Les trois postes
| Poste | Ce qu'il recouvre |
|---|---|
| Le terrain | acquisition, viabilisation, frais liés à l'achat |
| La construction | travaux, du gros œuvre aux finitions |
| Les frais annexes | conception, formalités, raccordements, extérieurs |
Aucun de ces postes ne se laisse ignorer, et les deux derniers sont systématiquement sous-estimés par les maîtres d'ouvrage occasionnels.
Les sources professionnelles luxembourgeoises situent les frais annexes dans un ordre de grandeur de quinze à vingt pour cent du budget de construction, ce qui en fait un poste et non un détail.
Celui qui décide
C'est le point qui structure ce guide.
Le terrain présente une amplitude de prix sans commune mesure avec celle de la construction. Les valeurs foncières observées vont de quelques centaines d'euros le mètre carré dans le nord du pays à plusieurs milliers dans la capitale.
Les prix de construction varient aussi, selon le niveau de finition et le mode constructif, mais dans une fourchette bien plus resserrée.
Conséquence : le choix de la commune pèse davantage sur le budget total que le choix du niveau de finition.
Ce point est développé dans l'article sur pourquoi le terrain domine le budget. La part foncière y est chiffrée.
L'ordre dans lequel les fixer
Quatre étapes, et l'ordre n'est pas celui qu'on suit spontanément. Le terrain se chiffre avant les travaux.
Fixer d'abord l'enveloppe totale disponible, financement compris.
Arbitrer ensuite la localisation, puisqu'elle absorbe la part la plus variable de l'enveloppe.
Déterminer le volume constructible réalisable sur la parcelle envisagée, qui conditionne le programme.
Définir enfin le programme et le niveau de finition, avec ce qui reste.
L'ordre inverse est le plus courant et le plus douloureux. Définir un programme puis chercher un terrain conduit à découvrir que l'enveloppe ne permet pas la localisation souhaitée, au moment où le programme est déjà arrêté.
Les deux erreurs de raisonnement
Elles reviennent constamment et elles se corrigent facilement. Ces erreurs portent sur le périmètre du budget.
Raisonner sur le seul prix au mètre carré de construction. Cette valeur ne dit rien du budget total, puisqu'elle exclut le poste le plus variable.
Additionner des grandeurs qui ne mesurent pas la même chose. Un prix foncier exprimé à l'are et un prix de construction au mètre carré habitable ne s'additionnent pas directement, comme l'explique l'article sur la lecture d'un prix à l'are.
La seule grandeur qui permet de comparer deux projets est le coût complet rapporté au mètre carré habitable réalisé, terrain et frais annexes compris.
Ce que ce guide ne traite pas
Trois sujets relèvent d'autres guides, et les renvois évitent les redites. Ils concernent l'autorisation, la TVA et le cahier des charges.
La fiscalité et les aides, notamment le taux de TVA applicable au logement, dont le mécanisme d'autorisation préalable est traité dans le guide correspondant.
Les règles de constructibilité, qui déterminent ce qui peut être bâti sur une parcelle et relèvent de l'urbanisme communal.
Les intervenants et leurs missions, dont les honoraires sont traités ici mais dont le rôle relève du guide sur l'intervention au Luxembourg.
Les articles de cette branche
L'article sur pourquoi le terrain domine le budget traite du motif central. Les proportions y sont détaillées.
L'article sur les trois postes et leurs proportions traite de la répartition réelle. La répartition type y est donnée.
L'article sur pourquoi construire coûte cher au Luxembourg traite des causes structurelles. Les causes structurelles y sont expliquées.
Cet article présente l'état des données à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni une estimation ni la consultation des sources officielles.