Warum vor dem Zeichnen schätzen
Drei Gründe, alle mit dem Entscheidungsablauf verbunden. Die Schätzung geht dem Projekt voraus, sie folgt ihm nicht.
Die schwersten Entscheidungen fallen früh. Standort und Form, die das Budget bestimmen, werden vor jeder detaillierten Zeichnung entschieden.
Eine späte Schätzung stellt nur fest. Sie kommt, wenn die strukturierenden Entscheidungen gefallen sind und nur noch Ausbauentscheidungen bleiben.
Die Finanzierung wird früh abgesteckt, und ein unrealistischer Rahmen kostet Monate, bevor er entdeckt wird.
Die frühe Schätzung dient nicht dazu, den Preis zu kennen. Sie dient dazu, zu wissen, ob das Projekt möglich ist.
| Schritt | Was er festlegt | Erforderliche Angabe |
|---|---|---|
| Bedarfsklärung | Fläche und Programm | Anzahl Räume, Nutzung |
| Bezifferung des Grundstücks | Grundstücksbudget | Zielgemeinde, Preis pro Ar |
| Bezifferung der Bauarbeiten | Baubudget | Preis pro m² und Ausbaustand |
| Nebenkosten | Ergänzendes Budget | Übliche Prozentsätze |
| Unsicherheitsspanne | Ausgewiesene Bandbreite | Reifegrad des Projekts |
Die Methode in fünf Schritten
Sie bauen aufeinander auf, und jeder bedingt den folgenden. Diese Schritte reichen vom Grundstück bis zum Baubudget.
Die angestrebte Wohnfläche festlegen, unter Trennung des Notwendigen vom Wünschenswerten.
Eine Preisspanne pro Quadratmeter anwenden, die der vorgesehenen Ausbaustufe entspricht, unter Prüfung von Umfang und Datum, wie der Beitrag über die Baukosten pro m² erläutert.
Die Nebenkosten hinzufügen nach der festgestellten Größenordnung, behandelt im Beitrag über die Nebenkosten und ihr Gewicht.
Die vollständigen Grundstückskosten hinzufügen, Erwerb, Erschließung und Nebenkosten eingeschlossen.
Die Summe dem verfügbaren Rahmen gegenüberstellen und vor dem Zeichnen entscheiden.
Schritt vier ist der entscheidende, da er die schwerste Größe trägt.
Die hinzunehmende Unsicherheitsspanne
Ein methodischer Punkt, der eine ehrliche Schätzung von einer beruhigenden Zahl unterscheidet. Die Unsicherheit wird ausgewiesen statt verborgen.
Eine frühe Schätzung liefert eine Spanne, keinen Betrag. In diesem Stadium eine einzelne Zahl zu nennen ist irreführend.
Die Unsicherheit verringert sich, je bestimmter das Projekt wird, bis das Angebot sie schließt.
Die Spanne ist mit ihrer Annahme zu nennen. Ein niedriger Wert setzt eine bestimmte Ausbaustufe und Form voraus, und die Änderung einer der beiden entwertet den Wert.
Eine Schätzung, die ihre Annahmen nicht nennt, ist nicht überprüfbar, also nicht verwendbar.
Die Fehler, die die Übung nutzlos machen
Vier Fehler, alle häufig.
Nur die Baukosten schätzen. Der erhaltene Rahmen ist um mehrere Zehnprozent unvollständig.
Den unteren Rand der Spanne ansetzen. Ein niedriger Wert setzt kumuliert günstige Bedingungen voraus, was wenig wahrscheinlich ist.
Die Reserve für Unwägbarkeiten weglassen, obwohl jedes Projekt auf solche stößt.
Nicht aktualisieren. Eine zwei Jahre vor der Verpflichtung erstellte Schätzung beschreibt einen Markt, der sich bewegt hat, wie der Beitrag über die Preisverfolgung in Erinnerung ruft.
Was eine frühe Schätzung nicht leisten kann
Zwei klar zu benennende Grenzen.
Sie ersetzt kein Angebot. Keine allgemeine Methode liefert den Preis eines bestimmten Projekts.
Sie ersetzt kein Aufmaß. Die detaillierte Leistungsbeschreibung und der Angebotsvergleich gehören zum Leitfaden über Aufmaß und Leistungsverzeichnis.
Ihre Aufgabe ist es, eine binäre Frage zu entscheiden: passt das erwogene Projekt in den verfügbaren Rahmen.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Vor dem Vorentwurf schätzen, und nicht erst danach.
Eine Spanne und ihre Annahmen nennen, nie einen einzelnen Betrag.
Grundstück und Nebenkosten stets einbeziehen, andernfalls führt die Übung in die Irre.
An den Projektmeilensteinen aktualisieren, statt den ersten erzeugten Wert beizubehalten.
Dieser Beitrag stellt eine Methode der fachlichen Orientierung dar. Er ersetzt weder ein Angebot noch eine detaillierte Schätzung auf Grundlage eines bestimmten Projekts.