La question du dénominateur
C'est le point le plus important, et le plus souvent mal traité. Il porte sur la surface à laquelle le ratio se rapporte.
Dans un immeuble collectif, plusieurs surfaces coexistent : la somme des surfaces privatives, la surface hors œuvre incluant les circulations et locaux communs, et la surface vendable ou louable. L'écart entre elles atteint couramment quinze à vingt pour cent.
Un ratio calculé sur les seules surfaces privatives est mécaniquement plus élevé qu'un ratio calculé sur la surface construite totale, puisque le numérateur comprend des ouvrages que le dénominateur ignore.
L'écart n'est pas marginal. Circulations, cages d'escalier, locaux techniques, locaux vélos et poubelles représentent une part réelle de la surface bâtie.
Avant tout ratio de collectif, la question à poser est donc : ce prix est-il rapporté au privatif ou au construit. La réponse change le résultat dans des proportions considérables.
L'effet de taille ne joue pas dans le sens attendu
En maison individuelle, augmenter la surface fait légèrement baisser le ratio, car fondations et toiture ne suivent pas proportionnellement. L'effet y est régulier et prévisible.
En collectif, cette économie existe aussi, mais elle est contrariée par des seuils réglementaires et techniques qui ajoutent des coûts à partir de certains niveaux. Les seuils d'ascenseur et de sécurité incendie en sont les exemples les plus nets.
Franchir un seuil peut donc augmenter le ratio alors même que la surface augmente. C'est contre-intuitif et c'est la principale source d'erreur sur ce type de projet.
Les postes propres au collectif
Six familles de postes n'ont pas d'équivalent en maison individuelle. Elles se chiffrent séparément et alourdissent le ratio au construit.
Les parties communes. Halls, circulations horizontales et verticales, locaux techniques, locaux de service. Ils sont construits, finis et entretenus sans être vendus comme surface habitable.
Les équipements de desserte verticale. Au-delà d'un certain nombre de niveaux, ils deviennent nécessaires et parfois obligatoires. Ils emportent gaine, machinerie éventuelle, entretien et contrôle périodique.
Les exigences acoustiques entre logements. Elles imposent des compositions de planchers et de cloisons plus lourdes que dans une maison, avec des conséquences en structure.
La sécurité incendie. Compartimentage, désenfumage, détection et évacuation obéissent à des exigences graduées selon la hauteur et le nombre de niveaux.
Les réseaux collectifs. Comptage individuel, colonnes montantes, ventilation, production de chaleur collective ou individuelle selon le parti retenu.
Le stationnement. Selon les règles locales, il peut être imposé, et une solution en sous-sol modifie radicalement l'équilibre économique de l'opération.
| Poste propre au collectif | Ce qu'il recouvre |
|---|---|
| Circulations et parties communes | Halls, cages d'escalier, paliers, locaux vélos et poubelles |
| Ascenseur | Gaine, machinerie, entretien et contrôles obligatoires |
| Sécurité incendie | Compartimentage, détection, désenfumage et évacuation |
| Stationnement enterré | Terrassements, blindages, étanchéité, rampe et ventilation |
| Réseaux collectifs | Comptage individuel, colonnes montantes, ventilation collective |
| Abords et urbanisation de parcelle | Voiries internes, raccordements, plantations |
Le sous-sol est le poste qui décide
Sur une opération dense, le stationnement enterré est fréquemment le poste qui fait basculer la faisabilité. Son coût par place dépasse largement celui d'une place en surface.
Terrassements, blindages, étanchéité, structure, rampe d'accès et ventilation représentent un coût élevé par place, sans commune mesure avec un stationnement en surface. Le nombre de places imposé se vérifie donc dès l'esquisse.
Ce coût dépend fortement du sol et de la nappe, deux inconnues qui ne se lèvent qu'avec une étude géotechnique. Il dépend aussi du nombre de niveaux enterrés, chaque niveau supplémentaire coûtant davantage que le précédent.
Ce que la région ajoute
Les exigences applicables au logement collectif relèvent de chaque région, et elles diffèrent. Elles se vérifient auprès de l'administration régionale compétente.
Normes d'habitabilité, exigences énergétiques et règles d'urbanisme sur la densité et le gabarit sont régionales, voire communales. À Bruxelles s'y ajoutent des contraintes propres au tissu dense, traitées dans l'article consacré à la région bruxelloise.
Aucun ratio de collectif n'est donc transposable d'une région à l'autre sans vérification des exigences applicables.
Ce que cela implique pour une estimation
Quatre règles.
Nommer le dénominateur avant tout ratio. Privatif ou construit, l'écart est trop important pour rester implicite.
Vérifier les seuils réglementaires avant de figer le nombre de niveaux. Un niveau de plus peut déclencher des obligations coûteuses.
Traiter le sous-sol comme un projet dans le projet, avec sa propre étude et sa propre décision.
Ne pas dériver un ratio de collectif d'un ratio de maison. Les structures de coût ne sont pas comparables.
Cet article présente l'état des usages professionnels et des réglementations à la date de vérification et sert d'orientation. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.