L'ordre d'examen fixé par l'arrêté royal
La loi du 17 juin 2016 relative aux marchés publics (loi fédérale, applicable dans les trois régions) prévoit la vérification des prix (art. 84). L'arrêté royal du 18 avril 2017 relatif à la passation en organise la séquence (art. 33).
| Étape | Article de l'AR | Objet | Ce que le pouvoir adjudicateur en tire |
|---|---|---|---|
| 1. Rectification | art. 34 | corriger les erreurs dans les offres | des montants comparables entre eux |
| 2. Vérification des prix | art. 35 | vérifier les prix ou les coûts de toutes les offres | une lecture poste par poste |
| 3. Prix anormaux | art. 36 | interroger les prix anormalement bas ou élevés | une justification écrite, puis écarter ou motiver |
L'ordre compte. Un prix qui paraît anormal sur une offre non rectifiée peut résulter d'une simple erreur ; un classement établi avant vérification peut s'inverser après. Le pouvoir adjudicateur suit la séquence, et l'auteur de projet qui l'assiste prépare ses tableaux dans le même ordre.
La rectification des erreurs
Avant toute comparaison, les offres sont rectifiées (AR, art. 34). C'est l'étape la plus mécanique et la plus souvent sous-estimée : une erreur de multiplication sur un poste lourd ou un total mal reporté suffit à déplacer une offre d'une place dans le classement.
Pour le budget, la rectification sert aussi de contrôle de l'estimation. Les mêmes contrôles appliqués à l'estimation (quantités, unités, reports) révèlent parfois que c'est elle qui comporte l'erreur. Un écart entre estimation et offres ne se lit qu'une fois les deux corrigées.
La vérification des prix de toutes les offres
La vérification porte sur toutes les offres, pas seulement sur la moins chère (AR, art. 35). Elle consiste à examiner les prix ou les coûts, poste par poste, au regard de l'estimation et des autres offres.
La lecture utile se fait en trois colonnes. Pour chaque poste significatif : le prix de l'estimation, la médiane des offres et le prix de l'offre examinée. Un poste où toutes les offres s'écartent de l'estimation désigne un problème d'estimation ; un poste où une seule offre s'écarte de la médiane désigne un prix à interroger.
Les postes à quantité présumée méritent une attention particulière. Leur prix unitaire sera multiplié par la quantité réellement exécutée. Une offre qui place un prix unitaire élevé sur un poste dont la quantité est sous-évaluée (elle augmentera à l'exécution), et un prix très bas sur un poste dont la quantité est surévaluée (elle diminuera), peut paraître la moins chère et coûter davantage au décompte.
L'examen des prix anormalement bas ou élevés
L'article 36 vise les deux sens. Il ne s'agit pas seulement des prix « anormalement bas » : un prix anormalement élevé est aussi un signal, et l'arrêté royal le traite de la même manière.
La procédure est encadrée. Lorsqu'un prix paraît anormal, le pouvoir adjudicateur invite le soumissionnaire à fournir des justifications écrites, dans un délai de 12 jours. Il n'est pas tenu d'exiger des justifications pour les postes négligeables.
L'issue est binaire (art. 36, § 3). Soit le pouvoir adjudicateur écarte l'offre, notamment lorsqu'un poste non négligeable ou le montant total reste anormal après justification, ou lorsque l'offre présente une irrégularité substantielle ; soit il motive, dans la décision d'attribution, pourquoi le montant n'est pas anormal.
| Situation après justification | Décision du pouvoir adjudicateur |
|---|---|
| Justification convaincante | attribuer possible, en motivant que le prix n'est pas anormal |
| Poste non négligeable toujours anormal | écarter l'offre |
| Montant total toujours anormal | écarter l'offre |
| Poste négligeable | pas d'obligation de justification |
Écarter ou motiver : dans les deux cas, une trace écrite. C'est cette trace qui protège la décision d'attribution et qui, pendant le chantier, rappelle ce que l'entreprise a déclaré pouvoir faire à ce prix.
