Les suppléments dans un marché privé à forfait

Le texte vise un cas précis : la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol. Dans ce cas, l'architecte ou l'entrepreneur qui s'en est chargé « ne peut demander aucune augmentation de prix », ni en invoquant la hausse de la main-d'œuvre ou des matériaux, ni en invoquant des changements ou augmentations faits sur ce plan, « si ces changements ou augmentations n'ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire ».

Deux conditions cumulées sont donc exigées pour qu'un changement donne lieu à supplément : l'autorisation écrite du changement, et l'accord sur son prix avec le propriétaire. L'un sans l'autre ne suffit pas dans les termes du texte. Un ordre écrit « faites ce changement » sans prix laisse la porte ouverte à une discussion sur le montant ; un prix convenu sans autorisation écrite laisse ouverte la question de savoir qui a demandé le changement. En pratique, mieux vaut constater les deux sur le même écrit. Si l'une des deux manque, l'entrepreneur ne peut pas, dans les termes du texte, réclamer d'augmentation de prix pour ce changement, et le litige porte alors sur la preuve de ce qui a été demandé, accepté et chiffré.

Condition	Ce qu'elle suppose	Point de vigilance du maître d'ouvrage
Marché à forfait	un prix global pour l'ouvrage, pas des prix unitaires appliqués aux quantités	dans un contrat mixte (forfait et postes en quantités présumées), seule la partie forfaitaire a un prix global
Construction d'un bâtiment	l'objet du marché est un bâtiment	la rénovation obéit à des logiques propres, traitées dans un guide distinct
Plan arrêté et convenu	un plan figé et accepté par les deux parties à la signature	des plans incomplets à la signature affaiblissent le forfait
Autorisation écrite du changement	une décision écrite du propriétaire	un accord oral en réunion de chantier ne la remplace pas
Prix convenu avec le propriétaire	un montant accepté par le propriétaire	le fixer avant l'exécution : un prix « à régler au décompte » n'est pas un prix convenu

Le forfait couvre la hausse des coûts de l'entrepreneur. Le texte exclut expressément qu'une augmentation de la main-d'œuvre ou des matériaux justifie un supplément. Si le contrat prévoit une clause de révision des prix, c'est cette clause qui joue, et elle se suit dans une ligne propre du tableau de bord (voir l'article sur la révision des prix de cette branche).

Le forfait couvre ce que décrit le plan arrêté, et seulement cela. Plus le dossier de signature est précis, plus le périmètre du forfait est net. Un plan qui renvoie des choix à plus tard (finitions, équipements, options) crée autant de futurs suppléments, que l'article 1793 n'empêche pas s'ils sont demandés et acceptés dans les formes.

Le forfait ne couvre pas les changements voulus par le maître d'ouvrage. Chaque modification de programme en cours de chantier est un supplément légitime dès lors qu'elle est autorisée par écrit et son prix convenu. La discipline du texte ne vise pas à empêcher les changements, mais à les rendre visibles et chiffrés avant qu'ils ne soient exécutés.

La meilleure application de l'article 1793 est une procédure prévue dans le contrat avant le chantier. Les clauses utiles sont détaillées dans l'article sur les mentions qui protègent ; leur effet sur le budget tient en quatre étapes.

1. La demande. Toute modification, qu'elle vienne du maître d'ouvrage, de l'architecte ou de l'entrepreneur, fait l'objet d'une fiche numérotée qui décrit le changement et les postes touchés.
2. Le chiffrage. L'entrepreneur remet un prix, en plus ou en moins, avec l'effet éventuel sur le délai. Les moins-values se tracent avec la même rigueur que les plus-values : un poste supprimé et non déduit est un supplément caché.
3. La décision. Le maître d'ouvrage autorise par écrit le changement et accepte le prix, sur le même document. C'est lui qui signe : l'architecte conseille et contrôle, mais la décision de dépense appartient au maître d'ouvrage, sauf mandat écrit et limité.
4. L'exécution, puis la facture. Aucun travail modifié ne commence avant la signature. En cas d'urgence réelle, une autorisation écrite immédiate, même par courriel, suivie du prix dans un délai fixé au contrat, vaut mieux qu'un accord oral.

