Pour les bâtiments d'habitation collectifs neufs, la réglementation accessibilité s'applique à l'ensemble du parcours depuis la voirie jusqu'au logement. Les obligations varient selon la localisation : parties communes extérieures, parties communes intérieures, et intérieur du logement lui-même.

Les cheminements extérieurs doivent permettre à toute personne circulant en fauteuil roulant de rejoindre l'entrée du bâtiment depuis la voirie ou depuis les places de stationnement adaptées. La largeur minimale du cheminement est de 1,20 m (réductible à 0,90 m entre deux obstacles ponctuels). Le sol doit être stable, non meuble, non glissant et sans obstacle à la roue.

Les pentes longitudinales sont limitées à 5 %, tolérance à 8 % sur une distance maximale de 2 m, 12 % sur 0,50 m. Les dévers transversaux ne peuvent excéder 2 %. Tout ressaut de niveau supérieur à 2 cm doit être traité par un plan incliné.

Le stationnement automobile doit réserver au moins une place adaptée pour les 50 premières places, puis une place supplémentaire par tranche de 50 places. Ces places présentent une largeur minimale de 3,30 m (contre 2,50 m pour une place standard) et sont situées à proximité de l'accès au bâtiment.

La largeur minimale des circulations horizontales est de 1,20 m. Un espace de manœuvre permettant un demi-tour en fauteuil roulant (cercle de 1,50 m de diamètre) est requis à chaque niveau desservi et devant les ascenseurs. Les portes palières ont une largeur de passage libre minimale de 0,90 m (0,83 m pour les portes à ferme-porte).

L'ascenseur est obligatoire dans tout bâtiment d'habitation collectif comportant plus d'un niveau accessible au public ou aux occupants au-dessus ou en dessous du rez-de-chaussée — concrètement dès lors qu'il y a des logements à l'étage. La cabine doit avoir des dimensions intérieures minimales de 1,00 m × 1,30 m pour les ascenseurs desservant jusqu'à 5 niveaux, 1,10 m × 1,40 m au-delà. La largeur de passage libre de la porte est de 0,80 m minimum.

Les escaliers des parties communes doivent avoir une main courante de chaque côté, un contraste visuel sur le nez de marche, et une hauteur de marche maximale de 17 cm pour une profondeur de giron minimale de 28 cm.

Tous les logements situés en rez-de-chaussée, au premier niveau accessible depuis un ascenseur, ou susceptibles d'être desservis par un ascenseur ultérieur, doivent répondre à des exigences renforcées : espace de retournement de Ø 1,50 m dans les pièces de vie (séjour, cuisine, chambre), largeur de passage libre des portes intérieures de 0,80 m minimum (0,77 m avec ferme-porte), et adaptabilité obligatoire de la salle d'eau. Cette adaptabilité signifie que la salle d'eau doit pouvoir être transformée ultérieurement pour accueillir une douche accessible sans travaux sur le gros œuvre.

Les logements en étages non desservis par ascenseur conservent des exigences minimales : largeur de porte d'entrée de 0,90 m et circulations intérieures à 0,90 m minimum.

Dans un Établissement Recevant du Public neuf, la réglementation accessibilité couvre l'intégralité du parcours depuis le trottoir jusqu'aux équipements en service. Ce n'est pas un parcours alternatif ou limité : la loi exige que les prestations offertes aux personnes non handicapées le soient également aux personnes en situation de handicap, dans les mêmes conditions ou avec des solutions équivalentes.

Les cheminements extérieurs des ERP obéissent aux mêmes règles dimensionnelles que pour les logements (largeur 1,40 m minimum en règle générale pour les ERP, dévers 2 %, pentes limitées), mais avec des exigences supplémentaires sur les revêtements podotactiles (bandes de guidage et d'alerte), la signalétique visuelle et sonore aux carrefours, et les espaces de stationnement PMR dont le nombre minimum dépend de la capacité totale du parking.

L'entrée principale de l'ERP doit être accessible : largeur de passage libre de 0,90 m minimum, absence de ressaut supérieur à 2 cm (ou plan incliné à 33 % maximum sur 4 cm), dispositif d'appel visible et utilisable depuis un fauteuil roulant (hauteur entre 0,90 m et 1,30 m du sol). Si l'entrée principale ne peut être rendue accessible pour des raisons techniques, une entrée accessible est admise à condition d'offrir les mêmes prestations que l'entrée principale.

