De kalender
De wet is gestemd en bekendgemaakt, maar boek 7 is nog niet van kracht. De wet van 22 juli 2026 voegt in het Burgerlijk Wetboek een boek 7 "Bijzondere contracten" in. Ze werd op 23 september 2026 in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt. Artikel 50 van de wet bepaalt de inwerkingtreding op de eerste dag van de twaalfde maand na die waarin ze is bekendgemaakt (alleen de artikelen 6, 8, 11, 14 en 15 treden in werking op de tiende dag na de bekendmaking), en Justel vermeldt voor boek 7 als datum van inwerkingtreding 1 september 2027.
De overgangsregel van artikel 49 van de wet bestaat uit twee delen. Boek 7 geldt voor rechtshandelingen en rechtsfeiten die na de inwerkingtreding plaatsvinden. Behoudens andersluidend akkoord van de partijen blijven de vroegere regels van toepassing op de toekomstige gevolgen van vroegere handelingen, en ook op latere handelingen die betrekking hebben op een verbintenis die uit een vroegere handeling is ontstaan.
| Datum waarop het contract wordt gesloten | Toepasselijk stelsel |
|---|---|
| Tot en met 31 augustus 2027 | oud Burgerlijk Wetboek (art. 1787 en volgende), ook voor werken die na 1 september 2027 worden uitgevoerd, behoudens andersluidend akkoord van de partijen |
| Vanaf 1 september 2027 | boek 7 van het Burgerlijk Wetboek |
De bijakte of aanvullende overeenkomst die na 1 september 2027 wordt ondertekend bij een contract dat ervoor werd gesloten, blijft in beginsel onder het oude stelsel. Artikel 49, tweede lid, 2°, houdt de vroegere regels immers van toepassing, behoudens andersluidend akkoord, op latere rechtshandelingen die betrekking hebben op een verbintenis die uit een vroegere rechtshandeling is ontstaan. Een bijakte die nieuwe werken toevoegt, in plaats van de bestaande verbintenissen aan te passen, verdient een onderzoek geval per geval, en de bouwheer die ze ondertekent, legt schriftelijk vast welk stelsel de partijen willen toepassen.
Vandaag: het oud Burgerlijk Wetboek
De vaste prijs beschermt, op één schriftelijke voorwaarde. Artikel 1793 van het oud Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de architect of aannemer die de bouw van een gebouw tegen vaste prijs heeft aangenomen, volgens een met de eigenaar van de grond vastgesteld en overeengekomen plan, geen prijsvermeerdering kan vorderen, noch wegens stijging van lonen of materialen, noch wegens veranderingen of vergrotingen van het plan, "tenzij voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend, en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen". De gevolgen voor het budget worden uitgewerkt in het artikel over meerwerken in een private aanneming tegen vaste prijs.
Opzeggen heeft een prijs. Artikel 1794 OBW laat de opdrachtgever toe de aanneming tegen vaste prijs door zijn enkele wil te beëindigen, mits hij de aannemer vergoedt voor zijn uitgaven, zijn werk en alles wat hij had kunnen winnen.
Imprevisie bestaat al. Artikel 5.74 van het Burgerlijk Wetboek (boek 5) geldt voor contracten gesloten sinds 1 januari 2023; het is een aanvullende regel, die het contract kan uitsluiten.
De tienjarige aansprakelijkheid van architect en aannemer staat in artikel 1792. Boek 7 neemt ze, in een geherstructureerde vorm, over in artikel 7.4.57.
Vanaf 1 september 2027: boek 7
In beginsel aanvullende regels. Artikel 7.1.1 bepaalt dat de bepalingen van boek 7 van aanvullend recht zijn, behalve wanneer ze dwingend zijn. Het contract houdt dus de hand aan de punten die het budget raken, behoudens een dwingende bepaling zoals de tienjarige aansprakelijkheid.
De vaste prijs en de ongekende omstandigheden (art. 7.4.8)
Het beginsel van de vaste prijs blijft. De opdrachtnemer voert uit tegen de overeengekomen prijs; bij een vaste prijs kan hij geen verhoging vorderen, ook niet als de dienst meer werk of kosten heeft gevergd dan voorzien.
