Eén budget, twee omvangen
Het werkenbudget dekt wat de aannemers zullen factureren, excl. btw. Het is de grens voor het ontwerp: het deontologisch reglement van de Orde van Architecten van 16 november 2022 (art. 16) verplicht de architect te ontwerpen binnen het programma van de opdracht en binnen het budget.
De totale projectkost dekt alles wat de bouwheer uitgeeft opdat het gebouw gebouwd, vergund, verzekerd, aangesloten en gefinancierd wordt. Het is de grens van de bouwheer zelf, vaak die welke zijn financier of zijn raad van bestuur heeft vastgelegd.
De klassieke fout is het ene met het andere te vergelijken. Een raming van de architect die "binnen budget" blijft, kan de totale projectkost doen ontsporen als de posten buiten de werken nooit begroot werden. De posten die een prijs per m² laat liggen, staan in wat een prijs per m² nooit omvat.
Het overzicht van de posten
| Post | Wie factureert | Wanneer gekend | Waar de waarde vandaan komt |
|---|---|---|---|
| Werken (excl. btw) | aannemers | bij de gunning, daarna bij de eindafrekening | raming, dan offertes, dan vorderingsstaten |
| Ereloon architect | architect | bij de ondertekening van de overeenkomst | onderhandeling (geen barema) |
| Erelonen ingenieurs (stabiliteit, technieken) | studiebureaus | bij hun aanstelling | offerte of overeenkomst |
| Veiligheidscoördinatie | coördinator-ontwerp en coördinator-verwezenlijking | bij hun aanstelling (door de bouwheer vanaf 500 m²) | offerte van de coördinator |
| EPB- of PEB-opdracht | EPB-verslaggever (Vlaanderen), PEB-verantwoordelijke (Wallonië) | bij de aanstelling | offerte van de dienstverlener |
| Verzekeringen | verzekeraars, of begrepen in de prijzen van de dienstverleners | vóór de start van de werken | polissen en attesten |
| Aansluitingen | netbeheerders | laat, vaak tijdens de werf | offerte van de netbeheerder |
| Taksen en stedenbouwkundige lasten | gemeente of gewest | bij de afgifte van de vergunning | gewestelijke en gemeentelijke regels |
| Btw | aangerekend door elke dienstverlener | zodra het toepasselijke stelsel vaststaat | fiscale voorwaarden van het project |
| Financieringskosten | bank of financier | bij de kredietovereenkomst, dan volgens de opvragingen | kredietovereenkomst en betalingskalender |
| Prijsherziening | aannemers | tijdens de werf | herzieningsclausule en indexen |
| Post onvoorzien | niemand (interne reserve) | komt vrij tot de eindafrekening | geïdentificeerde risico's |
Lees dit overzicht via de derde kolom. De erelonen zijn vroeg gekend; de werken worden zeker bij de gunning; aansluitingen, lasten en herziening blijven lang open. Het budget moet dus op elk ogenblik een zeker en een geraamd deel tonen, en dat tweede deel moet krimpen.
Wat vroeg gekend is: de erelonen
De erelonen zijn de eerste zekere bedragen van het project. Het reglement van 2022 (art. 20) vereist een schriftelijke overeenkomst, uiterlijk wanneer de opdracht is bepaald: op dat ogenblik ligt het bedrag of de berekeningswijze vast.
Er bestaat geen ereloonbarema meer. Het vroegere barema van de Orde werd op 24 juni 2004 door de Europese Commissie gesanctioneerd en het reglement van 2022 bevat er geen: erelonen worden onderhandeld. De berekeningswijze telt evenveel als het niveau. Een ereloon als aandeel van het bedrag der werken stijgt mee met de raming, wat vóór de ondertekening aandacht verdient. De grootteordes staan in het artikel over erelonen en bijkomende kosten.
De ingenieurs volgen. Stabiliteit, speciale technieken, akoestiek naargelang het programma: hun aanstelling komt vaak later dan die van de architect, en hun kost is pas dan zeker. Zolang ze niet aangesteld zijn, is de post een raming.
De medewerking van een architect is verplicht voor vergunningsplichtige werken, behoudens afwijkingen (wet van 20 februari 1939, art. 4, federale wet die in de drie gewesten geldt). Deze post wordt dus niet geoptimaliseerd door hem te schrappen, wel door de opdracht goed af te bakenen.
De posten die de bouwheer zelf in gang zet
Sommige opgelegde partijen komen in het budget van de bouwheer, ook wanneer hij ze niet zelf aanstelt. Dat geldt voor de veiligheidscoördinatie en voor de energieopdracht.
De veiligheidscoördinatie. Op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen waar meerdere aannemers tussenkomen, verplicht de wet van 4 augustus 1996 tot de aanstelling van een coördinator voor de ontwerpfase en een voor de verwezenlijkingsfase (art. 16 en 21). Het koninklijk besluit van 25 januari 2001 bepaalt wie hen aanstelt: de bouwheer voor een bouwwerk met een totale oppervlakte van minstens 500 m² (art. 5 en 15), daaronder de ontwerper en vervolgens de opdrachtnemer belast met de controle op de uitvoering (art. 4bis en 4decies), rollen die de architect vervult wanneer zijn medewerking verplicht is (wet, art. 14). Vóór de opening van de werf wordt een veiligheids- en gezondheidsplan opgesteld (wet, art. 16, 2°), dat op sommige kleine werven door een schriftelijke overeenkomst tussen de betrokkenen wordt vervangen (besluit, art. 29), en er wordt een postinterventiedossier samengesteld. De kost is die van de offerte van de coördinatoren; hij is gekend bij hun aanstelling, die voor de coördinatie-ontwerp vroeg moet gebeuren.
