Wat gewestelijk is, wat federaal blijft
Het eerste werk is de posten sorteren. Een deel van het budget volgt in de drie gewesten dezelfde regels; het andere deel verandert zodra men een gewestgrens overschrijdt.
| Post of regel | Niveau | Tekst of kader | Effect op het budget |
|---|---|---|---|
| Medewerking van de architect | federaal | wet van 20 februari 1939, art. 4 | ereloon in de drie gewesten |
| Onverenigbaarheid architect en aannemer | federaal | wet van 20 februari 1939, art. 6 | opdracht en aanneming altijd gescheiden |
| Veiligheidscoördinatie | federaal | wet van 4 augustus 1996, KB van 25 januari 2001 | coördinatoren vereist bij meerdere aannemers, vanaf 500 m² aangesteld door de bouwheer |
| Tienjarige aansprakelijkheidsverzekering (woning met verplichte architect) | federaal | wet van 31 mei 2017 | attest vóór de start van de werken |
| Private aanneming | federaal | oud Burgerlijk Wetboek, art. 1787 en volgende | dezelfde regels voor vaste prijs en meerwerken |
| Overheidsopdrachten | federaal | wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten en haar besluiten | dezelfde drempels en procedures |
| Vergunning | gewestelijk | BWRO (Brussel), CoDT (Wallonië), omgevingsvergunning (Vlaanderen) | andere termijn, dossier en kost |
| Energieprestatie | gewestelijk | EPB (Vlaanderen en Brussel), PEB (Wallonië) | andere eisen, tussenkomende partij en procedure |
| Stedenbouwkundige lasten | gewestelijk | eigen regeling per gewest | ander bedrag en andere grondslag |
| Premies | gewestelijk | eigen regelingen per gewest | mogelijke ontvangsten, andere voorwaarden |
| Registratierechten | gewestelijk | eigen regelingen per gewest | andere aankoopkost |
Federale posten budgetteert u één keer. Ereloon van de architect, veiligheidscoördinatie, verzekeringen, de regels van de aanneming of van de overheidsopdrachten: een bouwheer die in twee gewesten bouwt, past dezelfde teksten toe, ook al verschillen de marktprijzen.
Gewestelijke posten budgetteert u per project. Een budgetsjabloon voor een Brussels project gaat niet zomaar over naar Gent of Luik zonder elke gewestelijke lijn te herlezen. Dat is een vaak voorkomende fout bij bouwheren die in meerdere gewesten actief zijn.
De btw is geen gewestelijke kwestie, maar het stelsel hangt af van de voorwaarden van het project. Ze wordt behandeld in de gids over de bouwkosten per m², en hier wordt geen tarief gegeven.
De vergunning: termijn, dossier en kost
Drie gewesten, drie vergunningskaders. In Brussel valt de stedenbouwkundige vergunning onder het BWRO; in Wallonië onder het CoDT; in Vlaanderen gaat het om de omgevingsvergunning. Voor het budget onthoudt de bouwheer er drie effecten van.
De termijn. De behandelingstijd weegt op de prijsdatum van het budget: hoe verder de afgifte van de vergunning, hoe groter het risico dat de kloof tussen het gedateerde budget en de prijzen bij de aanbesteding groeit, en hoe langer eventuele financieringskosten lopen. Het budget vermeldt dus een veronderstelde afgiftedatum, die herzien kan worden.
Het dossier. Elk gewest vraagt eigen stukken en studies, met een kost aan erelonen en soms aan voorafgaande studies. Ze horen in de totale projectkost vanaf de fase van de vergunningsaanvraag.
De rechtstreekse kost. Taksen en retributies voor de aanvraag of de afgifte verschillen per gewest. De grootteordes staan in het artikel over de kostprijs van de vergunning per gewest; ze worden niet van het ene gewest naar het andere overgenomen.
Een vergunning met voorwaarden kan het project wijzigen, en dus het werkenbudget. Een voorwaarde bij de afgifte is een wijziging die niet van de bouwheer komt: ze wordt begroot en vastgelegd als zodanig, met een aanvullende overeenkomst die de financiële weerslag vermeldt als het programma erdoor verandert (deontologisch reglement van de Orde van Architecten van 16 november 2022, art. 16).
De energie-eisen: per gewest een eigen tussenkomende partij en procedure
Energie verandert het budget op twee manieren: via de kost van de technische oplossingen die ze oplegt, en via de opdracht van een specifieke dienstverlener. Het eerste effect behandelt het artikel over de energie-eisen per gewest; het tweede is een post van de bouwheer.
In Vlaanderen stelt de bouwheer een EPB-verslaggever aan vóór de start van de werken. Op vlaanderen.be staat het zo: "Vóór de start van de werkzaamheden moet u als bouwheer of aangifteplichtige een EPB-verslaggever aanstellen". Dat kan een architect of een ingenieur zijn. Er zijn boetes voorzien bij tekortkomingen; de bedragen worden hier niet overgenomen. Een bouwheer die de opdracht aan zijn architect toevertrouwt, controleert of ze in de overeenkomst en in het ereloon staat, anders wordt ze een bijkomende post.
