Das vollständige Raster
| Block | Zu beziffernde Posten |
|---|---|
| Grundstück | Kaufpreis, Erschließung, Gebühren und Urkundskosten |
| Bau | Arbeiten, vom Rohbau bis zu den Endarbeiten |
| Planung | Planungshonorare und Fachplanungen |
| Formalitäten | Kosten für Genehmigung und Verfahren |
| Anschlüsse | Anschlüsse von der Grenze zum Gebäude |
| Außenanlagen | Zufahrt, angrenzende Flächen, Grenzen, Wasserbewirtschaftung |
| Reserve | Unwägbarkeiten und Änderungen |
| Finanzierung | Kosten für Kredit und Sicherheit |
Jede Zeile wird gesondert beziffert. Ein leer bleibender Posten muss sichtbar bleiben, mit null und begründet, statt aus dem Raster gestrichen zu werden.
Die Reihenfolge der Bezifferung
Vier Schritte, in dieser Reihenfolge.
Zuerst das Grundstück vollständig beziffern, Erwerb, Erschließung und Urkundskosten, da es der schwerste und variabelste Posten ist.
Dann den Bau beziffern aus der Fläche und einer datierten Spanne pro Quadratmeter.
Die Nebenposten einzeln beziffern, ohne einen pauschalen Prozentsatz anzuwenden, der Auslassungen verdecken würde.
Die Reserve zuletzt hinzufügen, auf eine bereits vollständige Summe.
Die umgekehrte Reihenfolge erzeugt eine Schätzung, die schlüssig wirkt, bis das Grundstück einbezogen wird.
Die Behandlung der Reserve
Ein Punkt, der eine fachliche Schätzung von einer Addition unterscheidet. Jeder Posten trägt seine Annahme und seine Unsicherheit.
Die Reserve wird auf die Gesamtsumme berechnet, nicht allein auf den Bauposten.
Sie sinkt, je bestimmter das Projekt wird. In der Frühphase hoch, verringert sie sich nach der Ausschreibung, ohne vor der Abnahme jemals zu verschwinden.
Sie wird nicht vorzeitig verbraucht. Eine zur Programmverbesserung verwendete Reserve steht für die Unwägbarkeit, die sie abdeckte, nicht mehr zur Verfügung.
Sie unterscheidet sich von einer Komfortreserve, die eine persönliche Entscheidung und kein methodisches Erfordernis ist.
Die Stimmigkeitsprüfungen
Vier Prüfungen, vor Übergabe einer Schätzung anzuwenden. Sie betreffen den Umfang, das Datum, die Mehrwertsteuer und die Reserven.
Das Gewicht der Nebenkosten bezogen auf die Baukosten, das in der festgestellten Größenordnung liegen muss, wie der Beitrag über die Nebenkosten und ihr Gewicht in Erinnerung ruft.
Die interne Aufteilung des Baupostens, deren Unstimmigkeit auf einen unvollständigen Umfang hinweist, behandelt im Beitrag über die Aufteilung nach Gewerken.
Die Gesamtkosten je Wohnflächenquadratmeter, die einzige zwischen Projekten vergleichbare Größe.
Das Datum jedes verwendeten Werts, von denen keiner aus einer undatierten Quelle stammen darf.
Eine fehlgeschlagene Prüfung bedeutet nicht, dass die Schätzung falsch ist, sondern dass eine Erklärung erforderlich ist.
Die Aktualisierung an den Meilensteinen
Drei Meilensteine, und dazwischen eine feststehende Schätzung. Sie markieren die Zeitpunkte, an denen die Schätzung fortgeschrieben wird.
Beim Vorentwurf, sobald Form und Fläche feststehen.
Vor der Ausschreibung, wenn das Projekt bestimmt ist, die Angebote aber nicht vorliegen.
Vor der Verpflichtung, unter Einbeziehung der Angebote und Verringerung der Reserve.
Zwischen zwei Meilensteinen bewegt sich die Schätzung nicht. Eine fortlaufend geänderte Schätzung verliert ihre Referenzfunktion und macht jede Abweichung unerkennbar.
Was diese Methode nicht ersetzt
Zwei Grenzen.
Sie ersetzt kein Aufmaß. Die mengenmäßige Beschreibung der Arbeiten und der Angebotsvergleich gehören zum Leitfaden über Aufmaß und Leistungsverzeichnis.
Sie ersetzt nicht die Prüfung der anwendbaren Steuerregelungen, die den tatsächlich getragenen Betrag erheblich verändern können und zum entsprechenden Leitfaden gehören.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Ein festes Raster verwenden, dessen leere Zeilen sichtbar bleiben.
Jeden Wert datieren und seine Quelle nennen.
Die Reserve auf die Gesamtsumme berechnen und gesondert dokumentieren.
Nur an den Meilensteinen aktualisieren, um eine Vergleichsreferenz zu erhalten.
Dieser Beitrag stellt eine Methode der fachlichen Orientierung dar. Er ersetzt weder ein Angebot noch eine detaillierte Schätzung auf Grundlage eines bestimmten Projekts.