Die vier Familien
| Familie | Was sie umfasst |
|---|---|
| Planung und Betreuung | Honorare der Planungsbeteiligten |
| Erwerb | Gebühren, Notargebühren und Auslagen |
| Anschlüsse | Anschlüsse an die Netze bis zum Gebäude |
| Außenanlagen | Terrasse, Zufahrt, Einfriedung, Bepflanzung |
Diese vier Familien treten nicht zum selben Zeitpunkt auf, was ihr Vergessen teilweise erklärt. Die ersten werden vor der Baustelle bezahlt, die letzten danach.
Sie betreffen auch nicht dieselben Ansprechpartner, was sie weniger sichtbar macht als ein Angebot eines Generalunternehmers.
Warum sie unterschätzt werden
Drei strukturelle Gründe.
Sie erscheinen in keinem einzelnen Angebot. Kein Dokument fasst sie zusammen, anders als die Baukosten.
Sie verteilen sich über die Zeit. Ein Bauherr, der sein Budget monatlich verfolgt, sieht möglicherweise nie ihre konsolidierte Summe.
Manche gelten als optional. Vor allem die Außenanlagen werden häufig verschoben und dann doch ausgeführt, wodurch sie aus dem Anfangsbudget fallen, ohne zu verschwinden.
Die Folge ist eine als Überschreitung wahrgenommene Abweichung, obwohl es sich um eine Auslassung von Anfang an handelt.
Was in Luxemburg anders ist
Zwei Besonderheiten sollten vor der Schätzung bekannt sein. Sie betreffen die Honorare und die Eintragungsgebühren.
Die Erwerbsgebühren beziehen sich je nach Art des Vorhabens auf unterschiedliche Bemessungsgrundlagen. Beim Bauen betreffen sie nicht das gesamte Vorhaben, ausgeführt im Beitrag über Notarkosten und Gebühren.
Es bestehen Steuergutschriften und ermäßigte Sätze, die den tatsächlich getragenen Betrag erheblich verändern können. Sie gehören zum Leitfaden über Steuern und Wohnbeihilfen und setzen vorherige Schritte voraus.
Diese Regelungen vor der Urkunde oder vor den Arbeiten nicht zu prüfen kann erhebliche Beträge kosten, da die meisten einen vorherigen Antrag und keine nachträgliche Erstattung voraussetzen.
Der am häufigsten vergessene Posten
Die Außenanlagen.
Drei Gründe für dieses Vergessen.
Sie sind aus schlüsselfertigen Angeboten ausgeschlossen, wie der Beitrag über Rohbau und schlüsselfertig erläutert.
Sie fallen am Projektende an, wenn das Budget bereits aufgebraucht ist.
Ihr Umfang ist dehnbar. Terrasse, Zufahrt und Einfriedung bilden ein funktionales Minimum; alles Weitere kommt schrittweise hinzu.
Sie von Beginn an als bezifferten Posten zu behandeln verhindert, am Bauende festzustellen, dass sie nicht finanziert sind.
Die Größenordnung und ihre Verwendung
Eine methodische Vorsichtsmaßnahme.
Die Größenordnung von fünfzehn bis zwanzig Prozent bezieht sich auf die Baukosten, nicht auf das Gesamtbudget und nicht auf die Grundstückskosten.
Sie dient der Prüfung einer Schätzung, nicht ihrer Erstellung. Eine ernsthafte Schätzung beziffert jede Familie gesondert, wie der Beitrag über den Aufbau einer Schätzung nach Posten erläutert.
Ein deutlich unter dieser Größenordnung liegender Anteil weist meist auf eine Auslassung hin, am häufigsten die Außenanlagen oder die Anschlüsse.
Die Beiträge dieses Zweigs
Der Beitrag über die Planungshonorare behandelt die Vergütung der Beteiligten. Die üblichen Sätze werden dort angegeben.
Der Beitrag über Notarkosten und Gebühren behandelt, was beim Erwerb anfällt. Die Berechnung wird dort ausgeführt.
Der Beitrag über Anschlüsse und Außenanlagen behandelt die Posten am Projektende. Die Posten werden dort beziffert.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Daten zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder eine Steuerberatung noch die Beratung durch einen Notar.