De EPB-opdracht hangt af van het gewest. In Vlaanderen geldt: "Vóór de start van de werkzaamheden moet u als bouwheer of aangifteplichtige een EPB-verslaggever aanstellen". In Wallonië moet een erkende PEB-verantwoordelijke (responsable PEB) worden aangesteld; de initiële PEB-aangifte gaat bij de vergunningsaanvraag en de eindaangifte volgt na de werken. In Brussel wijst de aangever voor een nieuwbouw of een zware renovatie een EPB-adviseur aan (Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing). De post wordt op offerte begroot; de verschillen tussen gewesten staan in wat het gewest aan het budget verandert.
De posten die bij de aanbesteding vastliggen
Het bedrag van de werken wordt zeker bij de gunning, niet eerder. Tot dan is het een raming waarvan de onzekerheidsmarge van fase tot fase afneemt: dat is het onderwerp van de post onvoorzien per fase. Ook na de gunning blijft het open tot de eindafrekening: meerwerken, hoeveelheidsverschillen en prijsherziening komen erbij.
Bij een overheidsopdracht is de raming een wettelijke plicht, uitgedrukt zonder btw. De wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten (art. 16) bepaalt: "De waarde van de opdracht moet worden geraamd", en de bedragen gelden "zonder belasting op de toegevoegde waarde". De aanbestedende overheid moet de btw dus zelf aan haar budget toevoegen.
De verzekeringen worden vóór de start van de werken gecontroleerd. Voor woningen waarvoor de medewerking van een architect verplicht is, legt de wet van 31 mei 2017 aannemers, architecten en andere dienstverleners een verzekering voor de tienjarige aansprakelijkheid op, van kracht sinds 1 juli 2018; het attest wordt vóór de start van de werken bezorgd (art. 12). Die kost dragen de dienstverleners en hij zit in hun prijzen. Ook de wet van 9 mei 2019 op de beroepsaansprakelijkheidsverzekering viseert architecten, coördinatoren en andere intellectuele dienstverleners in de bouwsector. Wat bij de bouwheer blijft, zijn de verzekeringen die hij zelf afsluit volgens zijn contract en zijn financiering. De stelsels staan in het artikel over de verplichte verzekeringen.
De prijsherziening wordt bij de aanbesteding beslist en tijdens de werf betaald. Bij overheidsopdrachten voor werken is de herzieningsclausule verplicht, behalve als het geraamde bedrag lager is dan 120 000 euro en de initiële termijn korter dan 120 werkdagen of 180 kalenderdagen (AUR, KB van 14 januari 2013, art. 38/7). In een private aanneming hangt alles af van het contract. In beide gevallen hoort er een budgetlijn te zijn, al is ze geraamd, zodra de clausule bestaat.
De posten die lang open blijven
De aansluitingen komen laat. Water, elektriciteit, eventueel gas, riolering, telecom: de offertes van de netbeheerders worden vaak gevraagd als het project al ver gevorderd is, soms tijdens de werf. Zolang ze er niet zijn, blijft de lijn een raming en moet ze ook zo heten.
Taksen en stedenbouwkundige lasten hangen af van gewest en gemeente. Ze zijn pas gekend bij de afgifte van de vergunning, en de regels verschillen tussen Brussel, Wallonië en Vlaanderen. Een nationaal kengetal bestaat er niet voor.
De btw is geen percentage om blind toe te passen. Het stelsel hangt af van de aard van het project, het gebruik van het gebouw en voorwaarden die per project te controleren zijn. Tarieven en voorwaarden staan in het artikel over het toepasselijke btw-tarief. Voor een bouwheer die de btw niet recupereert, is ze een kost; voor een btw-plichtige die ze recupereert, weegt ze vooral op de thesaurie.
De financieringskosten volgen de betalingskalender. Intercalaire intresten, dossierkosten, de kost van een waarborg: het bedrag hangt af van het ritme van de vorderingsstaten, dus van de planning. Een werf die uitloopt, kost ook in financieringskosten.
Het budget in twee kolommen bijhouden
Elke lijn krijgt een status: zeker of geraamd. Een lijn wordt zeker wanneer een document ze vastlegt: ondertekende overeenkomst, aanvaarde offerte, gegunde opdracht, offerte van de netbeheerder, afgegeven vergunning. Zolang er geen document is, is ze geraamd, met haar bron en haar prijsdatum.
De post onvoorzien leest u tegen de geraamde kolom. Hoe groter het geraamde deel, hoe groter de reserve moet zijn. Wanneer posten zeker worden, kan een deel van de reserve vrijkomen of herbestemd worden, bij schriftelijke beslissing van de bouwheer.
Drie controlemomenten volstaan voor de meeste projecten. Bij de ondertekening van de architectenovereenkomst; bij de indiening van de vergunningsaanvraag; bij de gunning van de werken. Telkens wordt de totale projectkost lijn per lijn herberekend, en het verschil met het oorspronkelijke budget per post verklaard, niet globaal.
| Controlemoment | Lijnen die zeker worden | Lijnen die nog geraamd zijn |
|---|---|---|
| Architectenovereenkomst | ereloon architect | werken, ingenieurs, coördinatie, EPB, lasten, aansluitingen, herziening |
| Vergunningsaanvraag | ingenieurs, coördinatie-ontwerp, EPB-opdracht | werken, lasten, aansluitingen, herziening |
| Gunning van de werken | werken (basisbedrag), stedenbouwkundige lasten als de vergunning is afgegeven | aansluitingen, herziening, meerwerken |
Het budget is een gedateerd document. Elke versie draagt haar datum, haar prijsdatum en de lijst van hypotheses. Zo kan de bouwheer later aantonen dat een overschrijding uit een benoemde post komt en niet uit een algemene ontsporing.
Dit artikel geeft de stand van de regels op 21 oktober 2026 weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.