La revisión de precios en los contratos de obra

La revisión de precios en los contratos de obras solo procede cuando se cumplen todas estas condiciones a la vez:

Las dos carencias operan conjuntamente: la revisión solo alcanza a la obra ejecutada una vez superados ambos umbrales, de modo que el primer 20 por ciento del contrato y los dos primeros años no se revisan nunca. En contratos de duración inferior a dos años, la consecuencia es directa: no hay revisión posible, y todo el riesgo de variación de costes viaja en el precio ofertado.

Cuando procede, la revisión se aplica mediante las fórmulas polinómicas tipo aprobadas reglamentariamente para cada clase de obra (edificación, carreteras, obras hidráulicas, etcétera). Cada fórmula descompone el precio en los materiales dominantes de esa tipología (acero, cemento, áridos, energía, materiales bituminosos...) con coeficientes fijos, y actualiza cada componente con los índices oficiales de precios publicados mensualmente. El coeficiente de revisión resultante se aplica a cada certificación.

Dos exclusiones estructurales marcan el alcance real. La primera: los costes de mano de obra no se revisan; las fórmulas incluyen un término fijo que representa, entre otros, esa parte no revisable. La segunda: la fórmula revisa contra índices oficiales sectoriales, no contra los costes reales de la empresa, de modo que una compra mal cubierta puede perder dinero incluso con revisión en vigor. La revisión amortigua; no indemniza.

Conviene recordar el precedente de los años de inflación aguda de materiales: el legislador tuvo que aprobar un mecanismo excepcional y temporal de revisión para contratos que carecían de ella, con requisitos estrictos y alcance limitado. La lección estructural para el licitador es que los rescates extraordinarios existen pero no son un plan: llegan tarde, cubren parcialmente y exigen acreditar impactos severos.

Una fórmula tipo tiene siempre la misma anatomía: un coeficiente de revisión igual a la suma de varios términos variables más un término fijo. Cada término variable multiplica un coeficiente (el peso del material en la tipología de obra) por la relación entre el índice del mes de certificación y el índice del mes de la licitación. Esquemáticamente, para una edificación: coeficiente de revisión = a × (acero t / acero 0) + b × (cemento t / cemento 0) + c × (energía t / energía 0) + ... + término fijo.

Tres lecturas prácticas se extraen de esa anatomía. Primera: el término fijo (que representa la parte no revisable, mano de obra incluida) suele situarse en una fracción significativa del total, de modo que ni siquiera una subida generalizada de índices se traslada íntegra al coeficiente. Segunda: los coeficientes de la fórmula pueden no coincidir con la estructura real de costes de la obra concreta; una obra anormalmente intensiva en acero con una fórmula que pondera poco el acero queda infracubierta, y eso se detecta el día de la oferta comparando los pesos de la fórmula con el desglose del estudio de costes. Tercera: la referencia temporal importa; los índices del momento de licitar son la base 0, de modo que ofertar en un pico de precios juega a favor y ofertar en un valle, en contra.

Una obra de 36 meses y 3 000 000 de euros concentra en materiales revisables en torno al 45 por ciento de su coste. En el mes 20, los índices de esos materiales acumulan una subida del 9 por ciento.

Sin revisión de precios, el sobrecoste teórico ronda 3 000 000 × 0,45 × 0,09 = 121 500 euros sobre la obra pendiente, íntegramente a cargo del margen: si la oferta se cerró con un 4 por ciento (120 000 euros), la subida se lo come entero.

Con revisión prevista, el alivio llega condicionado: nada hasta el mes 24 ni hasta superar el 20 por ciento ejecutado; desde ahí, cada certificación se corrige con el coeficiente de la fórmula, que recogerá parcialmente la subida (el término fijo y la mano de obra quedan fuera). En un escenario realista, la revisión recupera del orden de la mitad del impacto en la obra certificada tras las carencias. La diferencia entre ambos escenarios, del orden de 60 000 a 120 000 euros, es exactamente lo que debió valorarse el día de la oferta.

La lectura práctica del pliego añade así una casilla al análisis: ¿hay cláusula de revisión y con qué fórmula? En contratos largos sin revisión, la cobertura del riesgo se construye en la oferta: precios de proveedores cerrados con validez extendida, acopios tempranos de los materiales dominantes previstos en el plan de obra, y una prima de riesgo explícita en la baja, decidida con la sistemática de escenarios del artículo sobre preparar una oferta de obra pública. En contratos con revisión, la fórmula concreta se modeliza: sus coeficientes dicen qué parte del riesgo sigue siendo propio.