Was ein Ar ist
Ein Ar entspricht hundert Quadratmetern. Es handelt sich um eine Flächeneinheit für Grundstücke, nicht für Gebäude.
Ihre Verwendung ist in Luxemburg üblich in Immobilienanzeigen, Urkunden und amtlichen Statistiken.
Die Umrechnung ist unmittelbar: ein Preis pro Ar geteilt durch hundert ergibt einen Preis pro Quadratmeter, und umgekehrt.
Ein Grundstück von acht Ar entspricht achthundert Quadratmetern, eine übliche Größenordnung für ein Einfamilienhaus.
| Begriff | Definition | Zu vermeidender Fehler |
|---|---|---|
| Ar | Hundert Quadratmeter | Ar und Quadratmeter verwechseln |
| Katasterfläche | Fläche der Parzelle | Sie für vollständig bebaubar halten |
| Bebaubare Fläche | Was die Vorschrift zulässt | Sie im Vergleich außer Acht lassen |
Die drei Vergleichsfallen
Sie erzeugen Fehler um den Faktor hundert, was nie belanglos ist. Ein Ar entspricht hundert Quadratmetern.
Vergleichen ohne Prüfung der Einheit. Anzeige, Statistik und Urkunde können unterschiedliche Einheiten verwenden, ohne dass dies stets deutlich angegeben wird.
Einen Grundstückspreis mit einem Baupreis vergleichen. Der erste wird häufig pro Ar angegeben und betrifft eine Parzellenfläche; der zweite wird pro Quadratmeter angegeben und betrifft eine Wohn- oder Bruttofläche. Es sind zwei Größen ohne unmittelbaren Bezug.
Flächen vergleichen, die nicht dasselbe messen. Parzellenfläche, bebaubare Fläche, Wohnfläche und gebaute Fläche sind vier verschiedene Begriffe, und die Umrechnung hängt von den geltenden Bauvorschriften ab.
Was ein Einheitspreis nicht aussagt
Drei Grenzen, und sie erklären, warum zwei Grundstücke zum gleichen Preis pro Ar nicht denselben Wert haben. Sie betreffen die Bebaubarkeit, den Zuschnitt und die Erschließung.
Er sagt nichts über die Bebaubarkeit. Zwei flächengleiche Parzellen können nach den kommunalen Vorschriften sehr unterschiedliche Bauvolumen zulassen.
Er sagt nichts über die Form. Eine schmale, geneigte oder schwer zugängliche Parzelle trägt ein bei gleicher Fläche teureres Projekt.
Er sagt nichts über den Erschließungszustand, behandelt im Beitrag über erschlossene und unerschlossene Grundstücke.
Der Preis pro Ar ist daher ein Marktindikator, keine Wertangabe für ein konkretes Projekt.
Das Verhältnis zwischen Parzelle und gebauter Fläche
Ein entscheidender technischer Punkt, der oft zu spät entdeckt wird. Die bebaubare Fläche unterscheidet sich von der Katasterfläche.
Nicht die Parzellenfläche bestimmt, was gebaut werden darf, sondern die für diese Parzelle geltenden Regeln: zulässige Überbauung, Höhe, Abstände, Dichte.
Diese Regeln sind kommunal und unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde. Sie gehören zum Leitfaden über das kommunale Baurecht.
Folge für die Schätzung: den Grundstückspreis auf die realisierbare Wohnfläche zu beziehen liefert eine weit nützlichere Information als der Preis pro Ar, setzt aber voraus, das Realisierbare zu kennen.
Wie sinnvoll vergleichen
Vier Schritte, in dieser Reihenfolge.
Alle Werte auf dieselbe Einheit bringen, vor jeder weiteren Analyse.
Prüfen, was jede Fläche misst, Parzelle oder gebaute Fläche.
Das tatsächlich bebaubare Volumen ermitteln nach den für die Parzelle geltenden Regeln.
Die Grundstückskosten je realisierbarem Wohnflächenquadratmeter berechnen, die einzige zwischen Projekten vergleichbare Größe.
Diesen letzten Schritt überspringen Käufer, und er zeigt, dass ein pro Ar günstigeres Grundstück im Projekt teurer werden kann.
Was dies für Fachleute bedeutet
Drei Regeln.
Die verwendete Einheit stets angeben in jedem übergebenen Dokument, auch wenn sie lokal selbstverständlich erscheint.
Niemals einen Grundstückspreis mit einem Baupreis vergleichen, ohne deutlich zu machen, dass beide Größen nicht dasselbe betreffen.
Die Grundstückskosten auf den realisierbaren Wohnflächenquadratmeter beziehen, wenn es um eine Entscheidung zwischen Parzellen geht.
Dieser Beitrag gibt Lesegrundsätze wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder eine Schätzung noch die Einsicht in die geltenden Bauleitpläne.