Les six domaines
| Domaine | Ce qu'il couvre |
|---|---|
| Aménagement du territoire | affectation des sols, permis, gabarits, implantation |
| Performance énergétique | exigences pour le neuf et l'existant, certification |
| Logement | normes d'habitabilité, salubrité, obligations liées au parc |
| Patrimoine | protection, restauration, contraintes sur le bâti classé |
| Environnement | permis d'environnement, déchets, sols, nuisances |
| Règles sectorielles | exigences propres à certains types d'établissements |
Chacun de ces domaines a produit trois corps de règles, avec des vocabulaires, des seuils et des calendriers propres.
L'aménagement du territoire
C'est le domaine le plus structurant, et celui qui distingue le plus fortement les trois régions. Il s'agit de l'urbanisme et des permis.
Chaque région dispose de son propre code, avec ses procédures, ses délais d'instruction et ses listes de travaux dispensés. Les délais varient du simple au triple, et un même chantier peut être dispensé de permis d'un côté de la frontière linguistique et soumis à autorisation de l'autre.
Le détail, y compris les délais comparés et leur effet sur le coût de portage, figure dans le guide sur les prix de construction au m². Les écarts entre régions s'y mesurent en mois.
Ce guide-ci ne le reprend pas, pour éviter une redite : il traite la compétence, l'autre traite le coût.
La performance énergétique
Domaine entièrement régionalisé, y compris dans son vocabulaire. Il s'agit de la performance énergétique des bâtiments.
Les trois régions ont transposé le même cadre européen avec des indicateurs, des seuils et des calendriers distincts. Les acronymes eux-mêmes diffèrent, sans que les méthodes de calcul coïncident.
Une exigence obtenue dans une région ne se traduit donc pas mécaniquement dans une autre.
Le détail des exigences applicables et de leur effet sur le coût figure dans l'article dédié du guide sur les prix de construction au m². Les seuils y sont donnés région par région.
Le logement
Un domaine dont les effets techniques sont souvent sous-estimés. Il s'agit des normes de logement.
Les régions fixent les normes applicables au logement : surfaces minimales, hauteurs sous plafond, éclairement naturel, ventilation, salubrité. Ces normes conditionnent la faisabilité d'une division de logement.
Ces normes peuvent bloquer un projet plus sûrement qu'un gabarit. Une division de logement peut être irréalisable non parce que le volume est insuffisant, mais parce que les normes d'habitabilité ne sont pas atteintes.
S'y ajoutent les obligations liées au parc existant, notamment les obligations de rénovation après acquisition, qui relèvent également du régional. Leur calendrier diffère d'une région à l'autre.
Les règles sectorielles incendie
C'est le point qui surprend le plus, et il mérite d'être posé clairement. Les régimes régionaux ne se transposent pas.
La sécurité incendie est fédérale pour les normes de base, mais les règles sectorielles sont régionales. Hôtels, maisons de repos, crèches, écoles et établissements accueillant du public relèvent de décrets et arrêtés propres à chaque région.
Un même établissement obéit donc simultanément aux deux niveaux. Les normes de base fixent le socle commun, les règles sectorielles ajoutent des exigences liées à l'usage et au public accueilli.
Ce point est développé dans l'article sur les règles sectorielles par région. Les différences y sont comparées domaine par domaine.
L'accessibilité et l'environnement
Deux domaines régionalisés dont les seuils de déclenchement diffèrent. Il s'agit de l'accessibilité et de l'acoustique.
L'accessibilité fait l'objet d'exigences régionales, avec des seuils liés à la nature et à la taille du bâtiment. Elle est traitée dans l'article dédié.
L'environnement couvre le permis d'environnement, la gestion des terres et des déchets de chantier, et les contraintes de sol. En Flandre, urbanisme et environnement sont fusionnés en une autorisation unique, ce qui n'est pas le cas ailleurs.
Ce que cela impose à un professionnel
Quatre règles.
Nommer la région avant toute recherche. Aucune exigence régionale ne s'énonce sans elle.
Ne pas transposer un raisonnement d'une région à l'autre, même lorsque les notions portent des noms voisins.
Vérifier les deux niveaux pour l'incendie, fédéral pour les normes de base, régional pour les règles sectorielles.
Vérifier les normes de logement avant le gabarit sur tout projet de division ou de transformation.
Cet article présente l'état de la répartition des compétences à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni la consultation des textes régionaux.