De architect is verplicht
Dit is de meest structurerende Belgische bijzonderheid voor een begroting. Het beroep op een architect is verplicht voor vergunningsplichtige werken.
Het beroep op een architect is verplicht voor vergunningsplichtige werken. Zijn opdracht omvat het ontwerp maar ook de controle op de uitvoering van de werken.
Die verplichting blijft bestaan bij sleutel-op-de-deur. De architect moet zijn onafhankelijkheid tegenover de aannemer behouden, wat uitsluit dat hij eenvoudigweg bij de bouwer in dienst is. Een bouwheer die een sleutel-op-de-deur contract sluit, moet dus nagaan hoe aan die eis wordt voldaan.
Dat punt hoort vóór ondertekening te worden uitgeklaard, want het bepaalt of de erelonen in de opgegeven prijs zijn begrepen of erbovenop komen. Het antwoord verandert de lezing van elke opgegeven prijs per m².
Erelonen volgen het tarief van de werken niet
Een fiscaal verschil dat veel financieringsplannen vertekent. De erelonen worden betaald vóór de werken beginnen.
Intellectuele prestaties vallen in beginsel onder het normale btw-tarief, ook wanneer zij werken voorbereiden die het verlaagde tarief genieten. Dat geldt voor architect, ingenieur en landmeter, en de uitzondering is zeldzaam.
Concreet factureert op een in aanmerking komende renovatiewerf de aannemer tegen het verlaagde tarief en de architect tegen het normale. Een begroting die één tarief op het geheel toepast, is verkeerd.
De andere verplichte betrokkenen
Naargelang de aard van het project kunnen vier andere betrokkenen worden opgelegd. Elk van hen factureert afzonderlijk en volgens een eigen barema.
De verantwoordelijke voor de energieprestatie. Hij stelt de door het gewest vereiste aangiften en berekeningen op, en zijn tussenkomst is vereist bij de meeste nieuwbouwprojecten en bij ingrijpende renovaties.
De stabiliteitsingenieur. Feitelijk verplicht zodra de structuur buiten het gewone valt, en door de architect gevraagd bij de meeste projecten.
De veiligheids- en gezondheidscoördinator. Vereist zodra meerdere aannemers op dezelfde werf werken, met onderscheiden opdrachten in ontwerp- en uitvoeringsfase.
De technische controle. Niet stelselmatig, maar vaak gevraagd door verzekeraars of financiers bij operaties van een zekere omvang.
De door de wet opgelegde verzekeringen
Een regeling die veel bouwheren laat ontdekken. Het betreft de verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid.
De wet van 31 mei 2017 verplicht aannemers en architecten hun tienjarige aansprakelijkheid te verzekeren voor werken aan woningen.
Twee praktische gevolgen.
De kost van die dekking zit in de gehanteerde prijzen, zij verschijnt dus niet als afzonderlijke post in de begroting maar wordt wel gedragen.
De controle komt de bouwheer toe. Vóór de start een geldig verzekeringsattest vragen is een elementaire reflex, en het ontbreken ervan is een ernstig signaal.
De tienjarige aansprakelijkheid dekt gebreken die de stabiliteit of de waterdichtheid aantasten, gedurende tien jaar vanaf de oplevering. De verzekeringsplicht rust op de betrokkenen en wordt vóór de werf nagekeken.
| Betrokkene | Wanneer vereist | Regime |
|---|---|---|
| Architect | Vergunningsplichtige werken | Verplicht, ontwerp en controle van de uitvoering |
| Stabiliteitsingenieur | Niet-standaard structuur, versterkingen, kelder | Naargelang het project |
| EPB-verslaggever | Nieuwbouw en ingrijpende renovatie | Naargelang gewest en omvang van de werken |
| Veiligheidscoördinator | Aanwezigheid van meerdere aannemers | In dat geval verplicht |
| Technische controle | Geëist door verzekeraar of financier | Naargelang de operatie |
Studies en dossierkosten
Drie families komen bovenop de erelonen zelf. Zij betreffen de studies, de taksen en de aansluitingen.
De voorafgaande studies. Grondonderzoek, topografische opmeting, onderzoeken vóór afbraak. Zij bepalen de kwaliteit van de raming en hun kost is bescheiden tegenover de risico's die zij wegnemen.
Taksen en retributies. Zij behoren tot het gemeentelijke niveau en verschillen van gemeente tot gemeente binnen eenzelfde gewest.
De aansluitingskosten. Technisch gezien werken, maar gefactureerd door derden volgens eigen tarieven.
Een proceduraal punt om te kennen
Een termijnregel met financiële gevolgen. De aanvragen bij de nutsmaatschappijen worden ingediend zodra de vergunning er is.
Bij de oplevering van de werken moeten opmerkingen en betwistingen schriftelijk binnen een korte termijn worden gemeld, in de orde van een maand. Daarna kan aanvaarding worden vermoed, wat de positie van de bouwheer aanzienlijk verzwakt.
Die termijn is een van de weinige punten waar enkele dagen onoplettendheid werkelijk duur uitvallen.
Wat dit betekent voor een raming
Vier regels.
Begroot de architect als een verplichte post, ook bij sleutel-op-de-deur, en ga na of hij in de opgegeven prijs is begrepen.
Pas het normale tarief toe op de erelonen in het financieringsplan, los van het tarief op de werken.
Lijst de door het project vereiste betrokkenen op vóór u raamt, want zij hangen af van het programma en het gewest.
Vraag de verzekeringsattesten vóór de start, en niet na een schadegeval.
Dit artikel geeft de stand van de regels en de vakgebruiken op de controledatum weer en dient als oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.