Ce qui se joue au moment des offres
Une offre engage un prix, pas un budget. Le budget contient des postes que l'offre ignore (honoraires, imprévus, révision des prix). Avant de dire qu'une offre « dépasse », il faut ramener les deux à la même base, à la même date de valeur et au même périmètre, comme le rappelle le guide sur le budget de construction du maître d'ouvrage.
L'architecte a un rôle défini à ce stade. Le règlement de déontologie de l'Ordre des architectes du 16 novembre 2022 (art. 22) le charge d'assister le maître de l'ouvrage dans le choix de l'entrepreneur « dans les meilleures conditions de prix et de qualité ». La décision reste celle du maître d'ouvrage.
Les leviers du pouvoir adjudicateur
En marché public, la loi du 17 juin 2016 relative aux marchés publics (loi fédérale, applicable dans les trois régions) et l'arrêté royal du 18 avril 2017 relatif à la passation fixent l'ordre des opérations. Les leviers existent, mais chacun a sa condition.
| Levier | Base | Condition ou limite |
|---|---|---|
| Vérifier les prix de toutes les offres | loi, art. 84 ; AR, art. 35 | toujours, après rectification des erreurs |
| Interroger sur un prix anormal | AR, art. 36 | justifications écrites, délai de 12 jours |
| Négocier | loi, art. 41 et 42 | seulement dans les procédures qui le permettent |
| Ne pas attribuer, recommencer | loi, art. 85 | décision de non-attribution publiée |
| Attribuer | loi, art. 81 | offre économiquement la plus avantageuse |
La négociation n'est pas un droit général. La procédure négociée sans publication préalable est possible lorsque la dépense à approuver est inférieure à 140 000 euros HTVA (AR du 18 avril 2017, art. 90, 1°) ; la procédure négociée directe avec publication préalable est ouverte aux travaux dont le montant estimé est inférieur à 750 000 euros HTVA, et le pouvoir adjudicateur y « peut négocier » (loi, art. 41). En procédure ouverte, on ne négocie pas.
Le droit de ne pas attribuer est la vraie soupape. « L'accomplissement d'une procédure n'implique pas l'obligation d'attribuer ou de conclure le marché » (loi, art. 85) : le pouvoir adjudicateur peut renoncer ou recommencer, au besoin d'une autre manière.
Les leviers du maître d'ouvrage privé
En privé, la liberté est large ; le risque est de comparer mal. Tant qu'il n'a rien signé, le maître d'ouvrage privé peut négocier, reconsulter, réduire le périmètre ou changer d'entreprise sans procédure. Le revers : rien ne l'oblige à comparer sur une base identique, et c'est là que le budget se perd.
Une seule discipline suffit : la même base pour tous. Même métré, mêmes options chiffrées ou exclues, mêmes postes de chantier, même date de validité des prix. La méthode est détaillée dans l'article sur la comparaison de deux devis au m².
La négociation doit se terminer avant la signature. Dans un marché à forfait d'après un plan arrêté et convenu, l'article 1793 de l'ancien Code civil ne permet aucune augmentation de prix pour des changements qui n'ont pas été « autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire ». Ce qui n'est pas réglé dans l'offre signée se renégocie ensuite en position de faiblesse.
Ce qui est commun aux deux cadres
Trois règles valent partout. Garder une trace datée de chaque version d'offre et de chaque échange de prix. Ne jamais comparer un total à un autre total sans lire les exclusions. Rattacher toute réduction de prix à une réduction de périmètre identifiée, faute de quoi elle reviendra en supplément.
Le montage pèse autant que le prix. Une entreprise générale et des lots séparés ne portent pas les mêmes coûts de coordination ni le même risque d'oubli entre corps de métier : le choix se fait avant la consultation, pas après.
Les articles de cette branche
- L'article sur les offres au-dessus de l'estimation traite des trois options du maître d'ouvrage quand toutes les offres dépassent : renoncer, négocier ou relancer, et du coût de chacune.
- L'article sur les procédures qui permettent de négocier traite des seuils et des conditions de chaque procédure, avec un tableau de synthèse.
- L'article sur les prix anormaux et la vérification des prix traite de l'examen des offres prévu par l'arrêté royal et de ce qu'une offre trop basse coûte à l'arrivée.
- L'article sur l'entreprise générale ou les lots séparés traite de l'effet du montage sur le prix, la coordination et le risque de suppléments.
Cet article présente l'état des règles à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.