Réglementation appartement neuf : PMR, incendie, RE2020 et urbanisme

Un bâtiment d'habitation collectif au sens du CCH désigne tout immeuble comprenant plus de deux logements superposés. La réglementation incendie distingue plusieurs familles selon la hauteur du plancher bas du niveau le plus haut : première famille (bâtiments ≤ 8 m, 1 ou 2 logements), deuxième famille (bâtiments ≤ 28 m, ≤ 7 niveaux habitables), troisième et quatrième familles jusqu'à 28 m, et immeubles de grande hauteur (IGH) au-delà de 50 m (traités dans l'article dédié).

La classification en familles conditionne directement les exigences de structure, de cloisonnement, de désenfumage et de voies de secours. La 3e famille A regroupe les immeubles dont le plancher bas du dernier niveau habitable est entre 8 et 28 m, avec accès pompiers par l'extérieur depuis une voie. La 3e famille B exige des façades accessibles aux échelles sur au moins deux faces opposées. La 4e famille (> 28 m) impose des escaliers encloisonnés, des colonnes sèches et des paliers d'attente PMR dans les cage d'escalier.

Tout immeuble d'appartements nécessite un permis de construire (PC), déposé en mairie ou instruction DDE selon la commune. Le délai réglementaire de droit commun est de 2 mois pour une maison, mais de 3 mois pour les autres constructions, dont les immeubles collectifs. En zone ABF (périmètre de 500 m autour d'un monument historique), ce délai passe à 4 mois si l'avis est simple ou 5 mois si l'avis est conforme. La surface de plancher (SP) est calculée depuis l'ordonnance de 2012 : somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur supérieure à 1,80 m, mesurée au nu intérieur des façades, avec déduction des surfaces de stationnement, des caves, des balcons et d'un forfait de 10 % pour les logements collectifs.

ℹ Attestations obligatoires au dépôt du PC

→ Attestation RE2020 (ou RT2012 pour PC déposés avant janv. 2022) : fournie par le maître d'œuvre.

→ Attestation accessibilité PMR : prise en compte en conception, vérifiée à l'achèvement par un tiers.

→ En zone de sismicité ≥ 2 : étude de sol et attestation de prise en compte des règles parasismiques PS-MI ou Eurocode 8.

Le PLU fixe les règles de prospect (souvent H/2 en façade aveugle, H/3 en limite séparative), l'emprise au sol maximale, le coefficient d'espaces verts et, depuis la loi Climat et Résilience de 2021, des objectifs de zéro artificialisation nette (ZAN) qui contraignent les projets sur terrain nu. Le COS (coefficient d'occupation des sols) a été supprimé par la loi ALUR de 2014 mais certaines communes maintiennent des règles de densité via des prescriptions de hauteur ou d'emprise au sol.

La réglementation incendie des bâtiments d'habitation est fixée par l'arrêté du 31 janvier 1986 modifié. Ses exigences diffèrent fondamentalement de celles des ERP : il n'existe pas ici de commission de sécurité obligatoire pour l'ouverture (sauf si l'immeuble accueille un ERP en pied d'immeuble), mais le contrôleur technique vérifie la conformité lors des phases de conception (VISA et DET).

Pour les bâtiments 3e et 4e familles, les planchers sont REI 60 minimum entre niveaux habituels et REI 120 en sous-sol. Les murs de façade entre logements doivent assurer une résistance EI 30 minimale. Les parois séparant les logements entre eux sont REI 60. Les gaines techniques (colonnes montantes) doivent être coupe-feu de degré 1/2 heure par rapport aux logements. La règle C+D (article CO 21 du Règlement ERP ne s'applique pas au logement, mais un recoupement en niche de fenêtre de 0,50 m est exigé entre baies de deux logements mitoyens en façade.

Le désenfumage des circulations communes (couloirs, halls) est obligatoire dès la 3e famille. Il peut être réalisé par ouverture naturelle (fenêtres en partie haute) ou par extraction mécanique. Les escaliers encloisonnés sont mis en surpression ou désenfumés par tirage naturel via des dispositifs d'ouverture en partie haute (baie de désenfumage ≥ 1 m² ou ouvrant en toiture). En sous-sol, le désenfumage mécanique est obligatoire dès que la surface dépasse 100 m² ou qu'il existe un local de stationnement.

