Die vier Familien
| Familie | Was blockiert |
|---|---|
| Verstoß | Arbeiten ohne die erforderliche Regelung begonnen |
| Überlagerung | eine Dienstbarkeit oder Schutzregelung auf der Parzelle |
| Fremde Genehmigung | eine Entscheidung einer anderen Behörde |
| Rechtsänderung | eine Regel die sich während des Projekts ändert |
Die ersten beiden lassen sich im Vorfeld erkennen, sofern man weiß, wo zu suchen ist.
Die dritte lässt sich vorwegnehmen, indem die Art des Vorhabens und seine Folgen früh bestimmt werden.
Die vierte ist nicht beherrschbar, aber beobachtbar, wie der Beitrag über die laufende Reform erläutert.
Jene die auf Ebene der Zonierung unsichtbar sind
Dies ist der Punkt, der diesen Zweig rechtfertigt. Blockaden lassen sich vorbeugen und nachträglich schlecht beheben.
Eine bebaubare Parzelle kann eine Dienstbarkeit tragen oder einer Schutzregelung unterliegen, ohne dass die Einstufung im allgemeinen Bebauungsplan dies erahnen ließe.
Ein bloß im kommunalen Dokument gekennzeichnetes Gebäude kann eine Pflicht gegenüber einer staatlichen Behörde auslösen, unabhängig vom kommunalen Verfahren, behandelt im Beitrag über Dienstbarkeiten und Schutzgebiete.
Manche Vorhaben erfordern eine Genehmigung anderer Art, deren Erlangung den Beginn auch nach der Baugenehmigung bedingt, behandelt im Beitrag über die weiteren Genehmigungen.
Diese drei Punkte stehen nicht zwangsläufig in einer kommunalen Standardauskunft, und sie sind daher ausdrücklich zu erfragen.
Der Zeitpunkt ihres Auftretens
Vier Zeitpunkte, vom günstigsten zum teuersten. Sie markieren die Gelegenheiten, ein Hindernis zu erkennen.
Bei der Vorabprüfung, sofern sie vollständig durchgeführt wurde, der Idealfall.
In der Bearbeitung, wenn die Gemeinde eine externe Stellungnahme einholt und die Beschränkung zutage tritt.
Nach der Entscheidung, wenn ein Dritter ein Rechtsmittel auf eine übersehene Regel stützt.
Während der Bauausführung, wenn eine Kontrolle eine Nichtkonformität aufdeckt, der teuerste Fall, behandelt im Beitrag über Bauen ohne Genehmigung.
Die Kosten einer Blockade wachsen stark mit dem Zeitpunkt ihrer Entdeckung, was den Aufwand für die Vorabprüfung rechtfertigt.
Die Methode der Vorwegnahme
Vier ausdrücklich zu stellende Fragen, zusätzlich zu den Planungsdokumenten. Sie betreffen Dienstbarkeiten und Schutzgebiete.
Ist die Parzelle von einer Dienstbarkeit oder einer Schutzregelung betroffen, welcher Art auch immer.
Ist das bestehende Gebäude gekennzeichnet im kommunalen Dokument oder in einem Verzeichnis eingetragen.
Erfordert das Vorhaben eine andere als eine kommunale Genehmigung, angesichts seiner Nutzung und seiner Anlagen.
Läuft ein Überarbeitungsverfahren oder eine Gesetzesänderung, die das Vorhaben betreffen könnte.
Diese vier Fragen ergeben sich nicht aus der Zonierung, weshalb sie gesondert zu stellen sind.
Was keinen Schutz darstellt
Zwei häufige Irrtümer, auszuräumen.
Die Dauer einer Praxis. Eine lange geduldete Nutzung begründet kein wohlerworbenes Recht, und ihre Infragestellung bleibt möglich.
Das Bestehen eines ähnlichen Nachbargebäudes. Eine andernorts erteilte Genehmigung schafft keinen berufbaren Präzedenzfall, da die Konformität vorhabenbezogen beurteilt wird.
Die Beiträge dieses Zweigs
Der Beitrag über Bauen ohne Genehmigung behandelt die Sanktionen. Die Folgen werden dort dargestellt.
Der Beitrag über Dienstbarkeiten und Schutzgebiete behandelt die Überlagerungen. Ihr Auffinden wird dort erläutert.
Der Beitrag über die weiteren Genehmigungen behandelt Entscheidungen anderer Behörden. Die betroffenen Regelungen werden dort aufgezählt.
Der Beitrag über die laufende Reform behandelt die Entwicklungen. Ihr Stand wird dort verfolgt.
Der Beitrag über den Zeitplan eines Projekts bietet eine Planungsmethode. Die Meilensteine werden dort geordnet.
Dieser Beitrag gibt den Stand des rechtlichen Rahmens zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder die Rücksprache mit der Gemeinde noch eine Rechtsberatung.