Er gaat een deur open: heronderhandeling. De opdrachtnemer kan een heronderhandeling vragen als vijf cumulatieve voorwaarden vervuld zijn: reeds bestaande omstandigheden maken de uitvoering buitensporig bezwarend; ze waren niet kenbaar; ze zijn hem niet toe te rekenen; hij heeft dat risico niet op zich genomen; en die mogelijkheid werd niet uitgesloten. Zonder akkoord kan de rechter het contract aanpassen of beëindigen. Het artikel laat de toepassing van artikel 5.74 over imprevisie onverlet.
Effect op het budget. Bij een aanneming tegen vaste prijs onder boek 7 wordt het risico van ongekende omstandigheden (ondergrond, slecht gekend bestaand gebouw) mogelijk niet meer volledig door de prijs opgevangen: zijn de vijf voorwaarden vervuld, dan kan de aannemer een heronderhandeling vragen en daarna naar de rechter stappen. De bouwheer beslist dus bij de opmaak van het contract of hij die mogelijkheid uitsluit, of hij het risico met een uitdrukkelijke clausule bij de aannemer legt, of hij het zelf draagt en er een reserve voor aanlegt. Voorafgaande onderzoeken (sonderingen, opmeting van het bestaande) verkleinen ook het deel van de omstandigheden die "niet kenbaar" waren.
De opzegging door de opdrachtgever (art. 7.4.32)
Het recht om op te zeggen blijft, de vergoeding ook. De opdrachtgever kan het contract van bepaalde duur op elk ogenblik opzeggen; is het onder bezwarende titel gesloten, dan vergoedt hij de uitgaven, de verliezen, de geleverde prestaties en, behoudens andersluidende gebruiken, de gederfde winst. Voor het budget blijft de logica die van artikel 1794 OBW: een mogelijke uitweg, waarvoor een reserve nodig is.
De afdeling over onroerende werken (art. 7.4.55 tot 7.4.57)
Een eigen afdeling voor de bouw. Artikel 7.4.55 betreft contracten over het bouwen, verbouwen of slopen van een onroerend werk, en de daarmee verbonden intellectuele diensten: ook het contract van de architect, de kostenramer of de projectmanager dat na 1 september 2027 wordt gesloten, valt dus onder boek 7.
De oplevering krijgt een omschrijving. Artikel 7.4.56 geeft de voorlopige en de definitieve oplevering elk een eigen omschrijving in de wet.
De tienjarige aansprakelijkheid blijft. Artikel 7.4.57 voorziet een aansprakelijkheid van 10 jaar voor gebreken die de stabiliteit of de stevigheid van het werk bedreigen, en verklaart elk beding dat ze uitsluit of beperkt absoluut nietig.
Het aandachtspunt: de schriftelijke toestemming
De vaststelling. Boek 7 neemt in zijn afdeling over onroerende werken de regel van de schriftelijke toestemming van artikel 1793 niet over. In de gelezen artikelen (7.4.1 tot 7.4.33 en 7.4.55 tot 7.4.57) herhaalt geen enkele bepaling de vereiste van een schriftelijk toegestane wijziging en een met de eigenaar overeengekomen prijs. De toelichting bij het wetsvoorstel bevestigt dat: de regel wordt geschrapt omdat hij afwijkt van het gemene contractenrecht, en de bouwheer wordt voortaan beschermd via de informatieplicht van de aannemer over de financiële gevolgen van de overwogen wijzigingen.
Die vaststelling betekent niet dat er geen geschrift meer nodig zal zijn. Het contract blijft de wet van de partijen, en wie een wijziging en haar prijs inroept, moet die nog altijd bewijzen.
