Wat er bij de offertes op het spel staat
Een offerte legt een prijs vast, geen budget. Het budget bevat posten die de offerte niet kent (erelonen, reserve voor onvoorziene kosten, prijsherziening). Voor men zegt dat een offerte het budget "overschrijdt", moeten beide naar dezelfde basis, dezelfde prijsdatum en dezelfde omvang worden gebracht, zoals de gids over het bouwbudget van de bouwheer uitlegt.
De architect heeft in deze fase een omschreven rol. Het deontologisch reglement van de Orde van Architecten van 16 november 2022 (art. 22) belast hem ermee de bouwheer bij te staan in de keuze van de aannemer, in de beste prijs- en kwaliteitsvoorwaarden. De beslissing blijft bij de bouwheer.
De hefbomen van de aanbestedende overheid
Bij een overheidsopdracht bepalen de wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten (federale wet, van toepassing in de drie gewesten) en het KB van 18 april 2017 plaatsing de volgorde van de handelingen. De hefbomen bestaan, maar elk heeft zijn voorwaarde.
| Hefboom | Grondslag | Voorwaarde of grens |
|---|---|---|
| Prijs- of kostenonderzoek van alle offertes | wet, art. 84; KB, art. 35 | altijd, na verbetering van de fouten |
| Bevraging over een abnormale prijs | KB, art. 36 | schriftelijke verantwoording, termijn van 12 dagen |
| Onderhandelen | wet, art. 41 en 42 | alleen in de procedures die het toelaten |
| Niet gunnen, herbeginnen | wet, art. 85 | aankondiging van de beslissing tot niet-gunning |
| Gunnen | wet, art. 81 | economisch meest voordelige offerte |
Onderhandelen is geen algemeen recht. De onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande bekendmaking kan wanneer de goed te keuren uitgave lager ligt dan 140 000 euro excl. btw (KB van 18 april 2017, art. 90, 1°); de vereenvoudigde onderhandelingsprocedure met voorafgaande bekendmaking staat open voor werken waarvan het geraamde bedrag lager ligt dan 750 000 euro excl. btw (wet, art. 41), en de aanbestedende overheid kan er onderhandelen. In een openbare procedure wordt niet onderhandeld.
Het recht om niet te gunnen is de echte uitlaatklep. "Het volgen van een procedure houdt geen verplichting in tot het gunnen of het sluiten van de opdracht" (wet, art. 85): de aanbestedende overheid kan afzien van het gunnen of de procedure herbeginnen, desnoods op een andere wijze.
De hefbomen van de private bouwheer
Privaat is de vrijheid groot; het risico is slecht vergelijken. Zolang hij niets ondertekend heeft, kan de private bouwheer onderhandelen, opnieuw offertes vragen, de omvang verkleinen of van aannemer veranderen, zonder procedure. De keerzijde: niets verplicht hem op een identieke basis te vergelijken, en precies daar gaat het budget verloren.
Eén discipline volstaat: dezelfde basis voor iedereen. Dezelfde meetstaat, dezelfde opties geprijsd of uitgesloten, dezelfde werfposten, dezelfde geldigheidsduur van de prijzen. De methode staat in het artikel over twee offertes per m² vergelijken.
De onderhandeling moet vóór de ondertekening rond zijn. Bij een aanneming tegen vaste prijs volgens een vastgesteld en overeengekomen plan kan de aannemer volgens artikel 1793 van het oud Burgerlijk Wetboek geen vermeerdering van de prijs vorderen, "tenzij voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend, en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen". Wat niet in de ondertekende offerte geregeld is, wordt nadien vanuit een zwakke positie heronderhandeld.
Wat voor beide kaders geldt
Drie regels gelden overal. Een gedateerd spoor bijhouden van elke versie van een offerte en van elke prijsbespreking. Nooit een totaal met een ander totaal vergelijken zonder de uitsluitingen te lezen. Elke prijsverlaging koppelen aan een benoemde verkleining van de omvang, anders komt zij terug als meerwerk.
Het opzet weegt even zwaar als de prijs. Een algemene aannemer en afzonderlijke percelen dragen niet dezelfde coördinatiekosten en niet hetzelfde risico op vergeten raakvlakken tussen vakken: die keuze valt vóór de raadpleging, niet erna.
De artikels van deze tak
- Het artikel over offertes boven de raming behandelt de drie opties van de bouwheer wanneer alle offertes te hoog liggen: afzien, onderhandelen of opnieuw aanbesteden, en wat elke optie kost.
- Het artikel over de procedures waarin onderhandelen mag behandelt de drempels en voorwaarden van elke procedure, met een overzichtstabel.
- Het artikel over abnormale prijzen en prijsonderzoek behandelt het onderzoek van de offertes volgens het KB en wat een te lage offerte uiteindelijk kost.
- Het artikel over algemene aanneming of afzonderlijke percelen behandelt het effect van het opzet op de prijs, de coördinatie en het risico op meerwerken.
Dit artikel geeft de stand van de regels op de controledatum weer en dient als professionele oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.