Wer entscheidet und auf welcher Grundlage
Die Baugenehmigung wird vom Bürgermeister der betreffenden Gemeinde erteilt, nicht von einer Zentralverwaltung. Grundlage ist das geänderte Gesetz vom 19. Juli 2004 über die kommunale Planung und die städtebauliche Entwicklung.
Die Verteilung ist einfach zu benennen: der Staat sagt, was allgemein möglich ist, die Gemeinde sagt, was hier möglich ist. Die anwendbare Regel wird daher auf kommunaler Ebene gelesen.
- Wer die Baugenehmigung erteilt
- Warum die Regel kommunal ist
- Der PAG und die kommunale Zonierung
- Die zwei Arten von PAP
| Ebene | Was sie festlegt | Bezugsdokument |
|---|---|---|
| Staat | Den allgemeinen Rahmen und die Sonderregelungen | Gesetze und großherzogliche Verordnungen |
| Gemeinde | Was bebaubar ist und wie | PAG, PAP und Bauordnung |
| Bürgermeister | Die Erteilung der Genehmigung | Einzelentscheidung |
Die Regeln einer Parzelle lesen
Ein als bebaubar eingestuftes Grundstück sagt fast nichts darüber, was dort errichtet werden darf. Zwei Fragen stellen sich nacheinander, und sie zu verwechseln kostet Monate.
Die Hauptfalle ist technisch: die Kennzahlen des Nutzungsgrades beziehen sich nicht alle auf dieselbe Grundstücksfläche. Eine Kennzahl auf die falsche Fläche anzuwenden erzeugt einen Fehler von mehreren Zehnprozent, stets in optimistischer Richtung.
Der Genehmigungsantrag
Der Grundsatz ist weit gefasst: jede Baumaßnahme ist grundsätzlich genehmigungspflichtig, vorbehaltlich erleichterter Regelungen, deren Schwellen je nach Gemeinde variieren. Die Freistellungen sind abschließend aufgezählt.
Der Inhalt des Antrags wird von der Gemeinde festgelegt, was jede allgemeine Liste zu einem Anhaltspunkt macht. Ein vollständiger Antrag ist einer, der die Konformitätsprüfung ohne Rückfrage erlaubt: Konformität zu behaupten ist nicht, sie nachzuweisen.
Nach der Entscheidung
Die Genehmigung zu erhalten heißt nicht, Sicherheit zu erhalten. Die Rechtsmittelfrist Dritter beträgt drei Monate und läuft ab dem Aushang, einer dem Bauherrn obliegenden Formalität.
Daraus folgt eine gegenintuitive, aber entscheidende Überlegung: den Aushang aufzuschieben, um zurückhaltend zu bleiben, verlängert die Exponierung statt sie zu verringern. Früh und ordnungsgemäß auszuhängen ist die kostengünstigste Maßnahme der Rechtssicherheit eines Vorhabens.
Risiken und Entwicklungen
Die teuersten Blockaden kommen nicht aus der Zonierung, sondern aus Regeln, die sich über sie legen. Eine bloße Kennzeichnung im kommunalen Dokument kann eine Pflicht gegenüber einer staatlichen Behörde auslösen, unabhängig vom kommunalen Verfahren.
Und das Modell selbst wird reformiert, mit einem Gesetzentwurf zu einer nationalen Bauordnung. Sein Zeitplan ist noch zu bestätigen.
Die fünf Regeln zum Merken
Auf Ebene der Parzelle prüfen, nie auf Ebene der Gemeinde. Manche Gemeinden wenden je nach Gebietsteil Dokumente unterschiedlicher Generationen an.
Jede erleichterte Regelung vor Baubeginn schriftlich bestätigen lassen, da der Irrtum einem sofort vollstreckbaren Baustopp aussetzt.
Unmittelbar nach der Erteilung aushängen und den Nachweis des Aushangs aufbewahren.
Die Genehmigungen parallel einreichen, da der Beginn vom langsamsten Glied abhängt.
Rechtsmittel- und Verfallsdatum in den Zeitplan aufnehmen, die den nutzbaren Zeitraum des Projekts begrenzen.
Was dieser Leitfaden nicht behandelt
Drei Themen gehören zu anderen Leitfäden. Die Projektkosten, unter dem Budgetgesichtspunkt im Leitfaden zu den Baukosten behandelt. Steuern und Wohnbeihilfen. Aufmaß und Ausschreibung, die es erlauben, Arbeiten zu beschreiben und Angebote zu vergleichen.
Dieser Leitfaden gibt den Stand des rechtlichen Rahmens zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder die Rücksprache mit der Gemeinde noch eine Rechtsberatung.