Was Erschließung umfasst
Sie bezeichnet alle Anschlüsse, die ein Grundstück tatsächlich bebaubar machen.
Ein Grundstück kann in einer Bauzone liegen und nicht angeschlossen sein. Beide Begriffe sind verschieden: der erste betrifft das Baurecht, der zweite den physischen Zustand der Netze.
Die Entfernung zu den bestehenden Netzen ist der bestimmende Faktor. Ein Grundstück an einer ausgebauten Straße kostet wenig Anschluss; ein Grundstück in zweiter Reihe oder in Randlage kann ein Mehrfaches kosten.
Die sechs zu prüfenden Anschlüsse
| Anschluss | Was die Kosten verändert |
|---|---|
| Trinkwasser | Entfernung zum öffentlichen Netz |
| Strom | Entfernung und angeforderte Leistung |
| Erdgas | Verfügbarkeit des Netzes in der Gemeinde |
| Abwasser | Kanalanschluss oder eigene Anlage |
| Zufahrt | Anlage oder Ertüchtigung des Wegs |
| Telekommunikation | Entfernung und verfügbare Technik |
Luxemburgische Fachquellen beziffern die Gesamterschließung eines üblichen Grundstücks in einer Größenordnung von einigen Tausend bis rund fünfzehntausend Euro, je nach Entfernung zu den Netzen und erforderlichen Leistungen.
Diese Spanne hat nur Hinweischarakter. Sie setzt eine übliche Entfernung zu den Netzen und keine besonderen Auflagen voraus.
Der unberechenbarste Posten
Die Zufahrt ist der Posten mit der größten Schwankung, und der einzige, der alle anderen zusammen übersteigen kann.
Drei Gründe.
Sie hängt vom Zuschnitt des Grundstücks ab, insbesondere von seiner Lage zur bestehenden Straße und einem etwaigen Höhenunterschied.
Sie kann Arbeiten im öffentlichen Raum erfordern, mit eigenen Genehmigungen und kommunalen Anforderungen.
Sie kann Dritte einbeziehen, insbesondere wenn ein Wegerecht über ein Nachbargrundstück nötig ist.
Ein Grundstück ohne direkten Zugang zu einer ausgebauten Straße verdient besondere Vorsicht, unabhängig vom ausgewiesenen Preis.
Die Frage stellt sich je nach Grundstück anders
Drei Konstellationen mit sehr unterschiedlichem Risiko. Sie reichen vom erschlossenen bis zum unerschlossenen Grundstück.
Ein Grundstück in einer Siedlung oder in einem Bereich mit besonderem Bebauungsplan ist in der Regel erschlossen, da die Netze im Rahmen der Gesamterschließung hergestellt wurden. Die Kosten sind dann häufig im Kaufpreis enthalten.
Ein einzelnes Grundstück in einer Bauzone kann angeschlossen sein oder nicht, und die Prüfung ist unerlässlich.
Ein Grundstück in zweiter Reihe oder in Hinterlage vereint meist die Schwierigkeiten von Zufahrt und Anschluss, was erhebliche Mehrkosten bedeuten kann.
Praktische Regel: ein deutlich unter dem lokalen Markt liegender Preis erklärt sich häufig durch Erschließung oder Zufahrt.
Was zu prüfen ist und bei wem
Vier Prüfungen, alle vor dem Angebot durchführbar. Sie betreffen die Netze, die Zufahrt, die Zonierung und die Dienstbarkeiten.
Der Zustand der Netze an der Adresse, bei der Gemeinde und den Netzbetreibern.
Die Entfernung zu den bestehenden Anschlusspunkten, eine für jede Kalkulation entscheidende Angabe.
Die mögliche Abwasserlösung, Anschluss an das öffentliche Netz oder eigene Anlage, wobei der zweite Fall eigene technische und rechtliche Folgen hat.
Die Zufahrtsbedingungen, einschließlich etwaiger Dienstbarkeiten, behandelt im Beitrag über die Prüfung eines Grundstücks vor dem Kauf.
Was die Erschließung nicht umfasst
Eine nützliche Abgrenzung zur Vermeidung einer häufigen Verwechslung. Erschlossen bedeutet nicht angeschlossen.
Die Erschließung führt die Netze bis zum Grundstück oder an die Grenze. Die Anschlussarbeiten innerhalb der Parzelle bis zum Gebäude gehören zum Bauvorhaben.
Diese Innenarbeiten werden im Beitrag über Anschlüsse und Außenanlagen behandelt, gemeinsam mit den übrigen Nebenposten.
Diese Grenze ist in Angeboten manchmal unscharf, was eine Prüfung erfordert, wo jede Leistung endet.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Den Erschließungszustand vor jeder Schätzung prüfen, da eine stillschweigende Annahme dazu das gesamte Budget verfälscht.
Die Zufahrt als eigenständigen Posten behandeln, nicht als eine Zeile unter den Anschlüssen.
Dem Bauherrn erklären, dass ein Baugrundstück nicht zwingend angeschlossen ist, da die Verwechslung weit verbreitet ist.
In jedem Angebot klären lassen, wo die Erschließung endet, da die Grenze zu den Innenarbeiten oft stillschweigend bleibt.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Daten zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder ein Angebot noch die Auskunft der Netzbetreiber.