El método: leer el presupuesto partida a partida
El análisis normativo de un presupuesto no se hace exigencia a exigencia, sino partida a partida, por una razón estructural: muchas partidas sirven a varias exigencias a la vez. Una fachada trabaja para el DB-HE por su aislamiento, para el DB-HR por su masa y su carpintería, para el DB-HS 1 por su grado de impermeabilidad y para el DB-SI 2 por su reacción al fuego. Atribuir su coste a un solo documento básico es contar dos veces o no contar.
El método práctico tiene tres pasos. Primero, recorrer la memoria justificativa y anotar cada solución adoptada por exigencia normativa. Segundo, localizar en las mediciones la partida que materializa cada solución. Tercero, clasificar cada partida en una de tres categorías: existiría igual sin la exigencia, existe por la exigencia, o existe igualmente pero con una prestación encarecida por la exigencia. Solo las dos últimas computan como coste normativo, y la tercera solo por el diferencial.
Órdenes de magnitud por bloque normativo
Con esa metodología, y para un edificio residencial plurifamiliar de obra nueva en gama media, los bloques con fuerte componente normativa se mueven en rangos orientativos de este tipo sobre el presupuesto de ejecución material:
| Bloque | Documento básico dominante | Peso orientativo sobre PEM |
|---|---|---|
| Envolvente térmica y carpinterías | DB-HE | 15 a 25 % |
| Compartimentación, protección pasiva e instalaciones contra incendios | DB-SI | 3 a 7 % |
| Accesibilidad: ascensor accesible, itinerarios, aseos adaptados | DB-SUA | 2 a 5 % |
| Ventilación y calidad del aire interior | DB-HS 3 | 1,5 a 4 % |
| Aislamiento acústico específico | DB-HR | 1 a 3 % |
| Impermeabilización y protección frente a la humedad | DB-HS 1 | 1,5 a 3,5 % |
Dos advertencias de uso. Los rangos no son aditivos, por el solapamiento de partidas ya explicado. Y son sensibles a la tipología: en un edificio de oficinas la ponderación cambia por completo, con el DB-SI y las instalaciones ganando peso, y en rehabilitación cada proyecto es un caso, como desarrolla el artículo sobre el CTE en rehabilitación.
Donde el cumplimiento se encarece de verdad
La experiencia de análisis de presupuestos enseña que el sobrecoste normativo evitable se concentra en tres situaciones. Las tres comparten el mismo origen, que es decidir tarde.
La primera es el salto de escalón involuntario: superar por poco un umbral de superficie, de altura de evacuación o de ocupación que activa exigencias nuevas, una escalera protegida adicional, un sector más, una instalación de extinción superior. Detectarlo en anteproyecto es la optimización más barata que existe.
La segunda es la verificación tardía: un chequeo energético o acústico que llega con el proyecto cerrado solo puede corregir con las palancas caras, más aislamiento y mejor carpintería, porque las baratas, forma, orientación y compacidad, ya no están disponibles. Anticipar el chequeo al anteproyecto cuesta horas y ahorra partidas enteras.
La tercera es la descoordinación entre memoria y mediciones: soluciones justificadas que nadie midió, bandas elásticas, sellados cortafuegos, barreras frente al radón, equipamiento de aseos adaptados. Individualmente modestas, en conjunto significativas, y siempre más caras como sobrevenido de obra que como partida presupuestada. La lista de comprobación completa se desarrolla en el artículo sobre la justificación del CTE en el proyecto.
Cumplir mejor, no cumplir menos
La conclusión operativa es una sola: el margen económico no está en regatear exigencias, está en elegir bien entre las soluciones que las satisfacen. El enfoque prestacional del código garantiza que ese margen existe. Dos proyectos idénticos en cumplimiento pueden distanciarse de forma apreciable en coste según cómo combinen envolvente e instalaciones, cómo resuelvan la sectorización o qué sistema de ventilación adopten. Ese arbitraje, hecho con mediciones y precios delante y no con intuiciones, es de los trabajos de economía de la construcción con mejor retorno de toda la fase de proyecto. Para situar estos rangos en el contexto general de precios, la referencia es la guía del coste de construcción por metro cuadrado en España, y para su traducción en documentos de chiffrage, la guía de mediciones y presupuestos.
Nota: los porcentajes y órdenes de magnitud son orientativos, corresponden a rangos observados en proyectos tipo en España y varían según la región, la tipología, la gama del proyecto y el contexto de mercado.