Ce qu'est un are
Un are vaut cent mètres carrés. C'est une unité de surface agraire, employée pour les terrains plutôt que pour les bâtiments.
Son usage est courant au Luxembourg dans les annonces foncières, les actes et les statistiques publiques.
La conversion est donc immédiate : un prix à l'are divisé par cent donne un prix au mètre carré, et un prix au mètre carré multiplié par cent donne un prix à l'are.
Un terrain de huit ares représente huit cents mètres carrés, ordre de grandeur courant pour une maison individuelle.
| Notion | Définition | Erreur à éviter |
|---|---|---|
| Are | Cent mètres carrés | Confondre are et mètre carré |
| Surface cadastrale | Surface de la parcelle | La croire entièrement constructible |
| Surface constructible | Ce que le règlement autorise | L'ignorer dans la comparaison |
Les trois pièges de comparaison
Ils produisent des erreurs d'un facteur cent, ce qui n'est jamais anodin. Un are vaut cent mètres carrés.
Comparer sans vérifier l'unité. Une annonce, une statistique et un acte peuvent employer des unités différentes sans que ce soit toujours signalé de manière visible.
Comparer un prix de terrain à un prix de construction. Le premier s'exprime souvent à l'are et porte sur une surface de parcelle ; le second s'exprime au mètre carré et porte sur une surface habitable ou construite. Ce sont deux grandeurs sans rapport direct.
Comparer des surfaces qui ne mesurent pas la même chose. Surface de parcelle, surface constructible, surface habitable et surface construite sont quatre notions distinctes, et la conversion de l'une à l'autre dépend des règles d'urbanisme applicables.
Ce qu'un prix unitaire ne dit pas
Trois limites, et elles expliquent pourquoi deux terrains au même prix à l'are n'ont pas la même valeur. Elles tiennent à la constructibilité, à la forme et à la desserte.
Il ne dit rien de la constructibilité. Deux parcelles identiques en surface peuvent autoriser des volumes bâtis très différents selon les règles communales applicables.
Il ne dit rien de la forme. Une parcelle étroite, en pente ou d'accès difficile supporte un projet plus coûteux à surface égale.
Il ne dit rien de l'état de raccordement, sujet traité dans l'article sur le terrain viabilisé ou non.
Le prix à l'are est donc un indicateur de marché, pas une mesure de valeur pour un projet donné.
Le rapport entre parcelle et surface bâtie
Un point technique déterminant, souvent découvert trop tard. La surface constructible diffère de la surface cadastrale.
Ce n'est pas la surface de la parcelle qui détermine ce qui peut être construit, mais les règles applicables à cette parcelle : emprise autorisée, hauteur, reculs, densité.
Ces règles sont communales, et elles varient d'une commune à l'autre. Elles relèvent du guide sur l'urbanisme communal.
Conséquence pour l'estimation : rapporter le prix du terrain à la surface habitable réalisable donne une information bien plus utile que le prix à l'are, mais il faut d'abord connaître ce qui est réalisable.
Comment comparer utilement
Quatre étapes, dans cet ordre.
Ramener toutes les valeurs à la même unité, avant toute autre analyse.
Vérifier ce que chaque surface mesure, parcelle ou surface bâtie.
Établir le volume constructible réel au regard des règles applicables à la parcelle.
Calculer le coût du terrain rapporté au mètre carré habitable réalisable, qui est la seule grandeur comparable entre projets.
Cette dernière étape est celle que les acquéreurs sautent, et c'est celle qui révèle qu'un terrain moins cher à l'are peut revenir plus cher au projet.
Ce que cela implique pour un professionnel
Trois règles.
Préciser systématiquement l'unité employée dans tout document remis, y compris lorsqu'elle paraît évidente localement.
Ne jamais comparer un prix foncier à un prix de construction sans expliciter que les deux grandeurs ne portent pas sur la même chose.
Ramener le coût du terrain au mètre carré habitable réalisable lorsqu'il s'agit d'aider à un arbitrage entre parcelles.
Cet article présente des principes de lecture et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni une estimation ni la consultation des documents d'urbanisme applicables.