L'analyse des offres en phase ACT : tableau comparatif, négociation et offres anormalement basses

La phase ACT recouvre l'ensemble des missions de l'économiste et du MOE entre la clôture de l'appel d'offres et la signature des marchés de travaux. Elle comprend la réception et le dépouillement des offres, leur analyse technique et financière, la détection des anomalies, la négociation éventuelle avec les entreprises, la rédaction du rapport d'analyse et l'assistance à la décision du maître d'ouvrage.

L'enjeu est double. D'un côté, il s'agit de sélectionner les entreprises qui offrent le meilleur rapport qualité/prix, pas seulement le prix le plus bas. De l'autre, il faut s'assurer que les offres retenues sont réalistes, que les prix proposés permettront à l'entreprise de tenir ses engagements, et que le marché notifié sera exécutable sans dérive majeure.

ℹ En marché public En marché public, la phase ACT est encadrée par le Code de la Commande Publique. L'analyse des offres doit respecter les critères de sélection annoncés dans le Règlement de Consultation et leur pondération. Toute dérogation à cette grille expose le maître d'ouvrage à un risque de contentieux. En marché privé, le maître d'ouvrage dispose de plus de liberté dans ses critères, mais il reste soumis aux règles générales du droit des contrats, et à l'obligation de bonne foi.

Avant toute analyse, l'économiste vérifie la recevabilité formelle de chaque offre : dossier complet (DPGF ou DQE renseigné, mémoire technique, pièces administratives), respect du délai de remise, absence d'erreurs arithmétiques. Une offre incomplète peut être écartée en marché public ; en marché privé, l'économiste signale les manques au MOA avant de décider de la suite.

Les erreurs arithmétiques dans un DPGF doivent être détectées et corrigées selon les règles contractuelles en vigueur : le prix unitaire fait foi, et le sous-total erroné est corrigé en conséquence. Cette vérification est indispensable pour que le tableau comparatif soit basé sur des montants recalculés cohérents.

Le tableau comparatif est l'outil central de l'analyse ACT. Il met en regard, pour chaque lot, le montant de l'estimatif de l'économiste et les offres de chaque candidat, poste par poste. Cette décomposition permet de repérer les postes où un candidat est significativement au-dessus ou en dessous des autres, et d'en comprendre les raisons.

Lecture : l'entreprise C présente une offre globale 11 % inférieure à l'estimatif de l'économiste. L'analyse poste par poste montre des écarts marqués sur les lots Gros œuvre, Façades et Électricité, signaux d'alerte qui justifient une demande de justification avant toute décision.

Une offre anormalement basse (OAB) est une offre dont le prix apparaît tellement inférieur aux autres propositions ou à l'estimatif de référence qu'elle soulève des doutes sur sa capacité à couvrir les coûts réels d'exécution. Elle ne se définit pas par un seuil absolu, mais par un faisceau d'indices : écart significatif par rapport à la médiane des offres, prix unitaires incohérents sur certains postes, absence de justification des économies annoncées.

En pratique, un écart global marqué par rapport à la médiane des offres ou à l'estimatif de l'économiste est un premier signal d'alerte, le code ne fixant aucun seuil chiffré : c'est la demande de précisions et de justifications, puis leur vérification, qui établit qu'une offre est anormalement basse. Mais ce qui compte davantage, c'est l'analyse poste par poste : une offre globalement dans la norme peut cacher des prix unitaires aberrants sur certains postes, signe d'une stratégie de déséquilibre des prix, qui expose le MOA à des réclamations en cours de chantier.

En marché public, le Code de la Commande Publique impose au maître d'ouvrage de demander des justifications à tout candidat dont l'offre paraît anormalement basse, avant de l'écarter. Cette demande doit être formalisée par écrit, et le candidat dispose d'un délai pour répondre.

En marché privé, la même prudence s'impose, même si la procédure est plus souple. L'économiste rédige une demande de clarification précisant les postes qui suscitent des interrogations et demandant au candidat d'expliquer les bases de son chiffrage.

ℹ Risques d'une OAB retenue sans analyse Retenir une offre anormalement basse sans en comprendre les raisons expose le maître d'ouvrage à plusieurs risques sérieux : abandon de chantier par l'entreprise en difficulté financière, demandes d'avenants massives pour compenser le déficit initial, contentieux à la réception, ou sous-traitants non payés. Le moins-disant n'est pas toujours le moins coûteux, c'est l'un des fondamentaux de l'analyse ACT.

Le prix n'est pas le seul critère d'analyse. La valeur technique de l'offre, appréciée à travers le mémoire technique remis par chaque candidat, est pondérée selon les documents de la consultation, qui indiquent les critères et leurs modalités de mise en œuvre, et de plus en plus prise en compte en marché privé ; en procédure formalisée, les critères sont pondérés ou, si la pondération n'est pas possible pour des raisons objectives, classés par ordre décroissant d'importance.

