Ce qui change en 2027 avec le livre 7 du Code civil

La loi est votée et publiée, le livre 7 n'est pas encore en vigueur. La loi du 22 juillet 2026 insère dans le Code civil un livre 7 « Les contrats spéciaux ». Elle a été publiée au Moniteur belge le 23 septembre 2026. Son article 50 fixe l'entrée en vigueur au premier jour du douzième mois qui suit celui de sa publication (seuls ses articles 6, 8, 11, 14 et 15 entrent en vigueur le dixième jour après la publication), et Justel indique pour le livre 7 : « Entrée en vigueur : 1 septembre 2027 ».

La règle transitoire de l'article 49 de la loi tient en deux temps. Le livre 7 s'applique aux actes et faits juridiques survenus après son entrée en vigueur. Sauf accord contraire des parties, les règles antérieures restent applicables aux effets futurs des actes antérieurs, ainsi qu'aux actes postérieurs qui se rapportent à une obligation née d'un acte antérieur.

L'avenant ou la convention additionnelle signée après le 1er septembre 2027 à un contrat conclu avant reste en principe sous l'ancien régime. L'article 49, alinéa 2, 2°, maintient en effet les règles antérieures, sauf accord contraire, pour les actes juridiques postérieurs qui se rapportent à une obligation née d'un acte antérieur. Un avenant qui ajoute des travaux nouveaux, plutôt que d'aménager les obligations existantes, mérite un examen au cas par cas, et le maître d'ouvrage qui le signe précise par écrit le régime que les parties entendent appliquer.

Le forfait protège, à une condition écrite. L'article 1793 de l'ancien Code civil prévoit que l'architecte ou l'entrepreneur chargé de la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, « ne peut demander aucune augmentation de prix », ni pour hausse de la main-d'œuvre ou des matériaux, ni pour changements ou augmentations du plan, « si ces changements ou augmentations n'ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire ». Ses effets sur le budget sont détaillés dans l'article sur les suppléments dans un marché privé à forfait.

La résiliation a un prix. L'article 1794 permet au maître de résilier le marché à forfait par sa seule volonté, en dédommageant l'entrepreneur de ses dépenses, de ses travaux et de tout ce qu'il aurait pu gagner.

L'imprévision existe déjà. L'article 5.74 du Code civil (livre 5) s'applique aux contrats conclus depuis le 1er janvier 2023 ; c'est une règle supplétive, que le contrat peut écarter.

La décennale de l'architecte et de l'entrepreneur figure à l'article 1792. Le livre 7 la reprend, sous une forme restructurée, à l'article 7.4.57.

Des règles en principe supplétives. L'article 7.1.1 pose que les dispositions du livre 7 sont supplétives, sauf lorsqu'elles ont un caractère impératif. Le contrat garde donc la main sur les points qui touchent le budget, sauf disposition impérative comme la décennale.

Le principe du forfait est maintenu. Le prestataire exécute pour le prix convenu ; à forfait, il « ne peut réclamer aucune augmentation, même si le service a exigé plus de travail ou de dépenses que ce qui avait été prévu ».

Une porte s'ouvre : la renégociation. Le prestataire peut demander une renégociation si cinq conditions cumulatives sont réunies : des circonstances préexistantes rendent l'exécution excessivement onéreuse ; elles n'étaient pas connaissables ; elles ne lui sont pas imputables ; il n'a pas assumé ce risque ; et cette possibilité n'a pas été exclue. À défaut d'accord, le juge peut adapter le contrat ou y mettre fin. L'article réserve l'application de l'article 5.74 sur l'imprévision.

Effet sur le budget. Pour un forfait conclu sous le livre 7, le risque de sujétions imprévues (sol, existant mal connu) peut ne plus être entièrement absorbé par le prix : lorsque les cinq conditions sont réunies, l'entrepreneur peut demander une renégociation, puis saisir le juge. Le maître d'ouvrage décide donc, à la rédaction, s'il exclut cette possibilité, s'il fait assumer le risque à l'entrepreneur par une clause expresse, ou s'il le garde et le provisionne. Les reconnaissances préalables (sondages, relevés de l'existant) réduisent aussi la part des circonstances « non connaissables ».

