Was den Preis ausmacht
Ein Budget besteht aus drei Posten: Grundstück, Bau, Nebenkosten. Was Luxemburg unterscheidet, ist ihr relatives Gewicht, und es kehrt die übliche Entscheidungsreihenfolge um.
Das Grundstück weist eine Preisspanne auf, die mit der des Baus nicht vergleichbar ist, von einigen Hundert Euro pro Quadratmeter im Norden bis zu mehreren Tausend in der Hauptstadt. Auch die Baupreise schwanken, aber in einer weit engeren Spanne. Die Wahl der Gemeinde wiegt daher schwerer als die Wahl der Ausbaustufe.
- Wie sich ein Baubudget zusammensetzt
- Warum das Grundstück das Budget bestimmt
- Die drei Posten und ihre Anteile
- Warum Bauen in Luxemburg teuer ist
| Posten | Was er umfasst | Rolle im Budget |
|---|---|---|
| Grundstück | Erwerb, Gebühren und Urkundenkosten | Dominierender Posten in Luxemburg |
| Bauarbeiten | Bau, vom Rohbau bis zum Ausbau | Am stärksten aufgegliederter Posten |
| Nebenkosten | Honorare, Steuern, Anschlüsse | Am häufigsten vergessener Posten |
Der Grundstückspreis
Dies ist der schwerste und am schlechtesten verglichene Posten. Ein Ar entspricht hundert Quadratmetern, und beide Einheiten zu verwechseln erzeugt einen Fehler um den Faktor hundert.
Die nützliche Größe ist weder der ausgewiesene Preis noch der Preis pro Ar, sondern die Grundstückskosten je tatsächlich realisierbarem Wohnflächenquadratmeter. Ein günstiges Grundstück kann Erschließungs-, Zufahrts- oder Bebaubarkeitsauflagen tragen, die die scheinbare Ersparnis aufzehren.
Die Baukosten
Luxemburgische Fachquellen verorten Rohbau und schlüsselfertigen Bau in getrennten Spannen, ohne Grundstück und ohne Nebenkosten. Keine dieser beiden Bezeichnungen ist gesetzlich definiert, was jeden allein auf dem Wortlaut beruhenden Vergleich sinnlos macht.
Drei Hebel verändern die Baukosten, und der erste wird unterschätzt. Die Gebäudeform wiegt schwerer als die Ausbaustufe, bei einer im Vorentwurf getroffenen Entscheidung und ohne Flächenverlust.
Was zum Preis hinzukommt
Die Nebenkosten liegen in einer Größenordnung von fünfzehn bis zwanzig Prozent der Baukosten. Sie erscheinen in keinem einzelnen Angebot, was ihre regelmäßige Unterschätzung erklärt.
Ein Punkt sollte vor jedem Kauf bekannt sein: beim Erwerb eines Grundstücks zum Bauen beziehen sich die Registrierungsgebühren nur auf das Grundstück, da der Bau einer anderen Steuerregelung unterliegt. Davon hängt die anwendbare Mehrwertsteuerregelung ab.
Verfolgen und steuern
Ein Preis veraltet. Der amtliche Baupreisindex erscheint zweimal jährlich, mit einer Verzögerung von etwa drei Monaten zwischen gemessenem Zeitraum und Veröffentlichung. Er wird ohne die Grundstückskosten ermittelt und misst daher nicht den Posten, der das Budget bestimmt.
Die frühe Schätzung dient nicht dazu, den Preis zu kennen, sondern zu wissen, ob das Projekt möglich ist. Sie liefert eine Spanne und ihre Annahmen, nie einen einzelnen Betrag.
Die vier Regeln zum Merken
Das Grundstück suchen, bevor das Programm entworfen wird. Umgekehrt entstehen nicht finanzierbare Projekte und späte Entscheidungen.
Nach den Gesamtkosten je Wohnflächenquadratmeter vergleichen, Grundstück und Nebenkosten eingeschlossen, der einzigen zwischen Projekten vergleichbaren Größe.
Nie einen Quadratmeterpreis verwenden, ohne Umfang, Bezugsfläche und Datum zu kennen.
Die Steuerregelungen im Zeitpunkt der Verpflichtung prüfen, nicht im Zeitpunkt der Schätzung, da sich der Rahmen bewegt.
Was dieser Leitfaden nicht behandelt
Drei Themen gehören zu anderen Leitfäden. Die Bebaubarkeitsregeln, die bestimmen, was gebaut werden darf, und zum kommunalen Baurecht gehören. Steuern und Wohnbeihilfen, deren Regelungen vorherige Schritte voraussetzen. Aufmaß und Ausschreibung, die es erlauben, Arbeiten zu beschreiben und Angebote zu vergleichen.
Dieser Leitfaden gibt den Stand der Daten zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder ein Angebot noch eine detaillierte Schätzung noch eine Steuerberatung.