Ce qui est régional, ce qui reste fédéral
Le premier travail consiste à trier les postes. Une partie du budget obéit à des règles identiques dans les trois régions ; l'autre change dès que l'on franchit une limite régionale.
| Poste ou règle | Niveau | Texte ou cadre | Effet sur le budget |
|---|---|---|---|
| Intervention de l'architecte | fédéral | loi du 20 février 1939, art. 4 | honoraires présents dans les trois régions |
| Incompatibilité architecte et entrepreneur | fédéral | loi du 20 février 1939, art. 6 | mission et entreprise toujours séparées |
| Coordination sécurité-santé | fédéral | loi du 4 août 1996, AR du 25 janvier 2001 | coordinateurs requis si plusieurs entrepreneurs, désignés par le maître d'ouvrage à partir de 500 m² |
| Assurance décennale (logement avec architecte obligatoire) | fédéral | loi du 31 mai 2017 | attestation avant le début des travaux |
| Contrat d'entreprise privé | fédéral | ancien Code civil, art. 1787 et suivants | mêmes règles de forfait et de suppléments |
| Marchés publics | fédéral | loi du 17 juin 2016 et ses arrêtés | mêmes seuils et procédures |
| Permis | régional | CoBAT (Bruxelles), CoDT (Wallonie), omgevingsvergunning (Flandre) | délai, dossier et coût différents |
| Performance énergétique | régional | PEB (Bruxelles et Wallonie), EPB (Flandre) | exigences, intervenant et procédure différents |
| Charges d'urbanisme | régional | régime propre à chaque région | montant et assiette différents |
| Primes | régional | régimes propres à chaque région | recettes possibles, conditions différentes |
| Droits d'enregistrement | régional | régimes propres à chaque région | coût d'acquisition différent |
Les postes fédéraux se budgètent une fois. Honoraires d'architecte, coordination sécurité-santé, assurances, règles du contrat d'entreprise ou des marchés publics : un maître d'ouvrage qui construit dans deux régions applique les mêmes textes, même si les prix du marché diffèrent.
Les postes régionaux se budgètent par projet. Un gabarit de budget établi pour un projet bruxellois ne se transpose pas à Liège ou à Gand sans relire chaque ligne régionale. C'est une erreur fréquente chez les maîtres d'ouvrage qui opèrent dans plusieurs régions.
La TVA n'est pas une question régionale, mais son régime dépend des conditions du projet. Elle est traitée dans le guide sur les prix au m², et aucun taux n'est donné ici.
Le permis : délai, dossier et coût
Trois régions, trois cadres de permis. À Bruxelles, le permis d'urbanisme relève du CoBAT ; en Wallonie, du CoDT ; en Flandre, de l'omgevingsvergunning. Le maître d'ouvrage n'en retient, pour le budget, que trois effets.
Le délai. Le temps d'instruction pèse sur la date de valeur du budget : plus la délivrance du permis est lointaine, plus l'écart entre le budget daté et les prix à la consultation risque de croître, et plus les frais financiers éventuels courent. Le budget doit donc porter une date de délivrance supposée, révisable.
Le dossier. Chaque région demande ses pièces et ses études, qui ont un coût d'honoraires et parfois d'études préalables. Elles entrent dans le coût total dès la phase de demande de permis.
Le coût direct. Taxes et redevances liées à la demande ou à la délivrance varient selon la région. Les ordres de grandeur sont traités dans l'article sur le coût du permis selon la région ; ils ne se reprennent pas d'une région à l'autre.
Un permis assorti de conditions peut modifier le projet, donc le budget travaux. Une condition imposée à la délivrance est un changement qui ne vient pas du maître d'ouvrage : elle se chiffre et se trace comme tel, avec une convention additionnelle mentionnant son incidence financière si le programme s'en trouve modifié (règlement de déontologie de l'Ordre des architectes du 16 novembre 2022, art. 16).
Les exigences énergétiques : un intervenant et une procédure par région
L'énergie change le budget de deux façons : par le coût des solutions techniques qu'elle impose, et par la mission d'un intervenant spécifique. Le premier effet est traité dans l'article sur les exigences énergétiques par région ; le second est un poste du maître d'ouvrage.
En Wallonie, un responsable PEB agréé doit être désigné. La réglementation repose sur le décret du 28 novembre 2013 et l'arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014. La déclaration PEB initiale est jointe à la demande de permis et la déclaration finale suit les travaux. Le poste apparaît donc dès la phase de permis et se clôture après le chantier.
