Die drei großen Massen
| Masse | Was sie umfasst |
|---|---|
| Rohbau | Fundamente, Tragwerk, Mauerwerk, Dach |
| Ausbau | Technik, Dämmung, Trennwände, Schreinerei |
| Endarbeiten | Beläge, Anstrich, Ausstattung |
Luxemburgische Fachquellen verorten den Rohbau bei etwa einem Drittel bis vier Zehnteln des Baubudgets, den Ausbau in einem vergleichbaren oder leicht höheren Anteil, und die Endarbeiten in einem geringeren, aber stark schwankenden Anteil.
Diese Schwankung der Endarbeiten ist strukturell. Es ist die Masse, in der sich die Ausbaustufe am unmittelbarsten niederschlägt.
Was jede Masse verändert
Der Rohbau schwankt mit Form und Grundstück. Eine komplexe Kubatur, ein Untergeschoss, eine Hanglage oder besondere Gründungen verteuern ihn. Von der Ausstattung hängt er kaum ab.
Der Ausbau schwankt mit den technischen Anforderungen. Die für Neubauten geltenden Energiestandards wirken vor allem hier, über Dämmung, Dichtheit und technische Ausrüstung.
Die Endarbeiten schwanken mit der Ausbaustufe, in einer Spanne, die auf dieser Masse allein das Doppelte erreichen kann.
Praktische Folge: ein Bauherr, der sein Budget senken will, greift spontan bei den Endarbeiten an, der sichtbarsten, aber nicht der schwersten Masse.
Die Wirkung des Energiestandards
Ein spezifisch luxemburgischer Punkt, und er verschiebt die Aufteilung. Die Arbeitskosten wiegen schwerer als anderswo.
Die für Neubauten geltenden Anforderungen bündeln einen erheblichen Kostenanteil im Ausbau, Dämmung, Dichtheit, Lüftung und Wärmeerzeugung.
Dieser Anteil ist keine Komfortentscheidung. Er betrifft die Konformität und ist daher kein Entscheidungshebel, wie der Beitrag über warum Bauen teuer ist erläutert.
Er erklärt auch, warum die luxemburgische Aufteilung von jener in Ländern mit geringeren Anforderungen abweicht, was internationale Aufteilungsvergleiche wenig nützlich macht.
Die fachliche Verwendung dieser Aufteilung
Drei Anwendungen, alle in der Frühphase.
Eine Unstimmigkeit in einem Angebot erkennen. Ein auffällig geringer Rohbauanteil bei einem Projekt mit Untergeschoss oder ein geringer Ausbauanteil bei einem Neubau weisen meist auf einen unvollständigen Umfang hin.
Entscheidungen auf die schwere Masse lenken. Endarbeiten zu reduzieren wirkt wenig, wenn der Rohbau durch die Form belastet ist.
Eine Schätzung in der Frühphase strukturieren, vor jedem detaillierten Aufmaß, behandelt im Beitrag über den Aufbau einer Schätzung nach Posten.
Ihre Grenzen
Zwei Vorbehalte, um daraus kein Präzisionswerkzeug zu machen. Die Aufteilung schwankt mit dem Programm und dem Standard.
Diese Massen ersetzen kein Aufmaß. Sie geben eine Struktur, keine Mengen, und die detaillierte Leistungsbeschreibung gehört zum Leitfaden über Aufmaß und Leistungsverzeichnis.
Die Anteile schwanken je nach Programm. Ein Projekt mit Untergeschoss, eine Sanierung oder ein Nichtwohngebäude weisen andere Aufteilungen auf als ein neues Haus.
Die Aufteilung dient der Prüfung, nie der Kalkulation.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Ein Angebot nach großen Massen lesen, bevor es zeilenweise gelesen wird, was Umfangsunstimmigkeiten schneller offenlegt.
Daran erinnern, dass die Endarbeiten nicht die Hauptmasse sind, entgegen der Intuition des Bauherrn.
Den regulatorischen Anteil des Ausbaus erklären, der nicht verhandelbar ist.
Eine luxemburgische Aufteilung nicht mit einer ausländischen vergleichen, da die technischen Anforderungen abweichen.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Daten zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder ein Aufmaß noch eine detaillierte Schätzung.