• La compréhension du projet : le candidat a-t-il bien saisi les spécificités de l'opération ?
• Les moyens humains et matériels affectés : effectifs prévus, matériels spécifiques, qualifications.
• Les références similaires : l'entreprise a-t-elle déjà réalisé des projets comparables ?
• L'organisation du chantier : planning prévisionnel, gestion des interfaces avec les autres lots, mesures de sécurité.
• Les variantes éventuelles : propositions alternatives techniques ou matériaux, avec leur impact sur le prix et le délai.

L'économiste attribue une note à chaque candidat sur chaque critère, conformément à la grille annoncée dans le RC. La note globale, combinant critère prix et critère technique selon la pondération retenue, détermine le classement des offres ; en marché public, l'un au moins des critères prend en compte les caractéristiques environnementales de l'offre (R2152-7, dans sa rédaction en vigueur depuis le 21 août 2026). Ce classement est présenté de manière transparente dans le rapport d'analyse, avec les justifications de chaque notation.

En marché public avec mise en concurrence, la négociation est encadrée ou interdite selon la procédure choisie. En procédure adaptée (MAPA), elle n'est possible que si l'acheteur l'a annoncée dès le lancement de la consultation, ou s'en est réservé la possibilité (CE, 18 septembre 2015, n° 380821, rendu sous l'ancien code), et jamais si la consultation se réfère expressément à l'appel d'offres, qu'il doit alors appliquer en entier (R2123-6). En appel d'offres, ouvert ou restreint, elle est interdite : l'acheteur y choisit l'offre sans négociation (L2124-2) et peut seulement demander aux soumissionnaires de préciser la teneur de leur offre (R2161-5 et R2161-11). Elle a enfin sa procédure propre, la procédure avec négociation, que le pouvoir adjudicateur peut notamment engager quand un appel d'offres n'a reçu que des offres irrégulières ou inacceptables, pour autant que les conditions initiales du marché ne soient pas substantiellement modifiées (R2124-3, 6°) : il y négocie avec tous les soumissionnaires, jamais sur les exigences minimales ni sur les critères d'attribution (R2161-17).

En marché privé, la négociation est la règle. L'économiste assiste le MOA en préparant les éléments objectifs de négociation : postes sur lesquels des économies sont possibles sans impact sur la qualité, variantes techniques à explorer, comparaisons avec des prix de référence, sans jamais révéler à une entreprise le prix d'une autre : en marché public, l'acheteur ne peut communiquer en cours de consultation le montant total ou le prix détaillé des offres (L2132-1) ; en opération privée, la règle s'écrit au dossier, et utiliser ou divulguer sans autorisation une information confidentielle obtenue pendant la négociation engage la responsabilité du maître d'ouvrage (Code civil, art. 1112-2).

La négociation ne doit pas servir à obtenir une baisse de prix globale sans identifier les postes concernés. Une remise accordée « en bloc » par une entreprise sans justification technique est souvent le signe que la marge initiale était excessive, ou que l'entreprise va récupérer ailleurs, via des travaux supplémentaires en cours de chantier.

ℹ Bonne pratique Plutôt qu'une négociation sur le total, l'économiste cible les postes où l'écart avec les concurrents est le plus significatif, et demande à l'entreprise de justifier ou de revoir sa valorisation sur ces postes précis. Ce type de négociation ciblée est plus efficace et moins risquée pour la solidité du marché.

L'économiste synthétise son analyse dans un rapport structuré, qui constitue la pièce de traçabilité de la décision d'attribution. Ce rapport comprend :

• Le tableau comparatif complet : montants par lot et par candidat, écarts par rapport à l'estimatif, signaux d'alerte identifiés.
• L'analyse des valeurs techniques : notation par critère, justifications des écarts entre candidats.
• Le traitement des anomalies : détail des OAB identifiées, demandes de justification envoyées et réponses reçues, analyse de leur recevabilité.
• Le classement final et la recommandation : candidat recommandé pour chaque lot, avec argumentation, et mention explicite des risques éventuels liés au choix.

Ce rapport est transmis au maître d'ouvrage, qui reste seul décisionnaire de l'attribution. L'économiste formule une recommandation, pas une décision. Mais une recommandation bien argumentée est un outil décisionnel précieux, et une protection pour le MOA en cas de contestation ultérieure.

La phase ACT est celle où l'analyse économique prend une dimension décisionnelle directe. Comparer des offres ne se résume pas à aligner des chiffres : c'est détecter les anomalies, comprendre les stratégies de prix, évaluer la valeur technique et formuler une recommandation argumentée. Un rapport ACT rigoureux est la meilleure protection du maître d'ouvrage contre les dérives financières en cours de chantier.

Nature des valeurs citées

Les pourcentages et les montants cités sur cette page sont des ordres de grandeur de cadrage, non des mesures. Ils illustrent des mécanismes et des proportions, et ne se substituent ni à une consultation d'entreprises, ni à un estimatif établi sur plans.