Pourquoi une offre anormalement basse coûte plus cher
Le prix d'attribution n'est pas le coût final. Une entreprise qui a soumissionné en dessous de ses coûts cherchera à rattraper l'écart pendant l'exécution, ou n'y parviendra pas.
Par les suppléments. Chaque imprécision du cahier des charges devient une occasion de réclamer. En marché public, les modifications ordonnées par écrit sont valorisées aux prix unitaires de l'offre (règles générales d'exécution, AR du 14 janvier 2013, art. 80) : un prix unitaire anormal se reporte donc sur chaque modification.
Par les écarts de quantités. Lorsque les quantités réellement exécutées dépassent le triple ou n'atteignent pas la moitié des quantités présumées, chaque partie peut demander la révision des prix unitaires (RGE, art. 81). Un prix déséquilibré à l'offre ouvre ce terrain de discussion.
Par la défaillance. Une entreprise en difficulté ralentit, abandonne ou fait faillite. Le cautionnement, fixé à 5 % du montant initial (RGE, art. 25), ne couvre qu'une partie de ce que coûtent un chantier arrêté, une reprise par une autre entreprise et le délai perdu.
Le budget doit donc lire le prix bas comme un risque chiffré. Un écart de prix qui paraît être un gain à l'attribution peut se transformer en dépense supérieure au décompte final.
Un prix anormalement élevé : un signal pour le budget
Un prix élevé sur un poste isolé dit souvent quelque chose du dossier. Il peut signaler une description ambiguë, une contrainte de chantier mal expliquée, un risque que l'entreprise a chiffré faute de pouvoir l'évaluer. Interroger ce prix, c'est parfois découvrir une lacune du cahier des charges avant qu'elle ne devienne un supplément pour toutes les offres.
Quand toutes les offres sont élevées, ce n'est plus un prix anormal, c'est un écart d'estimation ou de marché. La réponse relève alors des options décrites dans l'article sur les offres au-dessus de l'estimation : renoncer, négocier si la procédure le permet, ou relancer.
La méthode de lecture du maître d'ouvrage
Du point de vue du budget, l'examen tient en cinq gestes. Ils valent pour chaque offre examinée :
- Classer les postes par poids. Les postes qui représentent l'essentiel du montant sont examinés en détail ; les postes négligeables, que l'arrêté royal n'oblige pas à justifier, sont lus en masse.
- Comparer à trois références : estimation, médiane des offres, offre examinée. Une seule référence ne suffit pas à qualifier un prix.
- Repérer les déséquilibres. Un prix unitaire élevé sur un poste dont la quantité risque d'augmenter, compensé par un prix très bas sur un poste dont la quantité risque de baisser, forme un schéma à interroger, même si le total paraît normal.
- Poser des questions précises. Une demande de justification qui cite le poste, la quantité et l'écart obtient une réponse exploitable ; une question générale obtient une réponse générale.
- Archiver les réponses avec le marché. Elles serviront pendant l'exécution, quand le poste reviendra en discussion.
En marché privé : la même grille, sans obligation
Le maître d'ouvrage privé n'a aucune procédure à suivre, mais la même lecture le protège. Comparer les devis poste par poste sur une base identique, repérer le devis anormalement bas et demander à l'entreprise d'expliquer ses prix avant de signer, comme le détaille l'article sur la comparaison de deux devis au m².
L'enjeu est même plus fort en privé à forfait. Dans un marché à forfait d'après un plan arrêté et convenu, l'article 1793 de l'ancien Code civil interdit à l'entrepreneur de demander une augmentation de prix sans changement autorisé par écrit et prix convenu. Une entreprise qui a sous-évalué son forfait n'a donc, en principe, pas de voie simple pour se rattraper, et c'est souvent sur la qualité, le délai ou la solidité financière que le risque se reporte.
Cet article présente l'état des règles à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.