La trame complète
| Bloc | Postes à chiffrer |
|---|---|
| Terrain | prix d'acquisition, viabilisation, droits et frais d'acte |
| Construction | travaux, du gros œuvre aux finitions |
| Conception | honoraires de maîtrise d'œuvre et missions spécialisées |
| Formalités | frais liés à l'autorisation et aux démarches |
| Raccordements | branchements de la limite au bâtiment |
| Extérieurs | accès, surfaces attenantes, limites, gestion des eaux |
| Provision | aléas et modifications |
| Financement | frais liés au crédit et à la garantie |
Chaque ligne se chiffre séparément. Un poste laissé vide doit rester visible, à zéro et justifié, plutôt que d'être supprimé de la trame.
L'ordre de chiffrage
Quatre étapes, dans cet ordre.
Chiffrer d'abord le terrain complet, acquisition, viabilisation et frais d'acte, puisque c'est le poste le plus lourd et le plus variable.
Chiffrer ensuite la construction à partir de la surface et d'une fourchette datée au mètre carré.
Chiffrer les postes annexes un par un, sans appliquer un pourcentage global qui masquerait les oublis.
Ajouter la provision en dernier, sur un total déjà complet.
L'ordre inverse produit une estimation qui semble tenir jusqu'à ce que le terrain soit intégré.
Le traitement de la provision
Un point qui distingue une estimation professionnelle d'une addition. Chaque poste porte son hypothèse et son incertitude.
La provision se calcule sur le total, pas sur le seul poste construction.
Elle décroît à mesure que le projet se définit. Élevée en phase amont, elle se réduit après consultation des entreprises, sans jamais disparaître avant la réception.
Elle ne se consomme pas par anticipation. Une provision utilisée pour financer une amélioration de programme n'est plus disponible pour l'aléa qu'elle couvrait.
Elle se distingue d'une réserve de confort, qui est un choix personnel et non une exigence de méthode.
Les contrôles de cohérence
Quatre contrôles, à appliquer avant de remettre une estimation. Ils portent sur le périmètre, la date, la TVA et les aléas.
Le poids des frais annexes rapporté au coût de construction, qui doit se situer dans l'ordre de grandeur constaté, comme le rappelle l'article sur les frais annexes et leur poids.
La répartition interne du poste construction, dont l'incohérence signale un périmètre incomplet, traitée dans l'article sur la répartition par corps d'état.
Le coût complet rapporté au mètre carré habitable, seule grandeur comparable entre projets.
La date de chaque valeur employée, aucune ne devant provenir d'une source non datée.
Un contrôle qui échoue ne signifie pas que l'estimation est fausse, mais qu'une explication est nécessaire.
La mise à jour aux jalons
Trois jalons, et une estimation figée entre eux. Ils marquent les moments où l'estimation se révise.
À l'esquisse, une fois la forme et la surface arrêtées.
Avant la consultation, lorsque le projet est défini mais que les offres ne sont pas reçues.
Avant l'engagement, en intégrant les offres reçues et en réduisant la provision.
Entre deux jalons, l'estimation ne bouge pas. Une estimation modifiée en continu perd sa fonction de référence et rend toute dérive indétectable.
Ce que cette méthode ne remplace pas
Deux limites.
Elle ne remplace pas un métré. La description quantifiée des travaux et la comparaison d'offres relèvent du guide sur le métré et le cahier des charges.
Elle ne remplace pas la vérification des dispositifs fiscaux applicables, qui peuvent modifier sensiblement le montant réellement supporté et qui relèvent du guide correspondant.
Ce que cela implique pour un professionnel
Quatre règles.
Utiliser une trame fixe, dont les lignes vides restent visibles.
Dater chaque valeur et en citer la source.
Calculer la provision sur le total, et la documenter séparément.
Ne mettre à jour qu'aux jalons, pour conserver une référence de comparaison.
Cet article présente une méthode d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un devis ni une estimation détaillée établie sur un projet défini.