Waarom de vorken zo uiteenlopen
Vier oorzaken, die zich opstapelen, verklaren de volledige spreiding. Zij worden één voor één nagegaan vóór elke vergelijking.
| Oorzaak | Omvang van het effect |
|---|---|
| Btw al dan niet inbegrepen | 21 % bij nieuwbouw |
| Erelonen en bijkomende kosten al dan niet inbegrepen | aanzienlijke post |
| Gekozen afwerkingsstadium | van gesloten ruwbouw tot sleutel-op-de-deur |
| Referentieoppervlakte | bruto of netto, verschil in de orde van 15 % |
Een bron die ongeveer 2 400 euro per m² inclusief btw en architect opgeeft, en een die 1 200 euro per m² exclusief btw in gesloten ruwbouw opgeeft, kunnen hetzelfde gebouw beschrijven. Alleen de rekenafspraken scheiden hen.
Vóór twee cijfers worden vergeleken, moeten zij dus op één basis worden gebracht. De methode staat in het artikel over het vergelijken van twee offertes.
Hoe u een gepubliceerde vork leest
Vier vragen, stelselmatig en in deze volgorde. De volgorde telt, want elk antwoord bepaalt het volgende.
Exclusief of inclusief btw. Het verschil bedraagt 21 % bij nieuwbouw, genoeg om een vergelijking om te keren.
Welk stadium. Een prijs voor gesloten ruwbouw en een voor sleutel-op-de-deur verschillen in de orde van het dubbele.
Welke kosten inbegrepen. Erelonen, studies, aansluitingen en keuken worden nu eens opgenomen, dan weer uitgesloten, en zelden vermeld.
Welke oppervlakte. De gangbare Belgische afspraak is de bruto-oppervlakte, ruimer dan de netto.
Een vork die deze vier vragen niet beantwoordt, is onbruikbaar, hoe betrouwbaar de bron ook is. Zij geeft een orde van grootte zonder omtrek, en dus zonder controle.
De vier projecttypes
Elk type volgt een eigen kostenlogica, en niet louter een ander prijsniveau. Kengetallen laten zich dus niet van het ene type naar het andere overzetten.
De nieuwbouwwoning is het best gedocumenteerde geval, en dat met de sterkste spreiding tussen bronnen. De bouwwijze, traditioneel of houtskelet, speelt er een belangrijke rol.
Het appartementsgebouw voegt posten toe die in een woning ontbreken: gemene delen, circulaties, akoestische eisen tussen woningen, brandveiligheid en, boven een bepaalde hoogte, ontsluitingsinstallaties.
Kantoren en handelsruimten worden op twee niveaus geredeneerd, de casco-oplevering door de ontwikkelaar en de afwerking eigen aan de gebruiker, die noch tot dezelfde begroting noch tot dezelfde actor behoren.
De zware renovatie heeft de breedste vork, omdat de onbekende in het bestaande zit en zich pas tijdens de werf openbaart.
Het schaaleffect speelt in alle gevallen
Een constant verschijnsel hoort hier vermeld. Het betreft het schaaleffect op het kengetal.
De prijs per m² daalt licht wanneer de oppervlakte toeneemt, omdat funderingen en dak de bewoonbare oppervlakte niet evenredig volgen, in tegenstelling tot wanden en afwerking. Het effect is regelmatig en dus voorspelbaar vanaf de schetsfase.
Een kengetal van een klein project toegepast op een groot leidt dus tot overschatting. Omgekeerd leidt het tot onderschatting, wat gevaarlijker is.
Wat het gewest toevoegt
Bouwvorken verschillen minder tussen gewesten dan grondprijzen, maar het gewest weegt via andere kanalen. Het gewest werkt vooral via termijnen, eisen en grondprijs.
Energie-eisen, behandelingstermijnen en beschikbare steun verschillen, en de grondprijs varieert aanzienlijk, met duidelijke verschillen tussen de grote agglomeraties en minder gespannen zones. Die verschillen worden vastgesteld vóór een gewestelijke vork wordt bepaald.
Een totaalbudget is dus veel gewestelijker dan een bouwkengetal. Dit punt komt aan bod in de tak over de kosten per gewest.
Wat dit betekent voor een raming
Drie regels.
Neem nooit een vork over zonder haar afspraak. Een vork los van haar hypothesen is een fout gegeven, geen benaderend gegeven.
Normaliseer vóór u vergelijkt. Breng de cijfers naar eenzelfde stadium, eenzelfde oppervlakte en eenzelfde btw-behandeling.
Gebruik de vork om te toetsen, niet om te ramen. Een kengetal dient om na te gaan of een programma binnen een enveloppe past; het vervangt geen meetstaat.
De artikelen van deze tak
Het artikel over de nieuwbouwwoning geeft de vorken per stadium en de variatiefactoren. Het is het best gedocumenteerde segment van de Belgische markt.
Het artikel over het appartementsgebouw behandelt het schaaleffect en de posten eigen aan collectieve bouw. De gemene delen vormen er een post die in de eengezinswoning ontbreekt.
Het artikel over kantoren en handel onderscheidt casco en afwerking. Dat onderscheid bepaalt wie wat betaalt tussen verhuurder en gebruiker.
Het artikel over de zware renovatie behandelt de spreiding en de afweging met heropbouw. De spreiding is er breder dan bij nieuwbouw.
Dit artikel geeft de stand van de vakgebruiken op de controledatum weer en dient als oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.