Warum es keine Standardaufteilung gibt
Der Grund liegt in der Asymmetrie, die der Beitrag über das Gewicht des Grundstücks darlegt. Der Grundstücksanteil überlagert die übrigen Posten.
Der Grundstücksposten schwankt je nach Standort um ein Mehrfaches.
Die beiden anderen Posten schwanken weit weniger.
Rechnerisch schwankt daher der Grundstücksanteil am Gesamtbudget enorm, und jeder nationale Durchschnitt löscht genau die gesuchte Information aus.
Bei ein und demselben Projekt kann das Grundstück einen geringen Anteil oder die Hälfte des Gesamtbudgets ausmachen, allein je nach gewählter Gemeinde.
| Element | Verhalten | Verwendung in der Schätzung |
|---|---|---|
| Grundstück | Je nach Gemeinde unterschiedlich | Wird zuerst beziffert |
| Bauarbeiten | Bei gegebenem Programm pro m² vorhersehbar | Wird nach Posten beziffert |
| Nebenkosten | Anteilig zu den beiden vorigen | Werden prozentual beziffert |
Was stabil ist
Drei Elemente verhalten sich vorhersehbar und genügen für eine Schätzung. Sie betreffen das Grundstück, die Bauarbeiten und die Nebenkosten.
Die interne Aufteilung des Baupostens. Luxemburgische Fachquellen verorten den Rohbau in der unteren Hälfte des Baubudgets, den Ausbau in einem vergleichbaren Anteil und die Endarbeiten in einem geringeren, aber je nach Standard stark schwankenden Anteil.
Das Gewicht der Nebenkosten bezogen auf die Baukosten, von denselben Quellen in einer Größenordnung von fünfzehn bis zwanzig Prozent verortet.
Der Baupreis pro Quadratmeter, dessen Spanne bei gegebener Ausbaustufe eng ist, behandelt im Beitrag über die Baukosten pro m².
Diese drei Stabilitäten erlauben es, die Posten zwei und drei mit brauchbarer Genauigkeit zu schätzen, sobald das Programm feststeht.
Wie eine projektbezogene Aufteilung entsteht
Vier Schritte, in dieser Reihenfolge.
Die Baukosten schätzen aus der vorgesehenen Fläche und einer Spanne pro Quadratmeter entsprechend der angestrebten Ausbaustufe.
Die Nebenkosten hinzufügen, indem die übliche Größenordnung auf die Baukosten angewandt wird.
Die vollständigen Grundstückskosten hinzufügen, Erwerb, Erschließung und Kaufnebenkosten eingeschlossen.
Erst dann die Anteile berechnen, die für dieses Projekt und diesen Standort gelten.
Diese Abfolge liefert eine brauchbare Aufteilung, während eine Standardaufteilung eine falsche liefern würde.
Wozu die Anteile dienen
Drei berechtigte Verwendungen, und eine auszuschließende. Die Aufteilung dient dem Rahmen, nicht der Bezifferung eines konkreten Projekts.
Die Gesamtstimmigkeit einer Schätzung prüfen. Ein deutlich unter der üblichen Größenordnung liegender Nebenkostenanteil weist meist auf eine Auslassung hin.
Den Posten bestimmen, auf dem eine Entscheidung tatsächlich wirkt, was langes Verhandeln einer wenig wiegenden Position vermeidet.
Die Abweichung im Projektverlauf verfolgen, durch Vergleich der geplanten mit der festgestellten Aufteilung.
Auszuschließen ist der Vergleich zwischen Projekten. Zwei Projekte mit unterschiedlichen Aufteilungen sind nicht vergleichbar, wenn ihre Standorte abweichen, was fast immer der Fall ist.
Die Flächenfalle
Ein technischer Punkt, der die meisten Vergleiche verfälscht. Der zugrunde gelegte Umfang unterscheidet sich von Quelle zu Quelle.
Nicht alle Preise pro Quadratmeter beziehen sich auf dieselbe Fläche. Wohnfläche, gebaute Fläche und Bruttofläche ergeben für dasselbe Gebäude sehr unterschiedliche Ergebnisse.
Ein Preis pro Quadratmeter ohne Flächendefinition ist nicht verwertbar.
Praktische Regel: stets erfragen, auf welche Fläche sich ein Wert bezieht, bevor man ihn verwendet, auch in einem Angebot.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Keine Standardaufteilung veröffentlichen oder verwenden, da sie je nach Standort zu stark schwankt.
Die Aufteilung aus den Posten aufbauen, nicht umgekehrt.
Die Bezugsfläche jedes verwendeten Werts pro Quadratmeter angeben.
Die Anteile zur Prüfung einer Schätzung nutzen, niemals zu ihrer Erstellung.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Daten zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder eine Schätzung noch die Einsicht in Angebote.