Drei unterschiedliche Bestandteile
Die an die Verwaltung geschuldeten Gebühren, die den größten Teil ausmachen und den öffentlichen Haushalt speisen. Sie sind nicht verhandelbar.
Die Notargebühren, durch großherzogliche Verordnung nach einem degressiven Tarif festgelegt. Fachquellen verorten sie in der Größenordnung von etwa einem Prozent des Erwerbsbetrags.
Die Auslagen, entsprechend den vom Notar vorgestreckten Kosten für Unterlagen und Formalitäten.
Hinzu kommen bei einem Darlehen die Kosten der Hypothekeneintragung, ein gesonderter Posten.
| Bestandteil | Worauf er sich bezieht | Hinweis |
|---|---|---|
| Eintragungsgebühren | Das Grundstück | Nicht auf den künftigen Bau |
| Urkunden- und Notarkosten | Die Transaktion | Von den Gebühren getrennt |
| Steuergutschrift | Die vom Käufer geschuldeten Gebühren | An eine Bedingung der Eigennutzung geknüpft |
Der Satz und seine Bemessungsgrundlage
Der Regelsatz für Immobilienerwerbe beträgt sieben Prozent, zusammengesetzt aus sechs Prozent Registrierungsgebühren und einem Prozent Umschreibungsgebühren.
Die Bemessungsgrundlage umfasst den Preis des Grundstücks und der darauf befindlichen Bauten.
Dieser Satz gilt für Häuser, Wohnungen und Baugrundstücke.
Die entscheidende Regel für den Neubau
Dies ist der wichtigste Punkt dieses Beitrags, und er wird oft übersehen. Die Gebühren bemessen sich am Grundstück, nicht am Bauwerk.
Beim Kauf eines Grundstücks zum Bauen beziehen sich die Gebühren nur auf das Grundstück. Der anschließend errichtete Bau fällt nicht in die Bemessungsgrundlage der Registrierungsgebühren.
Dasselbe Prinzip gilt beim Kauf vom Bauträger, wo die Gebühren nur den in der Urkunde ausgewiesenen Grundstücksanteil betreffen.
Der Bau unterliegt einer anderen Steuerregelung, jener der auf Wohnraum anwendbaren Mehrwertsteuer, behandelt im entsprechenden Leitfaden.
Die Folge ist unmittelbar: ein Bauvorhaben trägt deutlich geringere Gebühren als der Kauf eines bestehenden Objekts gleichen Werts, da die Bemessungsgrundlage auf das Grundstück beschränkt ist.
Die Steuergutschrift und ihre Bedingung
Eine Regelung, die die Gebühren aufheben kann, unter einer strengen Bedingung. Sie betrifft die Steuergutschrift auf die Gebühren.
Für den Erwerb einer Wohnung ist eine Steuergutschrift auf die Registrierungs- und Umschreibungsgebühren vorgesehen, unter einer luxemburgischen Bezeichnung bekannt.
Die zentrale Bedingung ist die persönliche Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz. Eine Vermietungsanlage oder ein Zweitwohnsitz begründet keinen Anspruch.
Sie wird je Erwerber gewährt, was sie bei gemeinsamem Erwerb verdoppelt.
Der Antrag wird vom Notar bei Beurkundung gestellt, was voraussetzt, den Sachverhalt vorher angezeigt zu haben.
Hinweis zum Betrag: die Quellen weichen über die anwendbare Obergrenze voneinander ab. Manche nennen einen Betrag, andere den doppelten, was aufeinanderfolgende gesetzgeberische Erhöhungen im jüngeren Zeitraum widerspiegelt, wobei seit Juli 2026 eine weitere Änderung erörtert wird. Die genaue Obergrenze ist vor der Urkunde beim Notar oder bei der Verwaltung zu prüfen, keine Sekundärquelle sollte hierzu herangezogen werden.
Was vor der Urkunde zu prüfen ist
Vier Prüfungen, alle vor der Unterzeichnung. Sie betreffen die Bemessungsgrundlage, den Satz, die Steuergutschrift und den Zeitplan.
Der genaue Betrag der zum Urkundendatum anwendbaren Steuergutschrift, angesichts der genannten Abweichung.
Die Anspruchsberechtigung, die von der vorgesehenen Nutzung abhängt.
Die zugrunde gelegte Bemessungsgrundlage, insbesondere die Unterscheidung zwischen Grundstücks- und Bauanteil.
Das Zusammenspiel mit der auf den Bau anwendbaren Steuerregelung, behandelt im Leitfaden über Steuern und Beihilfen.
Diese vier Punkte gehören zum Notar, und sie stellen sich vor der Urkunde, nicht danach.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Die drei Bestandteile in jeder Schätzung unterscheiden, wobei der Verwaltungsanteil bei weitem überwiegt.
Daran erinnern, dass die Gebühren beim Bauen nur das Grundstück betreffen, was die Größenordnung ändert.
Nie einen Betrag der Steuergutschrift ohne Prüfung nennen, da die Quellen abweichen.
Für Fragen der Bemessungsgrundlage und der Berechtigung an den Notar verweisen, die in seine Zuständigkeit fallen und die Urkunde binden.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Daten zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder eine Steuerberatung noch die Beratung durch einen Notar.