Warum die Erteilung nichts abschließt
Drei rechtliche Gründe.
Die Genehmigung ist anfechtbar. Dritte können sie innerhalb einer bestimmten Frist vor den Verwaltungsgerichten angreifen.
Der Beginn dieser Frist hängt von einer dem Begünstigten obliegenden Formalität ab, dem Aushang, behandelt im Beitrag über den Aushang und die Bescheinigung.
Die Genehmigung verfällt, wenn die Arbeiten nicht innerhalb einer festgelegten Frist begonnen werden, behandelt im Beitrag über den Verfall und seine Verlängerung.
Die Erteilung eröffnet also eine Phase, sie schließt sie nicht.
| Pflicht | Wer sie trägt | Zeitpunkt |
|---|---|---|
| Aushang der Genehmigung | Der Begünstigte | Ab der Erteilung |
| Beachtung der Rechtsmittelfrist | Der Begünstigte | Während der festgelegten Frist |
| Baubeginn innerhalb der Geltungsdauer | Der Begünstigte | Vor dem Verfall |
Die drei folgenden Pflichten
Sie treffen den Begünstigten, nicht die Gemeinde. Die Aushangpflichten liegen bei ihm.
Die Bescheinigung an der Baustelle aushängen, sichtbar und lesbar von der öffentlichen Straße aus.
Die Bedingungen der Genehmigung einhalten, da jede Abweichung einem Baustopp aussetzt.
Die Arbeiten fristgerecht beginnen, andernfalls tritt der Verfall von Rechts wegen ein.
Die erste Pflicht hält man für freiwillig, und dies ist ein bedeutender Analysefehler, wie der folgende Abschnitt zeigt.
Das zu durchlaufende Risikofenster
Eine gegenintuitive Überlegung, die klar auszusprechen ist. Eine erteilte Genehmigung ist noch nicht bestandskräftig.
Man könnte meinen, es sei besser, nicht auszuhängen, um die Aufmerksamkeit der Nachbarn nicht zu wecken.
Es ist genau umgekehrt. Die Rechtsmittelfrist läuft ab dem Aushang. Solange der Aushang nicht erfolgt ist, schließt sich das Fenster, in dem die Genehmigung angefochten werden kann, nicht.
Nicht auszuhängen bedeutet, die eigene Exponierung unbegrenzt zu verlängern, und zugleich eine Pflicht zu verletzen.
Früh und ordnungsgemäß auszuhängen ist daher die wirksamste Maßnahme der Rechtssicherheit, und sie kostet nichts.
Die nicht zu früh zu treffenden Entscheidungen
Vier Verpflichtungen, bis zum Ablauf der Rechtsmittelfrist aufzuschieben, wenn der Zeitplan es zulässt. Sie betreffen Bestellungen und unumkehrbare Arbeiten.
Die Beauftragung unumkehrbarer Arbeiten, insbesondere Erdarbeiten und Gründung.
Bestellungen mit langer Lieferzeit, die erhebliche Beträge ohne Stornierungsmöglichkeit binden.
Der Weiterverkauf oder die Vermietung des Objekts auf Grundlage des genehmigten Vorhabens.
Feste vertragliche Bindungen mit Unternehmen, oder zumindest deren Bedingung an das Ausbleiben von Rechtsmitteln.
Diese Vorsichtsmaßnahme beseitigt das Risiko nicht, da ein Rechtsmittel innerhalb der Frist möglich bleibt, aber sie begrenzt seine finanziellen Folgen.
Was in dieser Zeit möglich bleibt
Drei Dinge, nützlich um keine Zeit zu verlieren. Sie erfolgen unmittelbar nach der Erteilung.
Die Ausschreibung vorbereiten und die Angebote auswerten.
Die weiteren erforderlichen Genehmigungen erlangen, behandelt im Beitrag über die weiteren Genehmigungen.
Die Finanzierung und die Ausführungsplanung abschließen.
Die Rechtsmittelphase ist also keine verlorene Zeit, sofern der Zeitplan entsprechend aufgebaut wurde, wie der Beitrag über den Zeitplan eines Projekts erläutert.
Die Beiträge dieses Zweigs
Der Beitrag über den Aushang und die Bescheinigung behandelt die Formalität und ihre Wirkung. Die Pflichten werden dort ausgeführt.
Der Beitrag über die Rechtsmittelfrist Dritter behandelt das Rechtsmittel und seine Folgen. Ihr Fristbeginn wird dort präzisiert.
Der Beitrag über den Verfall und seine Verlängerung behandelt die Gültigkeitsdauer. Die Fristen werden dort angegeben.
Dieser Beitrag gibt den Stand des rechtlichen Rahmens zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder die Rücksprache mit der Gemeinde noch eine Rechtsberatung.