Un budget, deux périmètres
Le budget travaux couvre ce que les entreprises factureront, hors TVA. C'est la limite de la conception : le règlement de déontologie de l'Ordre des architectes du 16 novembre 2022 (art. 16) impose à l'architecte de concevoir « dans les limites du programme fixé dans la mission et du budget ».
Le coût total de l'opération couvre tout ce que le maître d'ouvrage décaisse pour que l'ouvrage soit construit, autorisé, assuré, raccordé et financé. C'est la limite du maître d'ouvrage lui-même, et c'est souvent celle que son financeur ou son conseil d'administration lui a fixée.
L'erreur classique consiste à comparer l'un à l'autre. Une estimation de l'architecte « dans le budget » peut faire déborder le coût total si les postes hors travaux n'ont jamais été chiffrés. Les postes qu'un prix au m² laisse de côté sont recensés dans ce que le prix au m² ne comprend jamais.
Le tableau des postes
| Poste | Qui le facture | Quand il devient connu | D'où vient sa valeur |
|---|---|---|---|
| Travaux (HTVA) | entreprises | à l'attribution, puis au décompte final | estimation, puis offres, puis états d'avancement |
| Honoraires d'architecte | architecte | à la signature de la convention | négociation (aucun barème) |
| Honoraires d'ingénieurs (stabilité, techniques) | bureaux d'études | à leur désignation | offre ou convention |
| Coordination sécurité-santé | coordinateurs projet et réalisation | à leur désignation (par le maître d'ouvrage à partir de 500 m²) | offre du coordinateur |
| Mission PEB ou EPB | responsable PEB (Wallonie), EPB-verslaggever (Flandre) | à sa désignation | offre du prestataire |
| Assurances | assureurs, ou incluses dans les prix des prestataires | avant le début des travaux | contrats et attestations |
| Raccordements | gestionnaires de réseaux | tardivement, souvent pendant le chantier | devis du gestionnaire |
| Taxes et charges d'urbanisme | commune ou région | à la délivrance du permis | règles régionales et communales |
| TVA | collectée par chaque prestataire | dès que le régime applicable est établi | conditions fiscales du projet |
| Frais financiers | banque ou financeur | à la signature du financement, puis au rythme des appels | contrat de crédit et calendrier des paiements |
| Révision des prix | entreprises | pendant le chantier | clause de révision et indices |
| Provision pour imprévus | aucun (réserve interne) | se libère jusqu'au décompte | risques identifiés |
Lire ce tableau par la troisième colonne. Les honoraires sont connus tôt ; les travaux deviennent certains à l'attribution ; les raccordements, les charges et la révision restent ouverts longtemps. Le budget doit donc porter, à chaque date, une part certaine et une part estimée, et la seconde doit diminuer.
Les postes connus tôt : les honoraires
Les honoraires sont les premiers montants certains de l'opération. Le règlement de 2022 (art. 20) impose une convention écrite « au plus tard lorsque la mission a été définie » : à cette date, le montant ou son mode de calcul est fixé.
Il n'existe plus de barème d'honoraires. L'ancien barème de l'Ordre a été sanctionné par la Commission européenne le 24 juin 2004 et le règlement de 2022 n'en contient pas : les honoraires se négocient. Leur mode de calcul compte autant que leur niveau. Des honoraires exprimés en proportion du montant des travaux augmentent quand l'estimation augmente, ce qui mérite d'être lu avant la signature. Les ordres de grandeur sont traités dans l'article sur les honoraires et frais annexes.
Les ingénieurs viennent ensuite. Stabilité, techniques spéciales, acoustique selon le programme : leur désignation intervient souvent plus tard que celle de l'architecte, et leur coût n'est certain qu'à ce moment. Tant qu'ils ne sont pas désignés, le poste est une estimation.
L'intervention de l'architecte est obligatoire pour les travaux soumis à permis, sauf dérogations (loi du 20 février 1939, art. 4, loi fédérale applicable dans les trois régions). Ce poste ne s'optimise donc pas par sa suppression, seulement par la définition de la mission.
Les postes que le maître d'ouvrage déclenche lui-même
Certains intervenants imposés entrent dans le budget du maître d'ouvrage, même lorsque ce n'est pas lui qui les désigne. C'est le cas de la coordination sécurité-santé et de la mission énergétique.
La coordination sécurité-santé. Sur les chantiers temporaires ou mobiles où plusieurs entrepreneurs interviennent, la loi du 4 août 1996 impose de désigner un coordinateur pour la phase du projet et un coordinateur pour la phase de réalisation (art. 16 et 21). L'arrêté royal du 25 janvier 2001 précise qui les désigne : le maître d'ouvrage pour un ouvrage d'une surface totale d'au moins 500 m² (art. 5 et 15), en dessous l'auteur de projet puis le maître d'œuvre chargé du contrôle de l'exécution (art. 4bis et 4decies), rôles que tient l'architecte lorsque son intervention est obligatoire (loi, art. 14). Un plan de sécurité et de santé est établi avant l'ouverture du chantier (loi, art. 16, 2°), remplacé sur certains petits chantiers par une convention écrite entre les intervenants (arrêté, art. 29), et un dossier d'intervention ultérieure est constitué. Le coût est celui de l'offre des coordinateurs ; il est connu dès leur désignation, qui doit intervenir tôt pour la coordination projet.