L'accueil du public est soumis à des règles spécifiques : comptoir d'accueil avec une partie basse à 0,80 m du sol maximum sur une largeur d'au moins 0,60 m, espace d'attente avec places assises réservées pour les personnes en fauteuil, boucle à induction magnétique (BIM) pour les personnes malentendantes dans les zones d'accueil sonorisées.

Les circulations horizontales des ERP neufs respectent une largeur minimale de 1,40 m (réduite à 1,20 m ponctuellement). Tous les escaliers doivent disposer d'une main courante continue de chaque côté, d'une hauteur de marche maximale de 16 cm et d'un giron minimal de 28 cm avec contremarches.

Dans les ERP neufs de plus de deux niveaux, ou dès lors qu'une partie des prestations n'est accessible qu'à un étage différent du rez-de-chaussée, un élévateur ou ascenseur conforme est obligatoire. La dimension de cabine est de 1,10 m × 1,40 m minimum pour les ascenseurs servant plus de 5 niveaux.

Tout ERP neuf doit comporter au moins un cabinet de toilettes accessible par niveau accueillant du public, y compris lorsque les sanitaires ne sont pas obligatoires. Le cabinet accessible dispose d'un espace de retournement de Ø 1,50 m, d'une cuvette installée entre 0,45 m et 0,50 m du sol, de barres d'appui rabattables, d'un espace latéral d'approche de 0,80 m de chaque côté accessible, et d'une porte s'ouvrant vers l'extérieur ou coulissante.

Rappel important : dans les ERP comportant des locaux à sommeil (hôtels, résidences), un pourcentage des chambres doit être accessible et équipé en conséquence (salle de bains PMR, espace de retournement, barres d'appui, lit accessible en hauteur réglable ou à hauteur fixe entre 0,40 et 0,50 m). Le quota est d'au moins une chambre accessible dans tout ERP comportant des locaux de sommeil, sans plancher minimum d'effectif.

Les ERP existants — c'est-à-dire construits avant l'entrée en vigueur de la réglementation neuf, ou situés dans un bâtiment existant — bénéficient d'un régime distinct. Les obligations s'appliquent, mais des dérogations peuvent être accordées lorsque les travaux de mise en conformité se heurtent à des impossibilités.

Le premier type de dérogation repose sur une impossibilité technique avérée, liée aux caractéristiques du bâtiment. Si la mise en place d'un ascenseur dans une cage d'escalier trop étroite est techniquement impossible sans démolir des éléments porteurs, la dérogation peut être accordée — à condition de proposer des mesures compensatoires (interphone avec le niveau concerné, service de proximité au rez-de-chaussée).

Le deuxième type concerne les contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural ou historique, lorsque les modifications nécessaires altèreraient de manière substantielle l'aspect du bâtiment, notamment dans les secteurs sauvegardés ou à proximité d'un monument historique soumis à l'avis de l'ABF.

Le troisième type est la disproportion manifeste entre le coût des travaux et la valeur du bâtiment, appréciée au cas par cas. Cette dérogation est accordée avec parcimonie et exige une démonstration chiffrée solide.

L'Agenda d'Accessibilité Programmée (Ad'Ap) est un outil introduit par l'ordonnance du 26 septembre 2014 pour permettre aux gestionnaires d'ERP existants de s'engager dans la mise en conformité accessibilité sur une période planifiée, en échange d'une protection contre les sanctions pénales pendant la durée de l'agenda.

Tous les ERP non conformes aux règles d'accessibilité, qu'ils soient de la 1re à la 5e catégorie, peuvent (et pour la grande majorité doivent) déposer un Ad'Ap. La date limite de dépôt était fixée au 27 septembre 2015, mais les Ad'Ap restent acceptés pour les situations non encore régularisées — avec un risque de poursuites pour les retardataires.

L'Ad'Ap est déposé en préfecture (ou en mairie pour les ERP de 5e catégorie relevant de la commune). Il comprend un diagnostic d'accessibilité établi par un professionnel, un programme de travaux chiffré avec phasage, un plan de financement, et un calendrier d'exécution.

Des bilans intermédiaires doivent être transmis à mi-parcours pour les Ad'Ap supérieurs à 3 ans. À l'achèvement, une attestation de fin de travaux, établie par un architecte ou un bureau de contrôle, est transmise à l'autorité compétente. Le non-respect de l'Ad'Ap engage la responsabilité pénale du gestionnaire (contravention de 5e classe, soit jusqu'à 1 500 €, renouvelable) et peut entraîner la clôture de l'agenda et la mise en demeure de se conformer immédiatement aux règles.

