Pourquoi il n'existe pas de répartition type
La raison tient à l'asymétrie exposée dans l'article sur le poids du terrain. La part foncière écrase les autres postes.
Le poste terrain varie dans un rapport de plusieurs unités selon la localisation.
Les deux autres postes varient beaucoup moins.
Mécaniquement, la part du terrain dans le total varie donc énormément, et toute moyenne nationale écrase précisément l'information que l'on cherche.
Un même projet peut voir le terrain représenter une part modeste ou la moitié du budget total, selon la seule commune retenue.
| Élément | Comportement | Usage en estimation |
|---|---|---|
| Terrain | Variable selon la commune | Se chiffre en premier |
| Travaux | Prévisible au m² à programme donné | Se chiffre par postes |
| Frais annexes | Proportionnels aux deux précédents | Se chiffrent en pourcentage |
Ce qui est stable
Trois éléments se comportent de manière prévisible, et ils suffisent à construire une estimation. Ils concernent le terrain, les travaux et les frais annexes.
La répartition interne du poste construction. Les sources professionnelles luxembourgeoises situent le gros œuvre autour de la moitié inférieure du budget travaux, le second œuvre dans une part comparable, et les finitions dans une part plus faible mais très variable selon le standing.
Le poids des frais annexes rapporté au coût de construction, situé par les mêmes sources dans un ordre de grandeur de quinze à vingt pour cent.
Le prix de construction au mètre carré, dont la fourchette est resserrée à niveau de finition donné, traité dans l'article sur le prix des travaux au m².
Ces trois stabilités permettent d'estimer les postes deux et trois avec une précision correcte, une fois le programme connu.
Comment construire une répartition propre à un projet
Quatre étapes, dans cet ordre.
Estimer le coût de construction à partir de la surface envisagée et d'une fourchette au mètre carré correspondant au niveau de finition visé.
Ajouter les frais annexes en appliquant l'ordre de grandeur constaté au coût de construction.
Ajouter le coût complet du terrain, acquisition, viabilisation et frais liés à l'achat compris.
Calculer alors les proportions, qui seront propres à ce projet et à cette localisation.
Cette séquence donne une répartition utile, là où une répartition type donnerait une répartition fausse.
L'usage à faire des proportions
Trois usages légitimes, et un usage à écarter. La répartition sert à cadrer, pas à chiffrer un projet précis.
Vérifier la cohérence d'ensemble d'une estimation. Une part de frais annexes très inférieure à l'ordre de grandeur usuel signale généralement un oubli.
Identifier le poste sur lequel un arbitrage aura un effet réel, ce qui évite de négocier longuement une ligne qui pèse peu.
Suivre la dérive en cours de projet, en comparant la répartition prévue à la répartition constatée.
L'usage à écarter est la comparaison entre projets. Deux projets aux répartitions différentes ne sont pas comparables si leurs localisations diffèrent, ce qui est presque toujours le cas.
Le piège de la surface
Un point technique qui fausse la plupart des comparaisons. Le périmètre retenu diffère d'une source à l'autre.
Les prix au mètre carré ne se réfèrent pas tous à la même surface. Surface habitable, surface construite et surface brute donnent des résultats très différents pour un même bâtiment.
Un prix au mètre carré sans définition de la surface n'est pas exploitable.
La règle pratique : demander systématiquement à quelle surface se rapporte une valeur avant de l'utiliser, y compris dans un devis.
Ce que cela implique pour un professionnel
Quatre règles.
Ne pas publier ni utiliser de répartition type, celle-ci variant trop selon la localisation.
Construire la répartition à partir des postes, et non l'inverse.
Préciser la surface de référence de toute valeur au mètre carré employée.
Utiliser les proportions pour vérifier une estimation, jamais pour la produire.
Cet article présente l'état des données à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni une estimation ni la consultation de devis.