Vier rollen, één beslissing
| Partij | Rol bij de kosten | Grondslag | Waarvoor hij instaat |
|---|---|---|---|
| Bouwheer | legt het budget vast, ondertekent de contracten, keurt wijzigingen goed | zijn hoedanigheid van contractant | voor zijn beslissingen en zijn medewerking |
| Architect | ontwerpt binnen het budget, helpt bij de keuze van de aannemer, houdt toezicht op de uitvoering | wet van 20 februari 1939; deontologisch reglement van 2022 | voor zijn opdracht, middelenverbintenis die geval per geval wordt beoordeeld |
| Onafhankelijke kostenramer | raamt, controleert hoeveelheden en prijzen | dienstencontract | voor de opdracht uit zijn contract |
| Projectmanager of gedelegeerd bouwheer | organiseert, coördineert, bereidt beslissingen voor | dienstencontract | voor de opdracht uit zijn contract |
De bouwheer beslist
Hij bestelt de werken. De brochure "Uw werf beheren" van Homegrade (Brussels Hoofdstedelijk Gewest) omschrijft de bouwheer als "degene die de werken bestelt". Hij legt het budget vast, kiest de aannemers, ondertekent de contracten en betaalt.
Hij keurt elke wijziging goed. Bij een private aanneming tegen vaste prijs sluit artikel 1793 van het oud Burgerlijk Wetboek elke prijsvermeerdering voor wijzigingen uit, "tenzij voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend, en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen". De handtekening onder een meerwerk is de zijne.
Hij stelt ook bepaalde opgelegde partijen aan, zoals de EPB-verslaggever in Vlaanderen of de veiligheidscoördinator, die vereist is zodra meerdere aannemers tussenkomen. Voor een bouwwerk van minder dan 500 m² wordt die coördinator echter aangesteld door de ontwerper en vervolgens door de opdrachtnemer belast met de controle op de uitvoering. Hun rol en kost komen aan bod in het artikel over de andere opgelegde tussenkomende partijen.
De architect ontwerpt binnen het budget en houdt toezicht
Zijn medewerking is verplicht voor de plannen en de controle op de uitvoering van vergunningsplichtige werken, behoudens afwijkingen (wet van 20 februari 1939, art. 4), en zijn beroep is onverenigbaar met dat van aannemer (art. 6). Die onverenigbaarheid waarborgt zijn onafhankelijkheid tegenover de aannemers, niet de juistheid van zijn cijfers.
Het budget hoort bij zijn opdracht. Het deontologisch reglement van de Orde van Architecten van 16 november 2022 verplicht hem te ontwerpen binnen de grenzen van het programma uit de opdracht en van het budget, en elke programmawijziging te becijferen in een aanvullende overeenkomst die de financiële weerslag vermeldt (art. 16). Hij staat de bouwheer bij in de keuze van de aannemer tegen de beste voorwaarden van prijs en kwaliteit (art. 22). De overeenkomst wordt uiterlijk schriftelijk vastgelegd wanneer de opdracht bepaald is (art. 20): daar hoort het budget in. De samenhang tussen dat contract en dat van de aannemer wordt behandeld in het artikel over de architectenovereenkomst en het aannemingscontract.
De kostenramer raamt en controleert
Een rol zonder vaste naam. In Vlaanderen verwijzen "calculator" en "deviseur" doorgaans naar de prijsberekening bij de aannemer. Aan de kant van de bouwheer gaat het om een onafhankelijke kostenraming en budgetopvolging voor de bouwheer. Le Forem beschrijft het beroep in Wallonië als "métreur" of "économiste de la construction" en vermeldt dat er geen wettelijke verplichting bestaat voor de uitoefening ervan. De opdracht staat volledig in het contract: raming, tegenraming, nazicht van een meetstaat, controle van vorderingsstaten.
Hij ontwerpt niet en houdt geen toezicht op de uitvoering, taken die aan de architect voorbehouden zijn. Zijn cijfer is zoveel waard als de overhandigde stukken en de gekozen prijsdatum.
De projectmanager organiseert
Homegrade spreekt van gedelegeerd bouwheer wanneer de bouwheer een deel van zijn organiserende rol aan een derde toevertrouwt. Die derde bereidt beslissingen voor, coördineert de partijen, volgt planning en budget op, maar de functie heeft geen eigen wettelijk statuut: zijn opdracht is die welke zijn contract omschrijft.
Hij beslist niet in de plaats van de bouwheer. Zonder schriftelijk en nauwkeurig mandaat ondertekent hij geen contract en geen meerwerk, en de aannemers moeten dat weten.
Wie wat ondertekent
Wie raamt, is niet wie beslist. De architect of de kostenramer becijfert een wijziging, de projectmanager legt ze voor met haar effect op budget en termijn, de bouwheer ondertekent. Een wijziging die mondeling wordt goedgekeurd, of door een partij zonder mandaat, opent de weg naar een geschil over de prijs.
De artikels van deze tak
- Het artikel over de architect, de calculator en de projectmanager behandelt de opdracht, het contract, de waarborgen en de onafhankelijkheid van elk van hen. De verzekering beroepsaansprakelijkheid die hen dekt, wordt er toegelicht.
- Het artikel over wat er in 2027 verandert met boek 7 van het Burgerlijk Wetboek behandelt de twee stadia van het private contractenrecht. Een tabel vergelijkt de huidige regels met die voor contracten gesloten vanaf 1 september 2027.
Dit artikel geeft de stand van de regels op 21 oktober 2026 weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.