Le fasce per livello di fornitura
| Livello di fornitura | Costo al mq | Cosa comprende |
|---|---|---|
| Grezzo chiuso (kit montato) | 900 - 1 300 € | Struttura, tetto, serramenti, involucro chiuso al vento e all'acqua |
| Chiavi in mano base | 1 500 - 1 800 € | Grezzo chiuso più impianti e finiture di serie |
| Chiavi in mano medio | 1 800 - 2 100 € | Finiture di buona gamma, impianti completi, VMC |
| Chiavi in mano alto | 2 100 - 2 400 € e oltre | Finiture di pregio, domotica, prestazioni spinte |
Il livello grezzo chiuso è quello che genera più equivoci: è il prezzo che compare nelle comunicazioni commerciali più aggressive, e descrive una casa non abitabile. Il salto al chiavi in mano vale 500-700 euro al mq, cioè un terzo del budget.
Legno a telaio o X-lam: cosa cambia sul costo
Le due tecnologie dominanti hanno logiche economiche diverse. Il telaio (platform frame) è la soluzione più economica a parità di prestazioni termiche: pareti stratificate leggere, isolante nell'intercapedine, ottimo rapporto prestazione-prezzo. L'X-lam (legno lamellare a strati incrociati) è una struttura massiccia: costa tipicamente il 10-20 per cento in più al mq, ma offre maggiore inerzia, migliore comportamento acustico e libertà su luci e aperture, oltre a consentire più facilmente più piani. La scelta si fa sul progetto, non sul listino: su una villa compatta a un piano il telaio è quasi sempre sufficiente, su volumi articolati o plurifamiliari l'X-lam ripaga il differenziale.
Le voci quasi mai comprese nel prezzo
È il capitolo che decide la sostenibilità del budget. Le esclusioni ricorrenti dei contratti di fornitura. Le esclusioni ricorrenti dei contratti di fornitura sono sempre le stesse.
| Voce esclusa | Ordine di grandezza |
|---|---|
| Platea o fondazioni | 100 - 200 €/mq di impronta |
| Scavi, sbancamenti, drenaggi | secondo terreno, da 5 000 € |
| Allacci alle reti (acqua, gas, elettrico, fognatura) | 4 000 - 10 000 € |
| Spese tecniche, pratiche e collaudi | 8 - 12 % dell'opera |
| Oneri e contributo di costruzione | secondo Comune |
| Sistemazioni esterne, recinzioni, vialetti | variabile, spesso 10 000 € + |
| IVA | secondo aliquota applicabile |
Un prezzo chiavi in mano a 1 700 euro al mq che escluda platea, allacci e spese tecniche diventa facilmente 2 100-2 200 euro al mq di costo reale: la stessa fascia del tradizionale di livello equivalente. Da qui la regola operativa: richiedere sempre l'elenco scritto delle esclusioni prima di confrontare due offerte, e ricondurle allo stesso perimetro.
Confronto omogeneo con il tradizionale: villa di 130 mq
| Voce | Prefabbricato X-lam | Tradizionale in muratura |
|---|---|---|
| Costruzione (livello medio) | 130 × 1 900 = 247 000 € | 130 × 1 800 = 234 000 € |
| Fondazioni e scavi | 22 000 € | inclusi nel prezzo |
| Allacci | 7 000 € | 7 000 € |
| Spese tecniche (10 %) | 24 700 € | 23 400 € |
| Imprevisti | 5 % (12 350 €) | 10 % (23 400 €) |
| Totale | 313 050 € | 287 800 € |
| Tempo di cantiere | 4 - 6 mesi | 10 - 14 mesi |
Il tradizionale resta spesso più conveniente sul totale, ma il prefabbricato compensa su tre fronti misurabili: imprevisti dimezzati (il grosso dell'opera è prodotto in stabilimento su progetto esecutivo), tempi ridotti (mesi di affitto o di doppio mutuo risparmiati) e prestazioni energetiche di serie superiori alla media del tradizionale economico. Il confronto corretto non è quindi euro contro euro, ma euro più mesi più prestazioni.
Nota: i valori indicati sono ordini di grandezza 2026 per il mercato italiano, a scopo orientativo. Ogni fornitura va confrontata sul capitolato e sull'elenco delle esclusioni contrattuali.