Pièce	Contenu minimal	Signataire
Fiche de modification	numéro, description, postes touchés, origine de la demande	auteur de la demande
Offre de prix	montant HTVA, plus-value ou moins-value, effet sur le délai	entrepreneur
Autorisation	accord sur le changement et sur le prix, date	maître d'ouvrage
Registre des modifications	cumul des suppléments approuvés et en discussion	tenu par le maître d'ouvrage ou son conseil

Le registre alimente directement le tableau de bord décrit dans l'article sur le suivi du coût final pendant le chantier. Les fiches signées vont dans la ligne des suppléments approuvés, les fiches chiffrées mais non signées dans celle des suppléments en discussion.

Le texte joue en faveur du maître d'ouvrage, mais le litige porte en pratique sur la preuve. Qui a demandé le changement, qui l'a accepté, à quel prix : c'est sur ces faits que la discussion s'engage. Des courriels ambigus, un procès-verbal de chantier qui note un changement sans réserve, des acomptes payés sans contestation peuvent être invoqués contre lui.

Trois réflexes limitent ce risque. Contester par écrit, sans attendre, toute facture qui contient un poste non autorisé. Faire relire les procès-verbaux de chantier et y faire noter qu'un changement évoqué reste soumis à autorisation et prix écrits. Ne jamais payer un supplément « pour avancer » sans document qui en fixe le montant.

Dans le tableau de bord, un supplément contesté reste inscrit à son montant probable. Le retirer parce que l'article 1793 semble donner raison au maître d'ouvrage revient à parier sur l'issue d'un litige.

Le même changement produit souvent deux effets : sur le prix de l'entreprise, et sur la mission de l'architecte. Le règlement de déontologie de l'Ordre des architectes du 16 novembre 2022 (art. 16) impose à l'architecte de concevoir « dans les limites du programme fixé dans la mission et du budget », et prévoit que toute modification du programme « doit faire l'objet d'une convention additionnelle qui en mentionnera l'incidence financière ».

Pour le maître d'ouvrage, c'est un second filet. Une modification de programme demandée en cours de chantier devrait donc laisser deux traces : l'autorisation et le prix côté entreprise, la convention additionnelle côté architecte. Leur absence conjointe est le scénario où le budget dérive sans que personne ne l'ait chiffré.

Le maître d'ouvrage peut mettre fin au marché à forfait par sa seule volonté. L'article 1794 de l'ancien Code civil l'y autorise, à condition de dédommager l'entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans l'entreprise.

C'est une sortie, pas une économie. Le coût d'une résiliation comprend ce qui a été exécuté, les dépenses engagées (commandes, approvisionnements) et le gain manqué sur la partie non exécutée, auxquels s'ajoute le coût de l'entreprise qui terminera l'ouvrage. Avant d'utiliser ce levier pour sortir d'un budget qui dérive, il faut le chiffrer comme une option de la note d'arbitrage, à côté de la réduction du programme. Une clause d'indemnité forfaitaire prévue au contrat doit être lue à cette lumière.

En rénovation, les suppléments naissent surtout de l'existant, découvert en cours de travaux. Le sujet est traité dans l'article sur les avenants et travaux supplémentaires du guide consacré à la rénovation.

En marché public, la logique est différente : l'article 1793 cède la place aux règles générales d'exécution, qui exigent des ordres écrits et plafonnent les modifications. Voir l'article sur les modifications d'un marché public en cours.

Tout ce qui précède vaut pour les contrats conclus avant le 1er septembre 2027. Le livre 7 « Les contrats spéciaux » du Code civil, inséré par la loi du 22 juillet 2026 (Moniteur belge du 23 septembre 2026), s'appliquera aux contrats conclus à partir de cette date ; sauf accord contraire des parties, les règles antérieures restent applicables aux effets futurs des contrats antérieurs.

Le livre 7 maintient le principe du forfait, mais ne reprend pas, dans sa section sur les ouvrages immobiliers, la règle de l'autorisation écrite de l'article 1793. Cela ne signifie pas qu'aucun écrit ne sera plus utile : la preuve et le contrat restent déterminants. D'où la recommandation, dès aujourd'hui pour les contrats qui seront signés après cette date, de prévoir au contrat la procédure écrite des modifications décrite plus haut. Le détail est traité dans l'article sur ce qui change en 2027 avec le livre 7 du Code civil.