Die acht Punkte
1. Die Einstufung im kommunalen Bauleitplan. Liegt das Grundstück in einer Bauzone, und mit welcher Zweckbestimmung. Das ist die absolute Vorbedingung.
2. Die für die Parzelle geltenden Regeln. Überbauung, Höhe, Abstände, Dichte: sie bestimmen das realisierbare Volumen, nicht die Grundstücksfläche.
3. Das Bestehen eines besonderen Bebauungsplans. Sein Vorhandensein oder Fehlen ändert die geltenden Regeln und den Projektzeitplan.
4. Etwaige Schutzstellungen. Schutzbereich, Denkmal, besonderer Perimeter: solche Einstufungen können aus einer einfachen Anzeige eine vollständige Genehmigung machen.
5. Der Erschließungszustand, behandelt im Beitrag über erschlossene und unerschlossene Grundstücke.
6. Zufahrt und Dienstbarkeiten. Wegerecht, Fensterrecht, durchlaufende Leitung: diese Lasten stehen in den Eigentumsunterlagen.
7. Die physische Beschaffenheit. Neigung, Bodenart, Ausrichtung, Zuschnitt, alles Faktoren mit Einfluss auf die Baukosten.
8. Die Umweltauflagen. Überschwemmungsgebiet, Altlast, Wasserschutzgebiet: ihr Bestehen bestimmt Machbarkeit und Kosten.
| Prüfung | Wo sie erfolgt | Zeitpunkt |
|---|---|---|
| Zonierung und Gemeindevorschrift | Gemeinde | Vor dem Angebot |
| Bebaubare Fläche | Bauvorschrift | Vor dem Angebot |
| Netze und Anschlüsse | Netzbetreiber | Vor dem Angebot |
| Dienstbarkeiten und Lasten | Urkunde und Kataster | Vor der Beurkundung |
| Bodenbeschaffenheit | Baugrundgutachten | Vor der Planung |
Die Prüfreihenfolge
Sie ist nicht beliebig und spart Zeit.
Mit den Punkten 1 bis 4 beginnen, die sich anhand von Unterlagen und aus der Ferne prüfen lassen, bei der Gemeinde und im nationalen Kartenportal.
Diese vier Punkte sortieren die Mehrzahl der problematischen Fälle aus, ohne Anfahrt und ohne Kosten.
Mit den Punkten 5 und 6 fortfahren, die Anfragen bei Gemeinde, Netzbetreibern und Notar voraussetzen.
Mit den Punkten 7 und 8 abschließen, die eine technische Besichtigung und gegebenenfalls ein Bodengutachten erfordern können.
Ein Bodengutachten vor der Prüfung der Bebaubarkeit zu beauftragen ist eine unnötige Ausgabe, und doch ein verbreiteter Reflex.
Die anzufordernden Unterlagen
Fünf Stücke, alle vor dem Angebot erhältlich. Sie werden bei der Gemeinde und beim Verkäufer angefordert.
Der aktuelle Katasterauszug, der die Parzelle und ihre Merkmale ausweist.
Der Auszug aus dem kommunalen Bauleitplan für die Parzelle.
Die kommunale Bauordnung, die die gemeindeeigenen Bauvorschriften enthält.
Der besondere Bebauungsplan, sofern vorhanden.
Die früheren Eigentumsurkunden, die etwaige Dienstbarkeiten nennen.
Diese Unterlagen gehören zum kommunalen Baurecht, behandelt im entsprechenden Leitfaden. Sie bestimmen das gesamte Projekt.
Was zum Verzicht führen sollte
Vier Sachverhalte, und nicht alle sind vor Ort sichtbar. Sie betreffen Dienstbarkeiten und Baugrundverhältnisse.
Das Fehlen einer direkten Zufahrt zu einer ausgebauten Straße, ohne begründete und durchsetzbare Dienstbarkeit.
Eine Bebaubarkeit unterhalb des beabsichtigten Programms. Ein Grundstück, dessen Regeln das Projekt nicht zulassen, wird nicht verhandelt, sondern gelassen.
Eine schwere Umweltauflage, deren Behandlung den Grundstückswert übersteigen kann.
Eine unerklärte Abweichung vom lokalen Markt. Ein deutlich unter dem Gemeindemedian liegender Preis hat in der Regel eine Ursache, und diese sollte vorher geklärt sein.
Dieser letzte Punkt ist das nützlichste Signal: die Preisauffälligkeit ist ein Hinweis, keine Gelegenheit, solange ihre Ursache nicht feststeht.
Was vor der Entscheidung zu rechnen ist
Drei Größen, die eine vergleichbare Sicht zwischen Grundstücken geben. Sie setzen den Preis ins Verhältnis zur bebaubaren Fläche.
Das tatsächlich bebaubare Volumen nach den geltenden Regeln.
Die Grundstückskosten je realisierbarem Wohnflächenquadratmeter, die einzige vergleichbare Größe, wie der Beitrag über das Lesen eines Preises pro Ar erläutert.
Die vollständigen Erwerbskosten, einschließlich Erschließung und Kaufnebenkosten, behandelt im Beitrag über Notarkosten und Gebühren.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Vor dem Angebot prüfen, da eine aufschiebende Bedingung keine Prüfung ersetzt und nicht immer besteht.
Der vorgeschlagenen Reihenfolge folgen, da die Unterlagenprüfung die meisten problematischen Fälle kostenfrei aussortiert.
Jedes Grundstück auf die Kosten je realisierbarem Wohnflächenquadratmeter zurückführen, die einzige redliche Vergleichsbasis.
Eine Preisauffälligkeit als aufzuklärenden Hinweis behandeln, nicht als gutes Geschäft.
Dieser Beitrag gibt eine fachliche Methode zum Prüfdatum wieder und dient der Orientierung. Er ersetzt weder eine Rechtsberatung noch die Auskunft der zuständigen Verwaltungen.