Dater le budget
Chaque montant du budget porte un mois de valeur, celui des prix sur lesquels il a été établi. Le budget initial, chaque estimation de phase et chaque offre ont leur propre date ; les comparer sans les ramener à une même date revient à comparer des montants dans des monnaies différentes.
La date se fixe dès le premier chiffre. Elle s'écrit à côté du budget dans la convention d'architecte et se reporte sur chaque estimation. Une estimation mise à jour sans changement de date de valeur mélange deux choses : l'évolution du projet et celle des prix.
La révision des prix est un poste du coût total de l'opération. Elle figure, avec les honoraires, les frais et la provision pour imprévus, dans la liste traitée dans l'article sur le passage du budget travaux au coût total de l'opération. Ne pas la prévoir, c'est supposer que les prix resteront figés pendant toute la durée des études et du chantier.
Actualiser l'estimation à la date des offres
Avant de comparer les offres au budget, il faut amener le budget à la date des offres. Entre le mois de valeur du budget et le mois de remise des offres, les prix ont évolué ; l'écart entre offres et budget doit être lu après cette actualisation, pas avant.
La méthode est simple dans son principe. Le budget est actualisé à l'aide d'indices représentatifs du coût de construction, en appliquant leur évolution entre les deux dates. Les indices utilisés et la manière de les combiner sont expliqués dans l'article sur la révision des prix et les indices du guide sur les prix de construction.
Exemple fictif. Un budget travaux de 2 000 000 euros HTVA établi en valeur janvier ; les offres sont remises en octobre. Si les indices retenus ont progressé de 4 % entre les deux dates (taux fictif), le budget actualisé est de 2 080 000 euros. Une offre à 2 150 000 euros dépasse le budget actualisé de 70 000 euros, et non de 150 000 : l'écart imputable au projet ou au marché est de 70 000, le reste relève du niveau général des prix.
Cette décomposition change la décision. Un écart dû au niveau des prix ne se corrige pas en renégociant une offre ; un écart propre au projet peut se corriger par le programme, la finition ou le découpage, avant la signature.
Pendant le chantier : suivre la révision
Une fois le marché signé, la révision est réglée par la clause du contrat. Elle applique en général une formule à paramètres (part fixe, salaires, matériaux) à chaque état d'avancement. La formule et les paramètres, dont l'indice des matériaux I-2021, sont expliqués dans le guide sur les prix et, pour leur articulation avec les postes, dans l'article sur le métré face à la révision des prix.
Dans le tableau de bord, la révision occupe sa propre ligne. Elle comprend deux parties : la révision déjà facturée, connue, et la révision projetée sur les travaux restants, à estimer selon le planning. Cette ligne ne se mélange ni aux suppléments ni aux écarts de quantités, faute de quoi il devient impossible de dire pourquoi le coût final bouge. La structure du tableau est décrite dans l'article sur le suivi du coût final pendant le chantier.
Le planning pèse sur la révision. Un chantier qui glisse décale l'exécution vers des mois où les indices sont plus élevés. La projection de la révision se refait donc à chaque mise à jour du planning, pas seulement à chaque facture ; la question de savoir qui supporte la révision liée à un retard dépend du contrat.
| Moment | Date de valeur | Ce que fait le maître d'ouvrage |
|---|---|---|
| Budget initial | mois d'établissement | dater le budget, l'écrire dans la convention |
| Estimation de chaque phase | mois de l'estimation | redater, isoler l'effet prix de l'effet projet |
| Remise des offres | mois de remise | actualiser le budget avant de comparer |
| Signature | date de référence fixée par la clause de révision | vérifier la formule, les indices, la date de base |
| Chantier | chaque état d'avancement | contrôler la révision facturée, projeter le reste |
| Décompte final | fin des travaux | rapprocher la révision totale de la prévision |
En marché public : la révision est obligatoire
Dans les marchés publics de travaux, la révision des prix est la règle. L'article 38/7 des règles générales d'exécution (arrêté royal du 14 janvier 2013) impose une clause de révision des prix dans les marchés de travaux. Il n'en dispense que si deux conditions sont réunies : un montant estimé inférieur à 120 000 euros, et un délai d'exécution initial inférieur à 120 jours ouvrables ou à 180 jours de calendrier.
Pour le budget du pouvoir adjudicateur, la conséquence est directe. Pour tout marché de travaux hors de cette exception, la révision n'est pas une éventualité, c'est une dépense à provisionner dès l'estimation, avec une hypothèse explicite sur l'évolution des indices et sur le planning. Dans le cas de l'exception, la clause n'est pas imposée ; si le marché n'en prévoit pas, le prix est ferme, et les soumissionnaires peuvent intégrer le risque de hausse dans leurs prix : le coût ne disparaît pas, il change de place.
En marché privé : la révision vient du contrat
Dans un marché privé à forfait, la hausse des coûts ne se répercute pas d'elle-même. L'article 1793 de l'ancien Code civil prévoit que l'entrepreneur chargé de la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu, « ne peut demander aucune augmentation de prix », notamment pour hausse de la main-d'œuvre ou des matériaux. Une révision n'existe donc que si le contrat la prévoit par une clause.
La clause est un objet de négociation et de vérification. Pour le maître d'ouvrage, trois points comptent : les paramètres de la formule et leur poids, la date de base, et le sort de la révision pendant un retard imputable à l'entrepreneur. Une clause floue sur la date de base peut, à elle seule, déplacer une part importante de la révision.
Quand la loi Breyne s'applique, la révision est encadrée par la loi. Ce régime, ses plafonds et leur articulation avec les paiements sont traités dans l'article sur les paiements, les garanties et le cautionnement ; il n'est pas repris ici.
Ce que dit l'indice ABEX
L'indice ABEX est un repère public d'évolution du coût de la construction. Publié chaque semestre par l'Association belge des experts, il est utilisé notamment pour l'indexation des montants assurés. Selon Assuralia (mise à jour du 21 mai 2026), l'indice ABEX référencé II/2026 s'établit à 1 071.
C'est un indicateur, pas une formule de révision. Il aide à situer un budget ancien ou un montant assuré dans le temps. La révision d'un marché, elle, repose sur les paramètres fixés par le contrat, et c'est à ceux-ci que se mesure la révision facturée.
Cet article présente l'état des règles et la valeur d'indice publiée à la date de vérification, et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.