Die sechs Abschnitte
Sie bauen aufeinander auf, und der erste bedingt alles Weitere. Die Phasen reichen von der Vorabprüfung bis zur Baustelle.
| Abschnitt | Was er umfasst |
|---|---|
| Vorabprüfung | Unterlagen, Dienstbarkeiten, Schutzregelungen |
| Öffnung zur Urbanisierung | Teilbebauungsplanverfahren, falls erforderlich |
| Planung und Antrag | Studien und Zusammenstellung des Antrags |
| Bearbeitung | bis zur Entscheidung des Bürgermeisters |
| Aushang und Rechtsmittel | Fenster rechtlicher Exponierung |
| Baubeginn | innerhalb der Verfallsfrist |
Der zweite Abschnitt besteht nicht immer, doch wo er besteht, beherrscht er den Zeitplan, wie der Beitrag über die zwei Arten von PAP erläutert.
Die sich addierenden Zeiträume
Vier zu addierende und nicht zu verwechselnde Zeiträume. Sie bilden die tatsächliche Frist bis zum Baubeginn.
Die Vorabprüfung, einige Tage bis einige Wochen je nach Reaktionsfähigkeit der Gemeinde.
Planung und Zusammenstellung des Antrags, abhängig vom Vorhaben und vom Antragsteller.
Die Bearbeitung, von Fachquellen üblicherweise zwischen drei und sechs Monaten für einen vollständigen Antrag verortet, ohne dass eine einheitliche Frist bestünde.
Die Rechtsmittelfrist Dritter, drei Monate ab dem Aushang.
Die Addition dieser vier Zeiträume ergibt die Größenordnung bis zu einem gesicherten Baubeginn, ohne Teilbebauungsplanverfahren.
Die sich überschneidenden Zeiträume
Zwei Überschneidungen, beide schlecht vorweggenommen. Sie betreffen die Bearbeitung und die Ausschreibung.
Die Verfallsfrist läuft ab der Erlangung der Genehmigung, nicht ab dem Ende der Rechtsmittelfrist. Beide Zeiträume überlagern sich also, und die drei Monate Rechtsmittelfrist verbrauchen einen Teil der verfügbaren zwei Jahre.
Die weiteren Genehmigungen folgen eigenen Zeitplänen, parallel und nicht nachgelagert, was Zeit spart, sofern sie gemeinsam eingereicht wurden.
Die erste Überschneidung verringert den Spielraum; die zweite erlaubt, ihn zurückzugewinnen.
Die zwei Planungsfehler
Sie kehren ständig wieder.
Entscheidung und Rechtssicherheit zu verwechseln. Ein Zeitplan, der mit der Erteilung endet, übergeht die drei Monate Rechtsmittelfrist und legt den Baubeginn in das Fenster größter Exponierung.
Die Genehmigungen zu sequenzieren. Die Baugenehmigung abzuwarten, bevor die übrigen Anträge eingereicht werden, fügt rechnerisch mehrere Monate hinzu, obwohl die Verfahren parallel laufen können.
Der erste Fehler kostet Risiko, der zweite Zeit.
Das zu verwendende Raster
Sechs von Beginn an in den Zeitplan aufzunehmende Marken. Sie markieren die behördlichen Meilensteine des Vorhabens.
Das Enddatum der Vorabprüfung, vor jeder Grundstücksverpflichtung.
Das Einreichungsdatum, mit den übrigen Anträgen im selben Zeitraum eingereicht.
Eine Spanne für die Entscheidung, nie ein Datum.
Das Aushangdatum, unmittelbar nach der Erteilung vorzunehmen.
Das Ablaufdatum der Rechtsmittelfrist, drei Monate nach dem Aushang.
Das Verfallsdatum, zwei Jahre nach der Erlangung, ab Erteilung in den Zeitplan aufzunehmen.
Diese beiden letzten Daten werden am häufigsten ausgelassen, obwohl sie den nutzbaren Zeitraum des Projekts begrenzen.
Was in den Wartezeiten getan werden kann
Drei Verwendungen der Rechtsmittelphase, die verlorene Zeit vermeiden. Sie dient der Vorbereitung der Baustelle ohne deren Beginn.
Die Ausschreibung und die Angebotsauswertung.
Die Erlangung der weiteren Genehmigungen, sofern noch nicht erfolgt.
Der Abschluss von Finanzierung und Ausführungsplanung.
Aufzuschieben sind die unumkehrbaren Ausgaben, wie der Beitrag über was auf die Erteilung folgt erläutert.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Die sechs Marken ab der ersten Fassung in den Zeitplan aufnehmen, nicht nach und nach.
Für die Bearbeitung Spannen nennen, nie Daten.
Die Anträge parallel einreichen, wann immer möglich.
Das Verfallsdatum in jedem Nachverfolgungsdokument ausweisen, mit einer Warnung mehrere Monate im Voraus.
Dieser Beitrag stellt eine Methode der fachlichen Orientierung dar. Er ersetzt weder die Rücksprache mit der Gemeinde noch eine Rechtsberatung.