En Flandre, le bouwheer désigne un EPB-verslaggever avant le début des travaux. Ce peut être un architecte ou un ingénieur. Des amendes sont prévues en cas de manquement ; leur montant n'est pas repris ici. Le maître d'ouvrage qui confie la mission à son architecte doit vérifier qu'elle figure dans la convention et dans les honoraires, faute de quoi elle devient un poste supplémentaire.
À Bruxelles, la réglementation PEB relève du Code bruxellois de l'Air, du Climat et de la Maîtrise de l'Énergie (ordonnance du 2 mai 2013). Pour une construction neuve ou une rénovation lourde, le déclarant désigne un conseiller PEB, la proposition PEB est jointe à la demande de permis et la déclaration PEB suit la fin des travaux. Le budget prévoit la ligne dès la conception et vérifie, comme en Flandre, si la mission figure dans la convention de l'architecte.
| Région | Cadre énergétique | Intervenant | Moment où le poste apparaît |
|---|---|---|---|
| Bruxelles-Capitale | PEB (COBRACE, ordonnance du 2/05/2013) | conseiller PEB désigné par le déclarant (neuf et rénovation lourde) | proposition PEB avec la demande de permis, déclaration PEB après travaux |
| Wallonie | PEB (décret du 28/11/2013, AGW du 15/05/2014) | responsable PEB agréé | déclaration initiale avec le permis, déclaration finale après travaux |
| Flandre | EPB | EPB-verslaggever désigné par le bouwheer | au plus tard avant le début des travaux |
Les charges d'urbanisme : un poste à ne jamais chiffrer par analogie
Les charges d'urbanisme relèvent d'un régime propre à chaque région, et elles ne sont connues avec certitude qu'à la délivrance du permis. Elles relèvent du coût total de l'opération, détaillé dans l'article Du budget travaux au coût total de l'opération.
En Région de Bruxelles-Capitale, le régime repose sur un arrêté du gouvernement régional du 26 septembre 2013, publié au Moniteur belge le 2 décembre 2013 et en vigueur depuis le 21 décembre 2013, qui fixe des montants au m² selon l'affectation. Une réforme de 2024 est signalée ; aucun montant n'est donné ici, et le budget doit reposer sur la version en vigueur à la date du dépôt, vérifiée pour le projet. Le cadre bruxellois est présenté dans l'article Bruxelles : CoBAT RRU et densité.
En Wallonie et en Flandre, des charges peuvent être imposées selon le régime propre à chaque région (stedenbouwkundige lasten en Flandre). Leurs règles ne sont pas détaillées ici : elles se confirment auprès de l'autorité qui délivre le permis.
La bonne pratique est commune aux trois régions : inscrire les charges comme une ligne estimée, avec sa source et sa date, jusqu'à la délivrance du permis. Le montant d'un autre projet ne se reprend jamais sans vérifier l'affectation, la surface et la région.
Primes et droits d'enregistrement : les recettes et les frais d'acquisition
Les primes sont des recettes possibles, pas des certitudes. Elles dépendent de régimes régionaux, de conditions et de calendriers qui changent. Un budget prudent les inscrit en recette distincte, jamais en déduction des travaux, et seulement quand leurs conditions sont vérifiées. Le cadre wallon est présenté dans l'article Wallonie : Q-ZEN permis et primes, le cadre flamand dans Flandre : omgevingsvergunning et renovatieplicht.
Les droits d'enregistrement sont régionaux. Ils concernent l'acquisition du terrain ou du bien, et entrent dans le coût total de l'opération quand l'acquisition en fait partie. Ils ne sont pas chiffrés ici.
Régionaliser un budget : la méthode
Ajouter une colonne « région » à chaque ligne du budget. Pour chaque poste, indiquer s'il est fédéral ou régional et, s'il est régional, le texte ou la source qui en fixe la valeur. Une ligne régionale sans source est une ligne à vérifier.
Faire confirmer par l'architecte, dès la convention, la liste des obligations régionales du projet. Permis, énergie, charges : l'architecte du projet connaît les procédures de la région où il exerce, et sa convention doit dire qui assume chaque mission. C'est aussi le moment de vérifier que la mission PEB ou EPB est comprise ou non dans ses honoraires.
Dater chaque ligne régionale. Les règles régionales évoluent, parfois en cours de projet : la réforme bruxelloise des charges d'urbanisme en est un exemple. La date de vérification fait partie de la valeur.
Ne jamais publier ou transmettre un ratio sans sa région. Un coût au m² « belge » mélange des cadres de permis, d'énergie et de charges différents. Pour un maître d'ouvrage qui compare des projets situés dans plusieurs régions, la comparaison n'a de sens que poste par poste.
Cet article présente l'état des règles au 21 octobre 2026 et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.