Ze heeft wel een praktisch gevolg. Vandaag biedt artikel 1793 de bouwheer, binnen zijn toepassingsgebied (vaste prijs, gebouw, vastgesteld en overeengekomen plan), een wettelijke bescherming zonder bijzondere clausule. Voor contracten gesloten vanaf 1 september 2027 heeft de bouwheer er belang bij de schriftelijke procedure voor wijzigingen in het contract op te nemen: schriftelijk bevel, voorafgaande offerte, prijs overeengekomen vóór de uitvoering, handtekening van de bevoegde persoon, en het lot van werken die zonder dat akkoord worden uitgevoerd. Aan de kant van de architect vloeit de becijferde aanvullende overeenkomst die het deontologisch reglement van de Orde van Architecten van 16 november 2022 oplegt (art. 16), voort uit een andere tekst dan het Burgerlijk Wetboek.
Vergelijkende tabel
| Thema | Vandaag (oud Burgerlijk Wetboek) | Contracten gesloten vanaf 1 september 2027 (boek 7) |
|---|---|---|
| Vaste prijs | geen prijsvermeerdering (art. 1793) | geen verhoging, ook niet als de dienst meer werk vergde (art. 7.4.8) |
| Wijzigingen aan het plan | meerwerk alleen met schriftelijke toestemming en overeengekomen prijs (art. 1793) | de afdeling over onroerende werken neemt die regel niet over: in het contract op te nemen |
| Ongekende omstandigheden | bij vaste prijs geen prijsvermeerdering (art. 1793); imprevisie van art. 5.74 voor contracten gesloten sinds 2023 | heronderhandeling onder vijf cumulatieve voorwaarden, daarna de rechter (art. 7.4.8), onverminderd art. 5.74 |
| Opzegging door de bouwheer | uitgaven, werk, gederfde winst (art. 1794 OBW) | uitgaven, verliezen, prestaties, gederfde winst behoudens andersluidende gebruiken (art. 7.4.32) |
| Oplevering | geen omschrijving in de geciteerde artikels; in de praktijk door het contract geregeld | voorlopige en definitieve oplevering elk omschreven (art. 7.4.56) |
| Tienjarige aansprakelijkheid | art. 1792 | 10 jaar voor gebreken die stabiliteit of stevigheid bedreigen, beding van uitsluiting of beperking nietig (art. 7.4.57) |
| Intellectuele diensten (architect, kostenramer, projectmanager) | oud Burgerlijk Wetboek | opgenomen in de afdeling over onroerende werken (art. 7.4.55) |
Wat de bouwheer nu al kan doen
Vijf voorzorgen gelden nu al, welk stelsel ook op het contract van toepassing is. Ze worden bij de opmaak genomen, niet op het moment van het geschil:
- Elk contract ondubbelzinnig dateren. De datum waarop het contract wordt gesloten, bepaalt het stelsel; voor een contract dat in de zomer van 2027 wordt onderhandeld, moet die datum vaststaan en op papier staan.
- De wijzigingsprocedure vastleggen in alle contracten. Vandaag nuttig als aanvulling op artikel 1793, wordt ze het belangrijkste instrument om meerwerken te beheersen in contracten gesloten vanaf 1 september 2027.
- Positie innemen over ongekende omstandigheden: heronderhandeling uitsluiten, het risico toewijzen of er een reserve voor aanleggen. Die keuze valt bij de opmaak van het contract, niet op het moment dat de ondergrond een verrassing in petto heeft.
- Een reserve voorzien voor opzegging bij projecten waar een vroegtijdige beëindiging denkbaar is, onder het ene of het andere stelsel.
- De modelcontracten bijwerken vóór september 2027, met verwijzing naar de artikelen van boek 7.
De verdeling tussen architectenovereenkomst en aannemingscontract wordt toegelicht in het artikel over de architectenovereenkomst en het aannemingscontract, en de andere evoluties van het bouwrecht in het artikel over de evoluties om op te volgen. Het algemene kader, wie de kosten bewaakt en wie wat ondertekent, staat in het takartikel over wie de kosten bewaakt voor de bouwheer.
Dit artikel geeft de stand van de gekende regels op 21 oktober 2026 weer, met inbegrip van een gestemde maar nog niet van kracht zijnde tekst, en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.