Le droit de résilier subsiste, l'indemnité aussi. Le client peut résilier à tout moment le contrat à durée déterminée ; s'il est conclu à titre onéreux, il indemnise les dépenses, les pertes, les prestations effectuées et, sauf usages contraires, le manque à gagner. Pour le budget, la logique reste celle de l'article 1794 : une sortie possible, à provisionner.

Une section propre à la construction. L'article 7.4.55 vise les contrats portant sur la construction, la transformation ou la démolition d'un ouvrage immobilier, et les services intellectuels liés : le contrat de l'architecte, du métreur ou du gestionnaire de projet conclu après le 1er septembre 2027 relèvera donc lui aussi du livre 7.

La réception reçoit une définition. L'article 7.4.56 rattache la réception provisoire au « retirement » et la réception définitive à l'« agréation ».

La responsabilité décennale est maintenue. L'article 7.4.57 prévoit une responsabilité de 10 ans pour les défauts qui menacent la stabilité ou la solidité de l'ouvrage, et frappe de nullité absolue toute clause qui l'exclut ou la limite.

Le constat. Le livre 7 ne reprend pas, dans sa section sur les ouvrages immobiliers, la règle de l'autorisation écrite de l'article 1793. Dans les articles lus (7.4.1 à 7.4.33 et 7.4.55 à 7.4.57), aucune disposition ne reproduit l'exigence d'un changement autorisé par écrit et d'un prix convenu avec le propriétaire. Les développements de la proposition de loi le confirment : la règle est supprimée parce qu'elle déroge au droit commun des contrats, la protection du maître d'ouvrage passant par le devoir d'information de l'entrepreneur sur l'incidence financière des changements envisagés.

Ce constat ne signifie pas qu'aucun écrit ne sera plus nécessaire. Le contrat reste la loi des parties, et la preuve d'une modification et de son prix reste à apporter par celui qui l'invoque.

Il a une conséquence pratique. Aujourd'hui, l'article 1793 offre au maître d'ouvrage une protection légale, sans clause particulière, dans son champ (forfait, bâtiment, plan arrêté et convenu). Pour les contrats conclus à partir du 1er septembre 2027, le maître d'ouvrage a intérêt à prévoir au contrat la procédure écrite des modifications : ordre écrit, devis préalable, prix convenu avant exécution, signature de la personne habilitée, et sort des travaux exécutés sans cet accord. Côté architecte, la convention additionnelle chiffrée qu'impose le règlement de déontologie du 16 novembre 2022 (art. 16) découle d'un autre texte que le Code civil.

Cinq précautions valent dès aujourd'hui, quel que soit le régime du contrat. Elles se prennent à la rédaction, pas au moment du litige :

• Dater chaque contrat sans ambiguïté. La date de conclusion décide du régime ; pour un contrat négocié pendant l'été 2027, elle doit être certaine et écrite.
• Écrire la procédure des modifications dans tous les contrats. Utile aujourd'hui, en complément de l'article 1793, elle devient le principal outil de maîtrise des suppléments pour les contrats conclus à partir du 1er septembre 2027.
• Prendre position sur les sujétions imprévues : exclure la renégociation, allouer le risque ou le provisionner. Le choix se fait à la rédaction, pas au moment où le sol réserve une surprise.
• Provisionner la résiliation dans les opérations où une sortie anticipée est envisageable, sous l'un ou l'autre régime.
• Mettre à jour les modèles de contrat avant septembre 2027, en se référant aux articles du livre 7.

La répartition entre contrat d'architecte et contrat d'entreprise est présentée dans l'article sur le contrat d'architecte et le contrat d'entreprise, et les autres évolutions du droit de la construction dans l'article sur les évolutions à surveiller. Le cadre général, qui pilote le coût et qui signe quoi, est posé dans l'article de branche sur qui pilote le coût pour le maître d'ouvrage.