In Wallonië moet een erkende PEB-verantwoordelijke (responsable PEB) worden aangesteld. De regelgeving steunt op het decreet van 28 november 2013 en het besluit van de Waalse Regering van 15 mei 2014. De initiële PEB-aangifte gaat mee met de vergunningsaanvraag en de eindaangifte volgt na de werken. De post verschijnt dus vanaf de vergunningsfase en wordt na de werf afgesloten.
In Brussel valt de EPB-regelgeving onder het Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing (ordonnantie van 2 mei 2013). Voor een nieuwbouw of een zware renovatie wijst de aangever een EPB-adviseur aan, wordt het EPB-voorstel bij de vergunningsaanvraag gevoegd en volgt de EPB-aangifte na het einde van de werken. Het budget voorziet de lijn vanaf het ontwerp en gaat, zoals in Vlaanderen, na of de opdracht in de architectenovereenkomst staat.
| Gewest | Energiekader | Tussenkomende partij | Wanneer de post verschijnt |
|---|---|---|---|
| Vlaanderen | EPB | EPB-verslaggever, aangesteld door de bouwheer | uiterlijk vóór de start van de werken |
| Wallonië | PEB (decreet van 28/11/2013, besluit van 15/05/2014) | erkende PEB-verantwoordelijke | initiële aangifte bij de vergunning, eindaangifte na de werken |
| Brussels Hoofdstedelijk Gewest | EPB (BWLKE, ordonnantie van 2/05/2013) | EPB-adviseur aangewezen door de aangever (nieuwbouw en zware renovatie) | EPB-voorstel bij de vergunningsaanvraag, EPB-aangifte na de werken |
Stedenbouwkundige lasten: nooit begroten naar analogie
Stedenbouwkundige lasten volgen een eigen regeling per gewest, en ze zijn pas met zekerheid gekend bij de afgifte van de vergunning. Ze horen in de totale projectkost, uitgewerkt in het artikel Van werkenbudget naar totale projectkost.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest steunt de regeling op een besluit van de Brusselse Regering van 26 september 2013, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad op 2 december 2013 en van kracht sinds 21 december 2013, dat bedragen per m² naargelang de bestemming vastlegt. Er wordt een hervorming uit 2024 gemeld; hier wordt geen bedrag gegeven, en het budget steunt op de versie die geldt op de datum van indiening, gecontroleerd voor het project. Het Brusselse kader staat in het artikel Brussel: BWRO verordening en dichtheid.
In Vlaanderen en Wallonië kunnen lasten worden opgelegd volgens de eigen regeling van elk gewest (in Vlaanderen: de stedenbouwkundige lasten). Die regels worden hier niet uitgewerkt: ze worden bevestigd bij de overheid die de vergunning afgeeft.
De goede praktijk is in de drie gewesten dezelfde: de lasten als geraamde lijn opnemen, met bron en datum, tot de afgifte van de vergunning. Het bedrag van een ander project wordt nooit overgenomen zonder bestemming, oppervlakte en gewest te controleren.
Premies en registratierechten: ontvangsten en aankoopkosten
Premies zijn mogelijke ontvangsten, geen zekerheden. Ze hangen af van gewestelijke regelingen, voorwaarden en kalenders die wijzigen. Een voorzichtig budget boekt ze als aparte ontvangst, nooit als vermindering van de werken, en enkel wanneer de voorwaarden gecontroleerd zijn. Het Waalse kader staat in Wallonië: Q-ZEN vergunning en premies, het Vlaamse in Vlaanderen: omgevingsvergunning en renovatieplicht.
Registratierechten zijn gewestelijk. Ze betreffen de aankoop van de grond of het goed, en horen in de totale projectkost wanneer de aankoop er deel van uitmaakt. Ze worden hier niet becijferd.
Een budget regionaliseren: de methode
Voeg aan elke budgetlijn een kolom "gewest" toe. Vermeld per post of hij federaal of gewestelijk is en, zo gewestelijk, welke tekst of bron de waarde bepaalt. Een gewestelijke lijn zonder bron is een te controleren lijn.
Laat de architect vanaf de overeenkomst de lijst van gewestelijke verplichtingen van het project bevestigen. Vergunning, energie, lasten: de architect kent de procedures van het gewest waar hij werkt, en zijn overeenkomst moet zeggen wie welke opdracht opneemt. Dat is ook het moment om na te gaan of de EPB-opdracht al dan niet in zijn ereloon zit.
Dateer elke gewestelijke lijn. Gewestelijke regels evolueren, soms tijdens het project: de gemelde Brusselse hervorming van de stedenbouwkundige lasten is daar een voorbeeld van. De controledatum maakt deel uit van de waarde.
Geef nooit een kengetal door zonder zijn gewest. Een "Belgische" kost per m² vermengt verschillende kaders voor vergunning, energie en lasten. Voor een bouwheer die projecten in meerdere gewesten vergelijkt, heeft de vergelijking pas zin post per post.
Dit artikel geeft de stand van de regels op 21 oktober 2026 weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.