Het mechanisme
Het is eenvoudig te formuleren en zijn gevolgen zijn aanzienlijk. Een renovatie wordt verplicht na een eigendomsoverdracht.
De koper van een residentiële woning met label E of F moet minstens label D halen.
De verplichting geldt voor notariële akten sinds 1 januari 2023.
Het bewijs gebeurt door een nieuw energiecertificaat, opgesteld na de werken.
De vorige eigenaar wordt niet beoogd. Zolang hij niet overdraagt, blijft hij buiten het stelsel, wat dit regime duidelijk onderscheidt van dat in Brussel.
De versoepeling van 2026
Een bepalend punt, en oude informatie zou vandaag fout zijn. De termijn en het vereiste niveau werden gewijzigd.
De termijn ging begin 2026 van vijf naar zes jaar. De koper beschikt dus voortaan over zes jaar vanaf de verwerving om het vereiste label te halen.
Het te halen label blijft D, terwijl aanvankelijk een verstrenging werd overwogen. Die verstrenging werd opgegeven.
Die dubbele versoepeling toont dat het stelsel politiek beweeglijk blijft, wat een stelselmatige toetsing vóór elke verbintenis verantwoordt.
| Element van de regeling | Toepasselijke regel |
|---|---|
| Betrokken panden | Woningen met label E of F |
| Te bereiken niveau | Minstens label D |
| Aanleiding | Notariële akten verleden sinds 1 januari 2023 |
| Termijn | Zes jaar sinds begin 2026, voordien vijf |
| Bewijs | Nieuw energiecertificaat opgesteld na de werken |
Wat als overdracht geldt
Het begrip is ruimer dan verkoop, en dat is een frequente foutenbron. Het dekt meerdere vormen van overdracht.
Beoogd zijn onder meer verkoop, schenking, vestiging of overdracht van een recht van erfpacht of opstal, alsook bepaalde vormen van inbreng in vennootschap. De exacte lijst wordt in de toepasselijke tekst nagekeken.
Het criterium is de wijziging van eigendom of zakelijk recht, en niet de aard van de verrichting.
Een overdracht om niet kan dus de verplichting doen ontstaan, wat partijen doorgaans niet anticiperen.
De sancties
Zij bestaan en zij zijn niet symbolisch.
Het niet-naleven van de termijn stelt bloot aan een administratieve boete, waarvan het bedrag voor woningen van 500 tot 5 000 euro loopt, binnen een merkelijk hoger algemeen kader.
De boete bevrijdt niet van de verplichting. De overheid legt vervolgens een nieuwe termijn op om de renovatie alsnog uit te voeren.
De controle gebeurt via het certificaat. Het ontbreken van een nieuw certificaat op de vervaldag, of een certificaat dat niet aan de eisen beantwoordt, kan een procedure doen ontstaan.
De uitbreiding naar de tertiaire sector
Een recente evolutie die het toepassingsgebied verruimt. Zij breidt de verplichting uit tot nieuwe categorieën gebouwen.
De certificaatverplichting strekt zich voortaan uit tot niet-residentiële gebouwen boven een oppervlaktedrempel.
Dat betreft bouwprofessionals rechtstreeks, aangezien hun projecten op kantoor- of handelsgebouwen geleidelijk in het stelsel komen.
Het geval van de zware renovatie
Een te kennen samenloop, onderscheiden van de aan de overdracht gekoppelde verplichting. Andere verplichtingen rusten op bepaalde gebouwen los van elke verkoop.
Een vergunningsaanvraag voor een grondige verbouwing kan het project in een eigen energie-eisenstelsel doen belanden, dat van de ingrijpende renovaties.
Dat stelsel heeft eigen eisen en een eigen termijn, afgestemd op die van de algemene verplichting.
Twee logica's kunnen dus op hetzelfde goed spelen: die van de overdracht en die van de omvang van de werken, wat aan bod komt in het artikel over vergunning en vrijstellingen.
Wat dit aan de aankooponderhandeling wijzigt
Drie praktische gevolgen, alle in het voordeel van de geïnformeerde koper. Zij slaan op de prijs, de kalender en de onderhandeling.
De klasse wordt een prijselement. Een goed met label E of F brengt een raambare verplichting mee, die rechtmatig in de onderhandeling kan wegen.
Het certificaat moet vóór het bod worden gelezen, en niet na het compromis.
De kost van de opwaardering moet vóór de verbintenis worden geraamd, wat een audit veronderstelt eerder dan een louter certificaat, zoals het artikel over de energiediagnoses uitlegt.
Wat dit betekent voor een professional
Vier regels.
Toets de toepasselijke termijn vóór u adviseert, aangezien die begin 2026 werd gewijzigd.
Toets de aard van de verrichting, aangezien meerdere vormen van overdracht de verplichting doen ontstaan.
Raam de kost van de opwaardering vóór de verwerving, de periode waarin hij onderhandelbaar blijft.
Voorzie de afgifte van het nieuwe certificaat na de werken, aangezien het bewijs de naleving van de verplichting bepaalt.
Dit artikel geeft de stand van de regels op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen technisch advies en geen raadpleging van de gewestelijke administratie.