Die drei Posten
| Posten | Was er umfasst |
|---|---|
| Das Grundstück | Erwerb, Erschließung, Kaufnebenkosten |
| Der Bau | Arbeiten vom Rohbau bis zum Ausbau |
| Die Nebenkosten | Planung, Formalitäten, Anschlüsse, Außenanlagen |
Keiner dieser Posten lässt sich übergehen, und die beiden letzten werden von gelegentlichen Bauherren regelmäßig unterschätzt.
Luxemburgische Fachquellen beziffern die Nebenkosten in einer Größenordnung von fünfzehn bis zwanzig Prozent des Baubudgets, was daraus einen Posten und kein Detail macht.
Welcher entscheidet
Dies ist der Punkt, der diesen Leitfaden prägt. Das Grundstück wiegt schwerer als die Bauarbeiten.
Das Grundstück weist eine Preisspanne auf, die mit der des Baus nicht vergleichbar ist. Die beobachteten Grundstückswerte reichen von einigen Hundert Euro pro Quadratmeter im Norden bis zu mehreren Tausend in der Hauptstadt.
Auch die Baukosten schwanken, je nach Ausbaustufe und Bauweise, aber in einer weit engeren Spanne.
Folge: die Wahl der Gemeinde wiegt schwerer auf dem Gesamtbudget als die Wahl der Ausbaustufe.
Dieser Punkt wird im Beitrag über warum das Grundstück das Budget bestimmt ausgeführt. Der Grundstücksanteil wird dort beziffert.
In welcher Reihenfolge festlegen
Vier Schritte, und die Reihenfolge ist nicht die spontane. Das Grundstück wird vor den Bauarbeiten beziffert.
Zuerst den verfügbaren Gesamtrahmen festlegen, Finanzierung eingeschlossen.
Dann den Standort entscheiden, da er den variabelsten Teil des Rahmens aufzehrt.
Das auf der Parzelle realisierbare Bauvolumen bestimmen, das das Programm vorgibt.
Zuletzt Programm und Ausbaustufe festlegen, mit dem, was übrig bleibt.
Die umgekehrte Reihenfolge ist die häufigste und die schmerzhafteste. Ein Programm festlegen und dann ein Grundstück suchen führt dazu, festzustellen, dass der Rahmen den gewünschten Standort nicht zulässt, wenn das Programm bereits steht.
Die zwei Denkfehler
Sie kehren ständig wieder und lassen sich leicht beheben. Diese Fehler betreffen den Umfang des Budgets.
Nur auf den Baupreis pro Quadratmeter abstellen. Dieser Wert sagt nichts über das Gesamtbudget, da er den variabelsten Posten ausschließt.
Größen addieren, die nicht dasselbe messen. Ein Grundstückspreis pro Ar und ein Baupreis pro Wohnflächenquadratmeter lassen sich nicht unmittelbar addieren, wie der Beitrag über das Lesen eines Preises pro Ar erläutert.
Die einzige Größe, die zwei Projekte vergleichbar macht, sind die Gesamtkosten je realisiertem Wohnflächenquadratmeter, Grundstück und Nebenkosten eingeschlossen.
Was dieser Leitfaden nicht behandelt
Drei Themen gehören zu anderen Leitfäden, und die Verweise vermeiden Wiederholungen. Sie betreffen die Genehmigung, die Mehrwertsteuer und das Leistungsverzeichnis.
Steuern und Beihilfen, insbesondere der auf Wohnraum anwendbare Mehrwertsteuersatz, dessen Mechanismus der vorherigen Genehmigung im entsprechenden Leitfaden behandelt wird.
Die Bebaubarkeitsregeln, die bestimmen, was auf einer Parzelle gebaut werden darf, und zum kommunalen Baurecht gehören.
Die Beteiligten und ihre Aufgaben, deren Honorare hier behandelt werden, deren Rolle jedoch zum Leitfaden über das Bauen in Luxemburg gehört.
Die Beiträge dieses Zweigs
Der Beitrag über warum das Grundstück das Budget bestimmt behandelt das Grundmotiv. Die Anteile werden dort ausgeführt.
Der Beitrag über die drei Posten und ihre Anteile behandelt die tatsächliche Aufteilung. Die typische Aufteilung wird dort angegeben.
Der Beitrag über warum Bauen in Luxemburg teuer ist behandelt die strukturellen Ursachen. Die strukturellen Ursachen werden dort erläutert.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Daten zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder eine Schätzung noch die Einsicht in die amtlichen Quellen.