De vraag van de noemer
Dit is het belangrijkste punt, en het slechtst behandelde. Het betreft de oppervlakte waarop het kengetal is betrokken.
In een collectief gebouw bestaan meerdere oppervlakten naast elkaar: de som van de privatieve oppervlakten, de totale bebouwde oppervlakte inclusief circulaties en gemene lokalen, en de verkoopbare of verhuurbare oppervlakte. Het verschil ertussen bedraagt courant vijftien tot twintig procent.
Een kengetal berekend op enkel de privatieve oppervlakten ligt mechanisch hoger dan een kengetal op de totale bebouwde oppervlakte, aangezien de teller werken omvat die de noemer negeert.
Het verschil is niet marginaal. Circulaties, traphallen, technische lokalen, fietsen- en afvalbergingen vertegenwoordigen een reëel deel van de bebouwde oppervlakte.
Vóór elk collectief kengetal luidt de vraag dus: is deze prijs op het privatieve of op het bebouwde betrokken. Het antwoord wijzigt het resultaat aanzienlijk.
Het schaaleffect speelt niet in de verwachte richting
Bij een eengezinswoning doet een grotere oppervlakte het kengetal licht dalen, omdat funderingen en dak niet evenredig volgen. Het effect is er regelmatig en voorspelbaar.
Bij collectieve bouw bestaat die besparing ook, maar zij wordt tegengewerkt door reglementaire en technische drempels die vanaf bepaalde niveaus kosten toevoegen. De drempels voor lift en brandveiligheid zijn daarvan de duidelijkste voorbeelden.
Een drempel overschrijden kan het kengetal dus verhogen terwijl de oppervlakte toeneemt. Dat is tegenintuïtief en de voornaamste foutenbron bij dit projecttype.
De posten eigen aan collectieve bouw
Zes families posten hebben geen tegenhanger in een eengezinswoning. Zij worden apart geraamd en verzwaren het kengetal op het bebouwde.
De gemene delen. Inkomhallen, horizontale en verticale circulaties, technische en dienstlokalen. Zij worden gebouwd, afgewerkt en onderhouden zonder als bewoonbare oppervlakte te worden verkocht.
De verticale ontsluiting. Boven een bepaald aantal niveaus wordt zij noodzakelijk en soms verplicht. Zij brengt koker, eventuele machinekamer, onderhoud en periodieke controle mee.
De akoestische eisen tussen woningen. Zij leggen zwaardere vloer- en wandopbouwen op dan in een woning, met gevolgen voor de structuur.
De brandveiligheid. Compartimentering, rookafvoer, detectie en evacuatie volgen eisen die met de hoogte en het aantal niveaus toenemen.
De collectieve installaties. Individuele meting, stijgleidingen, ventilatie, collectieve of individuele warmteopwekking naargelang het gekozen concept.
Het parkeren. Naargelang de lokale regels kan het worden opgelegd, en een ondergrondse oplossing wijzigt het economische evenwicht van de operatie ingrijpend.
| Post eigen aan collectieve bouw | Wat hij omvat |
|---|---|
| Circulatie en gemene delen | Inkomhallen, traphallen, overlopen, fietsen- en afvallokalen |
| Lift | Koker, machinerie, onderhoud en verplichte keuringen |
| Brandveiligheid | Compartimentering, detectie, rookafvoer en evacuatie |
| Ondergronds parkeren | Grondwerk, beschoeiing, waterdichting, helling en ventilatie |
| Collectieve netten | Individuele meting, stijgleidingen, collectieve ventilatie |
| Buitenaanleg en perceelsaanleg | Interne wegenis, aansluitingen, beplanting |
De kelderverdieping beslist
Bij een dichte operatie is ondergronds parkeren vaak de post die de haalbaarheid doet kantelen. De kost per plaats ligt er ver boven die van een bovengrondse plaats.
Grondwerk, beschoeiing, waterdichting, structuur, toegangshelling en ventilatie vertegenwoordigen een hoge kost per plaats, van een andere orde dan bovengronds parkeren. Het opgelegde aantal plaatsen wordt dus vanaf de schetsfase nagekeken.
Die kost hangt sterk af van bodem en grondwater, twee onbekenden die enkel met een geotechnisch onderzoek worden weggenomen. Hij hangt ook af van het aantal ondergrondse niveaus, waarbij elk bijkomend niveau duurder is dan het vorige.
Wat het gewest toevoegt
De eisen voor collectieve woningbouw behoren tot elk gewest, en zij verschillen. Zij worden bij de bevoegde gewestelijke administratie nagekeken.
Bewoonbaarheidsnormen, energie-eisen en stedenbouwkundige regels over dichtheid en gabariet zijn gewestelijk of zelfs gemeentelijk. In Brussel komen daar beperkingen van het dichte weefsel bij, behandeld in het artikel over het Brussels gewest.
Geen enkel collectief kengetal is dus zonder toetsing van het ene gewest naar het andere over te zetten.
Wat dit betekent voor een raming
Vier regels.
Benoem de noemer vóór elk kengetal. Privatief of bebouwd, het verschil is te groot om impliciet te blijven.
Toets de reglementaire drempels vóór het aantal niveaus wordt vastgelegd. Eén niveau meer kan dure verplichtingen doen ontstaan.
Behandel de kelderverdieping als een project in het project, met een eigen studie en een eigen beslissing.
Leid een collectief kengetal niet af van een woningkengetal. De kostenstructuren zijn niet vergelijkbaar.
Dit artikel geeft de stand van de vakgebruiken en de regelgeving op de controledatum weer en dient als oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.