Was der allgemeine Bebauungsplan ist
Es handelt sich um ein Bündel von Vorschriften mit Rechtswirkung, was bedeutet, dass er verbindlich ist und keine bloße Orientierung darstellt.
Er umfasst das gesamte Gemeindegebiet und teilt es in Zonen auf, deren Bodennutzung er festlegt.
Er enthält grafische und schriftliche Vorschriften, die sich gegenseitig ergänzen. Keiner der beiden Teile liest sich allein, ausgeführt im Beitrag über den schriftlichen und den grafischen Teil.
Er wird von der Gemeinde beschlossen und vom zuständigen Minister genehmigt, was ihm seine Verbindlichkeit verleiht.
Seine Rechtswirkung
Drei Folgen, und sie sind stark.
Ein nicht plankonformer Bauantrag kann nicht genehmigt werden. Die Konformität ist keine Ermessensfrage, sondern eine Voraussetzung.
Ein unter Missachtung des Plans errichteter Bau ist allein deswegen nicht legalisierbar, was den Abriss nach sich ziehen kann, wie der Beitrag über Bauen ohne Genehmigung ausführt.
Die vom Plan verfolgten Ziele sind gesetzlich festgelegt, insbesondere die nachhaltige Entwicklung der Gemeinde, die harmonische Entwicklung der Viertel und die Lebensqualität der Einwohner. Diese Ziele dienen im Zweifel als Auslegungsmaßstab.
| Was der PAG bestimmt | Was er nicht bestimmt |
|---|---|
| Die Einstufung der Parzelle in eine Zone | Die detaillierten Bebauungsregeln |
| Die in der Zone zulässigen Nutzungen | Die Bauvorschriften |
| Den Grundsatz der Bebaubarkeit | Die tatsächliche Bebaubarkeit der Parzelle |
Was der Plan bestimmt
Vier Elemente, nach Bedeutung für ein Vorhaben. Sie bestimmen, was auf der Parzelle errichtet werden kann.
Ob die Parzelle in einer zur Bebauung bestimmten Zone liegt, eine binäre Frage, die allen anderen vorausgeht.
Die Zweckbestimmung der Zone, Wohnen, Gewerbe, Einrichtungen oder andere Nutzung, die die vorgesehene Verwendung bedingt.
Die wesentlichen für die Zone geltenden Merkmale, die das Bauvolumen begrenzen.
Der etwaige Verweis auf einen Teilbebauungsplan, der das Detail regeln wird.
Was der Plan nicht bestimmt
Eine wesentliche Grenze, deren Verkennung Zeit kostet. Der PAG allein genügt nicht zur Feststellung der Bebaubarkeit.
Er genügt nicht, um zu sagen, was genau gebaut werden darf. Das Detail folgt aus den Teilbebauungsplänen und der Bauordnung.
Er sagt nichts über Dienstbarkeiten und Schutzgebiete, die sich überlagern können, behandelt im Beitrag über Dienstbarkeiten und Schutzgebiete.
Er greift weiteren erforderlichen Genehmigungen nicht vor, von denen manche staatlichen Stellen obliegen.
Eine Parzelle in einer Bauzone ist daher nicht zwangsläufig eine Parzelle, auf der das erwogene Vorhaben durchgeht.
Die Lesehinweise
Vier Hinweise, stets zu beachten.
Die geltende Fassung prüfen. Die Pläne werden überarbeitet, und veraltete Fassungen kursieren häufig.
Die Parzelle prüfen, nicht die Gemeinde. Manche Gemeinden wenden je nach Gebietsteil Dokumente unterschiedlicher Generationen an, besonders nach einer Fusion.
Beide Teile des Dokuments lesen, den schriftlichen und den grafischen, da keiner für sich genügt.
Die Lesart von der Gemeinde bestätigen lassen vor jeder Verpflichtung, da die Auslegung eines Planungsdokuments nicht immer eindeutig ist.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Mit dem allgemeinen Bebauungsplan beginnen, vor jedem Entwurf und jeder Schätzung.
Die Einsichtnahme datieren und die Fassungsangabe aufbewahren.
Nicht allein aus der Bebaubarkeit schließen, die weder über das Volumen noch über weitere Genehmigungen entscheidet.
Die Lesart von der Gemeinde bestätigen lassen, da eine schriftliche grundsätzliche Zusage mehr wert ist als eine eigene Auslegung.
Dieser Beitrag gibt den Stand des rechtlichen Rahmens zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder die Rücksprache mit der Gemeinde noch eine Rechtsberatung.