Der Nutzungsgrad des Bodens
Die luxemburgische Terminologie ist genau und durch Verordnung festgelegt. Die Dokumente führen die Kennzahlen unter ihren französischen Kurzbezeichnungen.
| Kennzahl | Was sie ins Verhältnis setzt |
|---|---|
| Nutzungskennzahl (CUS) | die gesamte gebaute Fläche zur Grundstücksfläche |
| Überbauungskennzahl (COS) | die Grundfläche der Bauten zur Grundstücksfläche |
| Versiegelungskennzahl (CSS) | die versiegelte Bodenfläche zur Grundstücksfläche |
| Wohnungsdichte (DL) | die Zahl der Wohneinheiten zur Grundstücksfläche |
Diese vier Parameter gelten gleichzeitig. Ein Vorhaben kann die Nutzungskennzahl einhalten und dennoch an der Wohnungsdichte oder an der Versiegelung scheitern.
Der einschränkendste bestimmt das Vorhaben, und es ist nicht immer der, den man zuerst betrachtet.
Die Unterscheidung die die meisten Berechnungen verfälscht
Dies ist die Hauptfalle, und sie zeigt sich beim schnellen Lesen nicht. Die Parameter wirken zusammen statt einzeln.
Die Kennzahlen beziehen sich nicht alle auf dieselbe Grundstücksfläche.
Manche werden auf das Bruttobauland berechnet, das insbesondere die der Erschließung dienenden Flächen umfasst.
Andere werden auf das Nettobauland berechnet, von dem diese abgezogen sind.
Der Unterschied kann erheblich sein, da der Erschließungsanteil einen bedeutenden Teil eines zu urbanisierenden Grundstücks ausmacht.
Folge: eine Kennzahl auf die falsche Fläche anzuwenden erzeugt einen Fehler von mehreren Zehnprozent beim geschätzten Bebauungspotenzial, stets in optimistischer Richtung.
Die Regel lautet daher, im schriftlichen Teil des eingesehenen Dokuments zu prüfen, auf welche Fläche sich jede Kennzahl bezieht, vor jeder Berechnung.
Die Bezugsfläche
Die zentrale Größe verdient besondere Aufmerksamkeit, da ihre Definition nicht selbsterklärend ist. Sie bestimmt die bebaubare Fläche.
Die gebaute Bruttofläche addiert die Flächen aller Geschosse, roh gemessen, Gebäude und Nebenanlagen eingeschlossen.
Bestimmte Flächen sind ausgenommen, insbesondere nicht ausbaufähige Flächen im Untergeschoss oder unter dem Dach.
Nicht geschlossene Flächen sind ebenfalls ausgenommen, etwa Balkone, Loggien und offene Unterstellplätze.
Diese Ausnahmen sind ein Entwurfshebel, da sie es erlauben, bestimmte Räume ohne Verbrauch von Bebauungspotenzial zu verwirklichen.
Sie unterscheiden sich jedoch je nach eingesehenem Dokument, was das Lesen der geltenden Definitionen statt gewohnheitsmäßigen Denkens erfordert.
Die Stellungsparameter
Sie begrenzen das Volumen auf andere Weise und sind oft entscheidender als die Kennzahlen. Sie betreffen Höhen und Abstände.
Die Abstände zu den Parzellengrenzen und zur Straße, die die verfügbare Grundfläche bestimmen.
Die Höhen, ausgedrückt nach im Dokument präzisierten Bezugspunkten, sowie die zulässige Geschosszahl.
Fluchtlinien und Baubänder, die eine Position und nicht nur einen Abstand vorgeben.
Form- und Dachvorschriften, insbesondere in Bereichen mit Einfügungsanforderung.
Auf einer schmalen oder beengten Parzelle bestimmen die Abstände das Vorhaben, lange vor den Kennzahlen.
Ein zu kennender Modulationsmechanismus
Eine Regelung kann den Nutzungsgrad verändern. Ihre Reichweite ist im schriftlichen Teil zu prüfen.
Das Gesetz sieht einen Mechanismus zur Erhöhung des Nutzungsgrades als Gegenleistung für Verpflichtungen zum bezahlbaren Wohnraum vor, anwendbar auf bestimmte Urbanisierungsvorhaben.
Er betrifft vorrangig Vorhaben einer gewissen Größe und nicht Einzelprojekte.
Seine Regelung wurde geändert und ist Gegenstand von Änderungsvorhaben, was die Prüfung des zum Projektzeitpunkt geltenden Rechts erfordert.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Die Bezugsfläche jeder Kennzahl prüfen vor jeder Berechnung, da der Fehler häufig und scheinbar stets günstig ist.
Alle vier Kennzahlen berechnen und die einschränkendste heranziehen.
Die Abstände vor den Kennzahlen prüfen bei schmalen Parzellen, wo sie über das Vorhaben entscheiden.
Die Definitionen des eingesehenen Dokuments lesen, da sie von Dokument zu Dokument abweichen können.
Dieser Beitrag gibt den Stand des rechtlichen Rahmens zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder die Rücksprache mit der Gemeinde noch eine Rechtsberatung.