La réglementation PMR applicable au logement collectif est fixée par l'arrêté du 24 décembre 2015 (dit « arrêté logement »), qui remplace celui de 2007. Elle distingue les logements visitables, les logements adaptables et les logements accessibles. Depuis 2015, 100 % des logements en rez-de-chaussée et les logements desservis par ascenseur doivent être accessibles ou adaptables, selon la taille de l'immeuble.

ℹ Seuils ascenseur obligatoire

→ R+2 et au-delà (plancher habité à plus de 3 m au-dessus du sol) : ascenseur obligatoire.

→ R+1 si plus de 15 logements au-delà du rez-de-chaussée (ou 20 selon PLU local).

→ Logements adaptables : circuit fonctionnel horizontal de 90 cm, WC accessible, douche adaptable.

→ Logements accessibles : porte 0,90 m passage libre, circulation ⌀ 150 cm, salle de bains ≥ 5 m².

Les parties communes (halls, couloirs, paliers, locaux vélos, locaux poubelles) doivent respecter la largeur minimale de 1,20 m pour les circulations principales et 0,90 m pour les circulations secondaires. Les boutons d'ascenseur et interphones sont positionnés entre 0,90 m et 1,30 m du sol. Les parkings collectifs incluent au minimum 2 % d'emplacements PMR (1 emplacement minimum par tranche de 50 places).

La RE2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2022 pour le logement collectif, remplace la RT2012. Elle introduit trois indicateurs majeurs : Bbio (besoin bioclimatique, lié à la compacité et l'isolation), Cep (consommation d'énergie primaire) et Ic_énergie (impact carbone de l'énergie). Elle ajoute l'indicateur Ic_construction qui mesure l'impact carbone des matériaux sur l'ensemble du cycle de vie (ACV).

Pour le logement collectif, la RE2020 favorise mécaniquement les matériaux biosourcés (bois, paille, ouate de cellulose) qui présentent un faible Ic_construction. Le recours à des pompes à chaleur (PAC) en chauffage collectif ou individuel est devenu quasi-systématique pour respecter les seuils Cep,nr, car les chaudières gaz sont interdites dans les bâtiments neufs depuis le 1er janvier 2022. La ventilation double flux avec récupérateur de chaleur (η ≥ 75 %) est la solution la plus courante pour maîtriser le Bbio.

⚠ Points de vigilance RE2020 logement collectif

Pont thermique de dalle filante : ITI (isolation thermique intérieure) pénalisée sur Bbio → préférer ITE ou plancher intermédiaire cassé.

Surchauffe estivale (DH) : protections solaires obligatoires en façades sud et ouest (stores BSO, casquettes, végétalisation).

Bilan carbone ACV : béton armé standard pénalisé → béton bas carbone (CEM III/C), structure bois ou béton-bois mixte.

Attestation RE2020 requise au PC : erreur fréquente de la maîtrise d'ouvrage qui ne mandate pas le maître d'œuvre pour la produire.

L'estimation d'un immeuble d'appartements neufs doit intégrer, au-delà du coût de gros œuvre, une série de postes directement issus des contraintes réglementaires. L'expérience de terrain permet d'établir des ratios indicatifs que l'économiste ajuste en fonction du site, du programme et des choix constructifs.

✔ Récapitulatif économiste — appartement neuf

Budget type logement collectif neuf (hors foncier, hors VRD) : 1 600 – 2 400 €/m² SP selon standing et localisation.

Surcoût RE2020 estimé par rapport à RT2012 : +3 à +8 % selon structure et système énergétique.

Ascenseur obligatoire dès R+2 : poste structurant à anticiper en phase programme.

PMR logement adaptable : léger surcoût de conception (préperçages, réservations), surcoût travaux négligeable (< 1 %).

L'économiste doit obtenir le règlement PLU et l'étude de sol avant tout chiffrage sérieux.

Les normes PMR du logement collectif sont approfondies dans l'article 2 (Accessibilité PMR dans la construction). La réglementation incendie détaillée — résistance au feu, désenfumage, colonnes sèches — est traitée dans l'article 3 (Sécurité incendie et résistance au feu). Les calculs de surface de plancher et de délais d'instruction du permis de construire sont expliqués dans l'article 5 (Urbanisme et permis de construire). L'article 6 développe la RE2020 sous tous ses aspects, notamment les indicateurs ACV. Pour les immeubles de grande hauteur (> 50 m), consultez l'article 17 (IGH). L'article 12 traite des immeubles d'habitation collectifs sous l'angle technique global, en complément de cet article centré sur la réglementation.

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