De vorken per niveau
Waarden exclusief btw, uit Belgische vakbronnen van 2026. Het toepasselijke btw-regime wijzigt het eindbedrag aanzienlijk.
| Interventieniveau | Grootteorde |
|---|---|
| Opfrissing, schilderwerk en vloeren | ongeveer 300 tot 800 €/m² |
| Gemiddelde renovatie, technieken en gedeeltelijke isolatie | ongeveer 700 tot 1 100 €/m² |
| Zware renovatie, structuur en alle technieken | ongeveer 1 100 tot 2 500 €/m² |
| Afbraak en heropbouw | ongeveer 1 200 tot 2 200 €/m² |
De vorken overlappen elkaar, en dat is het belangrijkste gegeven van de tabel. Een zware renovatie kan meer kosten dan afbraak met heropbouw, wat de gangbare intuïtie omkeert.
Sommige bronnen situeren de zware renovatie tussen 800 en 1 500 euro per m², andere tussen 1 500 en 2 500. Het verschil tussen die grenzen overtreft de prijs van een nieuwbouw in gesloten ruwbouw.
Waar de onzekerheid vandaan komt
Vier onbekenden, eigen aan het bestaande, verklaren die spreiding. Geen ervan wordt weggenomen zonder voorafgaand onderzoek van het gebouw.
De werkelijke staat van de structuur. Zij blijkt pas na uitbraak, en een te herstellen vloer of gebinte wijzigt de begroting ingrijpend.
De aanwezigheid van te behandelen materialen. Een voorafgaand onderzoek is nodig vóór afbraak, en het resultaat bepaalt specifieke verwerkingswijzen.
De conformiteit van de installaties. Elektriciteit, sanitair en verwarming van een oud gebouw voldoen zelden aan de huidige normen, en hun opwaardering is zelden gedeeltelijk.
De bereikbaarheid. Een bewoond, aanpalend of stedelijk gelegen gebouw vergt tragere en duurdere methoden dan een vrije werf.
Geen van deze onbekenden wordt op plan weggenomen. Daarom is een hogere voorziening voor onvoorzien dan bij nieuwbouw onmisbaar, en is een renovatiekengetal een grootteorde en geen raming.
Afbraak en heropbouw als alternatief
De afweging hoort vroeg gemaakt, want zij verandert het hele project. Zij stelt zware renovatie tegenover afbraak met heropbouw.
Afbraak alleen situeert zich rond 75 tot 250 euro per m² naargelang de aard van het gebouw. De volledige operatie, afbraak en nieuwbouw met basisafwerking, situeert zich tussen 1 200 en 2 200 euro per m².
Vier voordelen pleiten voor deze weg wanneer het bestaande sterk is aangetast. Zij betreffen de prestaties, de planvrijheid en de beheersing van de onzekerheden.
Het btw-regime. Sinds 2024 is het verlaagde tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw permanent geworden en van toepassing in heel België, waar het voordien tot bepaalde stedelijke zones beperkt was. Het is aan strikte voorwaarden onderworpen, waaronder dat de woning de eigen en enige woning van de aanvrager is en dat hij er zelf woont.
De energieprestatie. Een nieuw gebouw haalt meteen het reglementaire niveau, zonder de compromissen van isolatie aangebracht op onregelmatig bestaand werk.
De afwezigheid van onbekenden. De voornaamste onzekerheidspost verdwijnt samen met het gebouw.
De gebruikswaarde. Hoogten, stramienen en indeling zijn niet langer door het bestaande beperkt.
Daartegenover duurt heropbouw langer, in de orde van twaalf tot achttien maanden tegenover zes tot twaalf voor een zware renovatie, en veronderstelt zij een vergunning met de termijnen eigen aan elk gewest. De bijkomende financieringslast hoort dus in de vergelijking.
Wanneer renovatie de voorkeur behoudt
De afweging is niet stelselmatig, en vier situaties doen de balans naar renovatie overhellen. Zij houden verband met erfgoed, stedenbouw, fiscaliteit en kalender.
Het gebouw heeft erfgoedwaarde of is beschermd, wat afbraak uitsluit.
De stedenbouwkundige regels zouden identieke heropbouw niet toelaten, met name inzake gabariet of inplanting, waardoor oppervlakte verloren gaat.
De structuur is gezond en enkel technieken en afwerking moeten worden hernomen.
De voorwaarden voor het verlaagde tarief zijn niet vervuld, wat het voornaamste fiscale voordeel wegneemt.
De renovatie-btw
Een mechanisme dat losstaat van dat voor afbraak en heropbouw, en er vaak mee wordt verward. Het betreft het verlaagde tarief voor renovatie.
Renovatiewerken in een woning waarvan de eerste ingebruikname meer dan tien jaar geleden ligt, kunnen een verlaagd tarief van 6 % in plaats van 21 % genieten, onder voorwaarden die onder meer betrekking hebben op de ouderdom van het gebouw, het gebruik als private woning en de rechtstreekse facturatie aan de particulier. Die voorwaarden zijn cumulatief en worden vóór de offerte nagekeken.
Op een werf van honderdduizend euro vertegenwoordigt het verschil tussen beide tarieven vijftienduizend euro. Dat is meer dan de meeste afwerkingskeuzes.
De voorwaarden komen aan bod in het artikel over het toepasselijke btw-tarief. Ook de verplichte vermeldingen op de factuur staan er toegelicht.
Wat dit betekent voor een raming
Vier regels.
Maak de afweging renovatie of heropbouw vóór u raamt, want beide wegen hebben noch dezelfde begroting, noch dezelfde kalender, noch hetzelfde fiscale regime.
Voorzie meer dan bij nieuwbouw. Het bestaande rechtvaardigt een reserve die merkelijk hoger ligt dan de gebruikelijke tien tot vijftien procent.
Voer de onderzoeken vóór de raming uit, niet erna. Een voorafgaand onderzoek kost weinig tegenover de onzekerheid die het wegneemt.
Toets de toegang tot het verlaagde tarief zeer vroeg, want zij kan de economische afweging omkeren.
Dit artikel geeft de stand van de vakgebruiken en de fiscale regels op de controledatum weer en dient als oriëntatie. Het vervangt geen fiscaal advies en geen onderzoek van het concrete geval.