Die sechs Schritte
Sie bauen aufeinander auf, und jeder kann das Vorhaben stoppen. Die Schritte reichen von der Zonierung bis zu den Dienstbarkeiten.
Die Parzelle genau bestimmen, über ihre Katasterbezeichnung und nicht über eine Adresse oder eine Verkaufsbezeichnung.
Die Einstufung im allgemeinen Bebauungsplan erlangen, in einer zur Bebauung bestimmten Zone oder nicht.
Vorliegen und Art eines Teilbebauungsplans prüfen, behandelt im Beitrag über die zwei Arten von PAP.
Die geltenden Kennzahlen und ihre Bezugsfläche erfassen, nach der im Beitrag über die Parameter die das Volumen begrenzen dargestellten Methode.
Die Bauordnung beschaffen und die auf den Lageplan wirkenden Vorschriften erkennen.
Dienstbarkeiten und Schutzgebiete bestimmen, die die Parzelle betreffen, behandelt im Beitrag über Dienstbarkeiten und Schutzgebiete.
Die zu beschaffenden Unterlagen
Sechs Stücke, besser gemeinsam als nach und nach anzufordern. Sie sind bei der Gemeinde erhältlich.
| Unterlage | Wozu sie dient |
|---|---|
| Katasterauszug | die Parzelle eindeutig bestimmen |
| Allgemeiner Bebauungsplan, schriftlicher und grafischer Teil | Einstufung und Kennzahlen ermitteln |
| Geltender Teilbebauungsplan | die Einzelvorschriften kennen |
| Bauordnung | Ausführungsauflagen vorwegnehmen |
| Aufstellung bekannter Dienstbarkeiten | Überlagerungen erkennen |
| Kommunale Bescheinigung | eine schriftliche Stellungnahme haben |
Vollständige Dokumente und keine Auszüge anfordern, da letztere häufig die allgemeinen Vorschriften weglassen.
Die schriftlich zu stellenden Fragen
Fünf Fragen, deren Antworten aufzubewahren sind. Sie werden schriftlich an das Bauamt gerichtet.
Liegt die Parzelle in einer zur Bebauung bestimmten Zone, und unter welcher Einstufung.
Ist sie von einem Teilbebauungsplan erfasst, welcher Art, und mit welchem Datum.
Welche Kennzahlen gelten, und auf welche Bezugsfläche beziehen sie sich.
Welche Dienstbarkeiten oder Schutzregelungen sind bekannt auf der Parzelle.
Läuft ein Überarbeitungsverfahren zu den geltenden Dokumenten.
Die letzte Frage wird am häufigsten weggelassen. Eine laufende Überarbeitung kann Einstufung oder Kennzahlen noch vor Einreichung eines Antrags ändern.
Die zu erkennenden Hindernisse
Sechs Situationen, die die Natur des Vorhabens verändern. Sie erfordern zusätzliche Schritte.
Zur Bebauung bestimmte, aber nicht von einem Plan für ein neues Viertel erfasste Zone, also kurzfristig nicht bebaubar.
Im Verhältnis zum erwogenen Programm niedrige Kennzahlen, was eine Überarbeitung des Programms und nicht der Lesart erfordert.
Mit der Parzellengeometrie unvereinbare Abstände, häufig bei schmalen oder unregelmäßigen Parzellen.
Nicht einhaltbare Stellplatzanforderungen angesichts der verfügbaren Grundfläche.
Dienstbarkeit oder Schutzgebiet über die ganze Parzelle oder Teile davon, die die Stellung untersagen oder bedingen kann.
Erforderliche staatliche oder sektorale Genehmigung, behandelt im Beitrag über die weiteren Genehmigungen.
Was diese Prüfung nicht gewährleistet
Zwei klar zu benennende Grenzen.
Sie ersetzt keine Genehmigung. Eine günstige Lesart der Unterlagen greift der Entscheidung nicht vor, die ein bestimmtes Vorhaben betrifft.
Sie erfasst nicht die Beurteilung der Einfügung, besonders im bestehenden Viertel, wo ein zahlenkonformes Vorhaben als dem Charakter des Bereichs unangemessen beurteilt werden kann.
Sie verringert die Unsicherheit, sie beseitigt sie nicht. Der einzige Weg, sie aufzuheben, ist die Einreichung eines Antrags oder eine schriftliche Vorabstellungnahme der Gemeinde, sofern diese eine solche erteilt.
Der Zeitpunkt der Prüfung
Drei Zeitpunkte, und der erste ist der wichtigste. Sie ordnen die Prüfung vor der Bindung.
Vor Unterzeichnung eines Vorvertrags, oder mit einer ausdrücklichen aufschiebenden Bedingung, wenn die Frist es nicht zulässt.
Vor dem Vorentwurf, damit der Entwurf von den tatsächlichen Auflagen ausgeht.
Vor der Einreichung, um zu prüfen, ob seit der ersten Einsicht keine Überarbeitung erfolgt ist.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Vor der Grundstücksverpflichtung prüfen und dies dem Bauherrn sagen, auch wenn der Marktdruck zu schnellem Abschluss drängt.
Alle Unterlagen auf einmal anfordern, was die Frist verkürzt und Rückfragen vermeidet.
Die Antworten der Gemeinde schriftlich festhalten und datieren.
Geprüftes von Angenommenem unterscheiden in jeder übergebenen Notiz, wobei die Beurteilung der Einfügung zur zweiten Kategorie gehört.
Dieser Beitrag stellt eine Methode der fachlichen Orientierung dar. Er ersetzt weder die Rücksprache mit der Gemeinde noch eine Rechtsberatung.