 behoudt het principe van de vaste prijs, maar neemt in zijn afdeling over onroerende werken de regel van de schriftelijke toestemming van artikel 1793 niet over. Dat betekent niet dat geen enkel geschrift nog nuttig zal zijn: het bewijs en het contract blijven doorslaggevend. Vandaar de aanbeveling om nu al, voor contracten die na die datum worden ondertekend, de schriftelijke wijzigingsprocedure van hierboven in het contract op te nemen. De details staan in het artikel over wat er in 2027 verandert met boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Dit artikel geeft de stand van de regels op de controledatum weer, onder het oud Burgerlijk Wetboek, en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.