La mission PEB ou EPB dépend de la région. En Wallonie, un responsable PEB agréé doit être désigné ; la déclaration PEB initiale est jointe au permis et la déclaration finale suit les travaux. En Flandre, le bouwheer désigne un EPB-verslaggever avant le début des travaux. À Bruxelles, pour une construction neuve ou une rénovation lourde, le déclarant désigne un conseiller PEB (Code bruxellois de l'Air, du Climat et de la Maîtrise de l'Énergie). Le poste se chiffre sur offre, et les écarts entre régions sont traités dans ce que la région change au budget.
Les postes qui se fixent à la consultation
Le montant des travaux devient certain à l'attribution, pas avant. Jusque-là, c'est une estimation dont la marge d'incertitude décroît de phase en phase : c'est l'objet de la provision pour imprévus selon la phase. Même attribué, il reste ouvert jusqu'au décompte final : suppléments, écarts de quantités et révision des prix s'y ajoutent.
En marché public, l'estimation est une obligation légale et elle s'exprime hors TVA. La loi du 17 juin 2016 relative aux marchés publics (art. 16) impose d'estimer le montant du marché et précise que ses montants s'entendent hors taxe sur la valeur ajoutée. Le budget du pouvoir adjudicateur doit donc ajouter la TVA lui-même.
Les assurances se vérifient avant le début des travaux. Pour le logement dont la construction requiert l'intervention d'un architecte, la loi du 31 mai 2017 impose aux entrepreneurs, architectes et autres prestataires une assurance de responsabilité civile décennale, en vigueur depuis le 1er juillet 2018 ; l'attestation est remise avant le début des travaux (art. 12). Ce coût est porté par les prestataires et se retrouve dans leurs prix. De même, l'assurance de responsabilité civile professionnelle de la loi du 9 mai 2019 vise les architectes, les coordinateurs et les autres prestataires intellectuels du secteur. Ce qui reste au maître d'ouvrage, ce sont les assurances qu'il souscrit lui-même selon son contrat et son financement. Le détail des régimes figure dans l'article sur les assurances obligatoires.
La révision des prix se décide à la consultation et se paie pendant le chantier. En marché public de travaux, la clause de révision est obligatoire, sauf si le montant estimé est inférieur à 120 000 euros et le délai initial inférieur à 120 jours ouvrables ou 180 jours de calendrier (RGE, AR du 14 janvier 2013, art. 38/7). En marché privé, tout dépend du contrat. Dans les deux cas, le budget doit prévoir une ligne, même estimée, dès que la clause existe.
Les postes qui restent ouverts longtemps
Les raccordements arrivent tard. Eau, électricité, gaz éventuel, égouttage, télécommunications : les devis des gestionnaires de réseaux sont souvent demandés quand le projet est déjà avancé, parfois pendant le chantier. Tant qu'ils ne sont pas reçus, la ligne reste une estimation et doit être nommée comme telle.
Les taxes et charges d'urbanisme dépendent de la région et de la commune. Elles ne sont connues qu'à la délivrance du permis, et leurs règles diffèrent entre Bruxelles, la Wallonie et la Flandre. Elles ne se chiffrent pas d'un ratio national.
La TVA n'est pas un pourcentage à appliquer d'office. Son régime dépend de la nature du projet, de l'usage du bâtiment et de conditions qu'il faut vérifier projet par projet. Les taux et leurs conditions sont traités dans l'article sur la TVA applicable et ses conditions. Pour un maître d'ouvrage qui ne récupère pas la TVA, elle fait partie du coût ; pour un assujetti qui la récupère, elle pèse surtout sur la trésorerie.
Les frais financiers suivent le calendrier des paiements. Intérêts intercalaires, frais de dossier, coût d'une garantie : leur montant dépend du rythme des états d'avancement, donc du planning. Un chantier qui glisse coûte aussi en frais financiers.
Tenir le budget sur deux colonnes
Chaque ligne porte un statut : certain ou estimé. Une ligne devient certaine quand un document l'engage : convention signée, offre acceptée, marché attribué, devis du gestionnaire, permis délivré. Tant qu'aucun document n'existe, elle est estimée, avec sa source et sa date de valeur.
La provision se lit contre la colonne estimée. Plus la part estimée est grande, plus la provision doit l'être. Quand les postes deviennent certains, une partie de la provision peut être libérée, ou réaffectée, par une décision écrite du maître d'ouvrage.
Trois dates de contrôle suffisent à la plupart des opérations. À la signature de la convention d'architecte ; au dépôt de la demande de permis ; à l'attribution des travaux. À chacune, le coût total se recalcule ligne par ligne, et l'écart avec le budget initial s'explique par poste, pas globalement.
| Date de contrôle | Lignes qui deviennent certaines | Lignes encore estimées |
|---|---|---|
| Convention d'architecte | honoraires d'architecte | travaux, ingénieurs, coordination, PEB, charges, raccordements, révision |
| Demande de permis | ingénieurs, coordination projet, mission PEB | travaux, charges, raccordements, révision |
| Attribution des travaux | travaux (montant de base), charges d'urbanisme si le permis est délivré | raccordements, révision, suppléments |
Le budget est un document daté. Chaque version porte sa date, sa date de valeur et la liste des hypothèses. C'est ce qui permet, plus tard, de démontrer qu'un dépassement vient d'un poste nommé et non d'une dérive générale.
Cet article présente l'état des règles au 21 octobre 2026 et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.