Les Établissements Recevant des Travailleurs (ERT) sont soumis au Code du travail pour l'accessibilité des postes de travail aux personnes handicapées, mais le cadre réglementaire diffère de celui des ERP. L'objectif est d'assurer l'accessibilité des postes de travail et des locaux annexes (vestiaires, sanitaires, réfectoire, locaux de repos), sans nécessairement couvrir l'ensemble du bâtiment.

Pour les ERT neufs, l'obligation porte sur les circulations communes, les locaux à usage collectif, les postes de travail susceptibles d'être occupés par un travailleur handicapé, et au moins un sanitaire adapté par niveau. Les normes dimensionnelles sont similaires à celles des ERP (largeur de passage 0,90 m, espace de retournement Ø 1,50 m, hauteur de commande entre 0,90 et 1,30 m).

Lorsqu'un ERT accueille du public — bureaux ouverts aux clients, banques, guichets — il se double d'un classement ERP (type W pour les administrations et bureaux recevant du public) et cumule les obligations des deux régimes.

Les obligations PMR génèrent des surcoûts mesurables qu'un économiste de la construction doit intégrer dès les premières estimations. Faute d'anticipation, ces surcoûts sont souvent découverts en phase APD, déclenchant des révisions de programme douloureuses.

Pour un immeuble d'habitation collectif neuf de taille standard, les surcoûts liés à l'accessibilité représentent généralement entre 2 et 5 % du coût de construction hors foncier. Les postes principaux sont : l'ascenseur (entre 25 000 € et 60 000 € selon la hauteur et le nombre de niveaux), le surdimensionnement des circulations communes, les sas et portes conformes, et les aménagements des logements du niveau accessible.

Pour un ERP neuf, le surcoût est plus variable et dépend fortement du type d'usage. Les ERP avec locaux de sommeil (hôtels, résidences) supportent des surcoûts importants sur les chambres accessibles (salle de bain PMR, espace de retournement, finitions). Un hôtel doit prévoir qu'un pourcentage de ses chambres — et toute sa chaîne de service (restaurant, piscine, spa, accueil) — satisfait aux normes PMR.

Pour un ERP existant faisant l'objet d'un Ad'Ap, les postes de coût à estimer sont : diagnostic initial (1 500 à 5 000 € selon la taille), mise en conformité des cheminements extérieurs, installation d'un ascenseur ou élévateur, adaptation des sanitaires, mise à niveau de l'accueil et de la signalétique.

La conformité accessibilité est vérifiée à plusieurs étapes. Au permis de construire, le dossier doit comporter une notice accessibilité décrivant les dispositions prises pour respecter les règles. Le bureau de contrôle, lorsqu'il est présent (obligatoire pour les ERP des 1re à 4e catégories), vérifie la conformité des plans.

À la réception des travaux, une attestation de prise en compte de l'accessibilité (visée par un contrôleur technique ou un architecte) est jointe à la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DACT), qui remplace depuis 2017 l'ancienne DAACT. Sans cette attestation, le permis de construire n'est pas considéré comme exécuté.

Pour les ERP, la commission d'accessibilité (souvent conjointe avec la commission de sécurité incendie lors de la visite de réception) émet un avis sur la conformité. Un avis défavorable bloque l'autorisation d'exploitation. Les sanctions pénales pour non-conformité accessibilité peuvent aller jusqu'à 45 000 € d'amende pour les personnes morales.

L'accessibilité PMR n'est pas une option ni une contrainte de second rang : c'est une obligation légale qui engage la responsabilité de l'architecte et du maître d'ouvrage. Maîtrisée dès l'esquisse, elle structure positivement la conception — des circulations plus larges, des seuils traités, des sanitaires bien dimensionnés — sans nécessairement générer les surcoûts redoutés.

Les situations les plus à risque sont les ERP existants qui n'ont pas encore engagé leur Ad'Ap, les opérations de réhabilitation avec changement de destination, et les programmes intégrant des locaux de sommeil dont les exigences spécifiques sont souvent sous-évaluées.

Mot-clé : normes accessibilité PMR bâtiment | H1 : Accessibilité PMR dans la construction : obligations et mesures 2025 | Intention : informationnelle professionnelle | Volume : ~3 200 mots | Niveau cocon : N1 — Pilier thématique | Sources : Accessibilite_batiment.txt/pdf, Maître d'œuvre bâtiment ch.3.11