Was sie abdecken
Die Planung im engeren Sinn, vom Vorentwurf bis zu den Ausführungsunterlagen.
Die behördlichen Schritte, insbesondere die Zusammenstellung des Genehmigungsantrags, dessen Anforderungen zum kommunalen Baurecht gehören.
Die Ausschreibung, Vorbereitung der Unterlagen und Auswertung der Angebote.
Die Bauüberwachung, deren Intensität je nach vereinbartem Leistungsbild stark schwankt.
Diese vier Teile sind nicht untrennbar. Ein Auftrag kann mit der Genehmigung enden oder das Ganze umfassen, was den Betrag völlig verändert.
| Vergütungsart | Berechnungsgrundlage | Übliche Verwendung |
|---|---|---|
| Prozentsatz | Bausumme | Vollständige Leistungen |
| Pauschale | Im Vertrag festgelegter Umfang | Abgegrenzte Leistungen |
| Zeitaufwand | Stundensatz | Einzelleistungen |
Die Berechnungsarten
Drei Arten bestehen nebeneinander, und ihre Logik unterscheidet sich. Sie beruhen auf einem Prozentsatz, einer Pauschale oder dem Zeitaufwand.
Der Prozentsatz der Bausumme, die verbreitetste Art, in der Regel mit der Projektgröße degressiv.
Der Pauschalbetrag, geeignet wenn der Umfang klar bestimmt und stabil ist.
Der Zeitaufwand, eher für Teilaufträge oder punktuelle Leistungen verwendet.
Die prozentuale Art hat eine wenig kommentierte Folge: sie koppelt die Vergütung an die Bausumme, was voraussetzt, dass der Bauherr prüft, ob die vorgeschlagenen Entscheidungen seinem Budget dienen.
Veröffentlichte Berufsrichtlinien dienen als Orientierung und gelten nicht als verbindlicher Tarif.
Was sie verändert
Vier Faktoren, vor dem Vergleich zweier Angebote zu kennen. Sie betreffen den Leistungsumfang und die Komplexität des Projekts.
Der Umfang des Leistungsbilds, mit Abstand der erste Faktor. Ein vollständiger Auftrag und ein auf die Genehmigung beschränkter haben keine gemeinsame Größenordnung.
Die Komplexität des Projekts. Ein beengtes Grundstück, ein atypisches Programm oder eine schwierige städtebauliche Einfügung erhöhen den Planungsaufwand.
Die Projektgröße. Prozentuale Berechnungsarten sind in der Regel degressiv, was den relativen Anteil bei großen Projekten senkt.
Die Zahl der Beteiligten. Je nach Projekt kommen Fachplanungen hinzu, Tragwerk, Technik oder Koordination, jeweils mit eigener Vergütung.
Die regulatorische Rolle
Ein spezifisch luxemburgischer Punkt, der den Zugang zur Genehmigung bedingt. Die Mitwirkung eines zugelassenen Architekten ist verpflichtend.
Der Bauantrag setzt die Mitwirkung eines bei der zuständigen Berufskammer eingetragenen Architekten voraus.
Diese Anforderung ist keine Formalität: sie bedingt die Zulässigkeit des Antrags und gehört zum Leitfaden über das Bauen in Luxemburg, in dem Status und Pflichten der Beteiligten behandelt werden.
Budgetfolge: dieser Posten ist bei einem genehmigungspflichtigen Projekt nicht optional, was ihn von den übrigen Nebenkosten unterscheidet.
Zwei Angebote sinnvoll vergleichen
Vier Prüfungen, in dieser Reihenfolge.
Die abgedeckten Phasen auflisten, von der Bestandsaufnahme bis zur Abnahme.
Die Bemessungsgrundlage des Prozentsatzes prüfen, wenn diese Art verwendet wird, geschätzte oder tatsächliche Bausumme.
Die fehlenden Leistungen erkennen, die anderweitig zu vergeben und gesondert zu budgetieren sind.
Prüfen, was bei Projektänderungen vorgesehen ist, da Änderungen während der Planung häufig sind.
Ein günstigeres Angebot mit weniger Phasen ist nicht günstiger, es verschiebt eine Ausgabe.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Das Leistungsbild nach Phasen beschreiben, was den Vergleich ermöglicht.
Bemessungsgrundlage und Berechnungsart angeben, ebenso die Behandlung von Änderungen.
Ausdrücklich nennen, was nicht abgedeckt ist, statt es den Bauherrn entdecken zu lassen.
An die Pflicht bestimmter Mitwirkungen erinnern, die keiner Budgetentscheidung unterliegen.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Gepflogenheiten zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder ein Honorarangebot noch die Einsicht in die geltenden Texte.